David Bowden e Ngohotu Tai e suas filhas durante a construção da casa Habitat For Humanity. Foto / Andrew Warner
Estamos negligenciando mudanças simples que poderiam ajudar mais pessoas a entrar em suas casas mais rapidamente? Simon Wilson examina esquemas de aluguel para compra, fundos de propriedade compartilhada e outras formas inovadoras de tornar a habitação mais acessível.
primeiro ministro
Jacinda Ardern diz que quer acabar com os sem-teto e reintroduzir um senso básico de equidade no mercado imobiliário.
“Continuaremos puxando todas as alavancas que pudermos”, diz ela. “Continuaremos até que todas as necessidades sejam atendidas.”
Não se trata apenas das taxas de juros e impostos do investidor e taxas de empréstimo sobre valor e assim por diante. Existem muitas outras alavancas que podem ajudar a tornar possível que muito mais pessoas possuam uma casa própria. Aqui estão alguns.
Alugue para comprar
O iwi Ngāi Tai ki Tāmaki local fez parceria com a Habitat for Humanity para fornecer uma variedade de opções de aluguel e de propriedade de casa progressiva em Pukekohe e em outros lugares em Auckland.
O presidente da Iwi, James Brown, chama a iniciativa de “uma grande oportunidade para Ngāi Tai … ajudar mais membros da tribo a terem acesso a casas acessíveis, quentes e saudáveis”.
O porta-voz da Habitat, Conrad LaPointe, disse que a parceria é “extremamente importante, pois buscamos abordar o acesso e a acessibilidade à habitação em um dos mercados imobiliários mais desafiadores em Aotearoa, Nova Zelândia”.
Progressive Home Ownership (PHO) é um fundo do governo de $ 400 milhões, anunciado no ano passado, para famílias que conseguem pagar o aluguel, mas não podem economizar um depósito para comprar. O dinheiro é direcionado tanto para famílias de baixa renda quanto para famílias de renda média a alta que enfrentam aluguéis altos e preços de casas em rápido crescimento.
O fundo cobre propriedade compartilhada, aluguel para compra e esquemas de arrendamento e espera-se que ajude entre 1500 e 4000 famílias a adquirirem casa própria. Ele está disponível apenas por meio de fornecedores de habitação comunitária (CHPs), mas uma opção “direto para as famílias” será oferecida ainda este ano.
Chris Glaudel, da Community Housing Aotearoa, afirma que o fundo “tem o potencial de fornecer a muitas pessoas aluguéis permanentemente acessíveis abaixo do mercado, para que possam economizar para comprar”.
Dominic Foote, da Housing Foundation, aponta que o fundo é intensivo em capital “, mas o financiamento não é perdido para a família, como acontece com quase todos os outros esquemas de compra de primeira casa”. Isso ocorre porque os fundos do PHO vêm na forma de um empréstimo ao CHP, então o custo para o Governo não é mais do que a redução dos juros do empréstimo.
O setor CHP gosta muito do esquema. O Partido Nacional fica menos impressionado, não porque se oponha aos objetivos, mas porque diz que eles não estão sendo alcançados.
Em março, o porta-voz Nicola Willis zombou quando a Ministra da Habitação, Megan Woods, fez um vídeo para anunciar que o esquema havia “ajudado 12 famílias a terem suas próprias novas casas”.
“É um escândalo, realmente – um constrangimento total”, disse Willis. “O fato de que o Ministro da Habitação está se exibindo sobre isso é inacreditável. Isso me faz pensar que ela está completamente desligada da gravidade dos problemas de habitação na comunidade.”
Woods diz que ainda era cedo. Um porta-voz disse que após a fase 1, quatro CHPs tinham 166 famílias no programa e, no final de junho, 26 provedores haviam perguntado sobre a adesão.
Apoio estatal
Os pesquisadores Kay Saville-Smith e Ian Mitchell relataram em um jornal no final do ano passado que 142.900 famílias estavam gastando 50% ou mais com habitação. Esse é o marcador para o que é chamado de “forte estresse de acessibilidade de habitação”. Na melhor das hipóteses, o PHO é financiado para ajudar apenas 2,8 por cento deles a comprar suas próprias casas.
Enquanto isso, o governo gasta US $ 3,5 bilhões por ano no Suplemento de Acomodação (AS) e Aluguel Relacionado à Renda (TIR), dois esquemas projetados para ajudar as pessoas que de outra forma não teriam condições financeiras para ficar em suas casas.
Há um bem social óbvio aí, mas nenhum dos esquemas ajuda os inquilinos a adquirir uma casa própria e ambos têm a consequência indesejada de transferir riqueza do estado para os proprietários.
Saville-Smith e Mitchell observaram que havia 38.000 famílias alugadas com renda média ou mais alta que estavam recebendo AS e sugeriram que o dinheiro deveria ser redirecionado para esquemas de Propriedade de Casa Progressiva. Em três anos, eles disseram, isso tornaria mais US $ 558 milhões disponíveis para entregar “US $ 1,6 bilhão em casas novas a preços acessíveis”.
O economista Shamubeel Eaqub pensa maior. Ele calcula que metade desses US $ 3,5 bilhões devam ser direcionados para esquemas de PHO.
Ele também diz que os planos de novas construções de habitação social estão quase 14.000 abaixo do que precisamos agora. O problema é nacional, embora seja especialmente agudo em Auckland, como mostra este gráfico.
Os números de Eaqub levantam a questão: se podemos gastar bilhões em subsídios de aluguel, por que não estamos gastando mais para eliminar essas listas de espera?
Dinheiro para sempre
No próximo mês, o Community Finance, que arranja financiamento para CHPs, lançará um novo fundo de propriedade compartilhada. Destina-se não apenas aos clientes Kainga Ora, mas também a professores, enfermeiras e outras pessoas com rendimentos médios que não têm dinheiro para comprar.
O objetivo é remover a barreira de financiamento para CHPs que desejam construir, mas não têm capital ou dívida para fazer mais.
“O Capital Positivo irá para o mercado financeiro de atacado”, diz o gerente geral Paul Gilberd, “e oferecerá aos investidores um portfólio diversificado de propriedades residenciais”. Os investidores dividirão a propriedade de vários projetos habitacionais, em vez de colocar seu dinheiro em apenas um.
“Eles conseguem obter um retorno justo e fazer o bem”, diz Gilberd.
O fundo se chamará Positive Property e cooptará o modelo progressivo de casa própria, mas não para pessoas físicas. É o CHP que vai assumir a propriedade. São instituições de caridade construindo sua própria base de ativos para uso contínuo.
Relacionado a isso, o colega de Gilberd, James Palmer, diz que a Nova Zelândia vai precisar de grandes mudanças na área de aluguel de longa duração.
“Moradia decente e aluguel seguro de longo prazo”, diz ele. “Vamos precisar de alguma ação corporativa e institucional neste espaço. Grandes entidades para fornecer segurança decente de aluguel de longo prazo.”
Construir para alugar. E não é apenas no final da habitação social. Desenvolvedores com projetos de alto padrão já atuam neste espaço.
Arranha-céus suburbano
Já viu o complexo Westlight em Glen Eden? Inaugurado em abril, é um complexo de duas torres com 167 apartamentos, incluindo 90 unidades habitacionais públicas, 34 residências KiwiBuild e 43 apartamentos privados. Tudo construído em uma parceria de arrendamento entre a Fundação Ted Manson e Kainga Ora.
Com uma estação de trem próxima, shopping center e belas vistas para as cordilheiras Waitākere e de volta para a cidade, o Westlight está esgotado.
Nos próximos anos, um complexo como o Westlight chegará a um subúrbio perto de você. Nas próximas décadas, haverá muitos.
Glen Eden ainda tem muitas casas suburbanas em suas próprias seções, e sempre terá. Mas em toda a cidade, os apartamentos já respondem pela maioria das novas construções; o modelo Westlight, com seus tipos de habitação mistos, construídos em locais “brownfields” dentro de áreas suburbanas estabelecidas perto de estações de trânsito, se tornará comum.
O crescimento populacional, a crise climática, o congestionamento do tráfego, o aumento constante dos preços dos imóveis e a sensação de que poderíamos, com certeza, construir comunidades mais fortes se realmente quiséssemos: todos estão forçando o ritmo da mudança. O governo tem uma nova Declaração de Política Nacional instruindo os conselhos a ajudar a fazer isso acontecer e um Fundo de Aceleração de Habitação de US $ 3,8 bilhões para levar o processo adiante.
Quem sabe, em cidades onde o progresso é lento, a aquisição compulsória de terras abandonadas abandonadas se tornará uma coisa?
Faça suas próprias regras
Novas formas de comprar uma casa. Que tal novas maneiras de possuir um? A co-habitação, onde várias famílias possuem um conjunto habitacional em conjunto, está agora estabelecida em Auckland.
Algumas pessoas estão comprando com seus colegas de apartamento, juntando seus recursos para um depósito, sabendo que é melhor pagar uma hipoteca do que um aluguel. Você precisa de bons amigos, ou talvez de boas regras, para isso.
Outros, aposentados, estão voltando para um modelo semelhante. Amigos com poucos bens impedem que suas casas participem da compra de uma grande casa nova juntos. A vantagem: todos podem liberar parte de seu capital.
A desvantagem: você tem que viver seus dias com aquele velho idiota no final do corredor? Não, obrigado!
O mercado imobiliário continuará louco pelo previsível. O bom é que isso vai continuar nos empurrando para encontrar novas maneiras de viver decentemente nele. Há muito mais por vir.
Caçadores de casas respondem
No sábado, compartilhamos as histórias de caçadores de casas pela primeira vez. Aqui está o que eles têm a dizer sobre as ideias na cobertura de Home Truths de hoje.
Kelly
Uma iniciativa de ‘aluguel próprio’ é uma ótima alternativa à maneira padrão de comprar uma casa na Nova Zelândia agora.
Sejamos honestos conosco mesmos, embora a renda média permaneça a mesma e os preços das casas aumentem continuamente – mesmo em uma pandemia global – a chance de se ter uma casa (especialmente em Auckland) fica cada vez mais improvável com o passar dos dias.
Do jeito que está o mercado atual, estamos em crise absoluta e precisamos pensar fora da caixa para encontrar soluções para isso – porque se continuarmos do jeito que estamos, mais famílias ficarão desabrigadas ou terão que pagar um aluguel alto por o resto de suas vidas, sem potencial para ter a segurança financeira de possuir casa própria.
Isso cria problemas para as gerações futuras que enfrentam apoiá-los financeiramente nos anos de aposentadoria.
Tim
Uma variedade de opções é boa, incluindo complexos que não são todos um ‘tipo’ de casa ou projeto.
Demoramos a aprender com o exterior, na Nova Zelândia, ou a mudar as leis ou a cultura para poder usar esses aprendizados, mas vale a pena tentar.
No entanto, ainda é uma vergonha essencialmente bloquear algumas pessoas, devido ao fato de elas terem ‘um bom emprego’; comprar sozinho ainda é financeiramente impossível.
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