GOLDEN, Colorado – Quando Sarah Clement se mudou para o parque de trailers de Golden Hills há dois anos, ela sentiu como se tivesse ganhado na loteria. Depois de anos se espremendo em apartamentos de um quarto com ela, seu filho de 7 anos finalmente se acomodou em seu próprio quarto, seus brinquedos espalhados no quintal e sua escola na beira do parque.
A Sra. Clement adorava a simpatia de seus vizinhos e poder ver o sol nascer sobre o planalto raquítico a leste e se pondo atrás do sopé das Montanhas Rochosas a oeste. E morar lá era acessível com seu salário como treinadora esportiva: depois de comprar a casa fabricada, o aluguel do terreno em que ela fica era de apenas US$ 625 por mês.
Mas apenas seis meses depois que ela se mudou, o terreno e toda a estabilidade e conforto que vieram com ele pareciam subitamente arrancados de debaixo dela.
O casal do Colorado, dono do parque há anos, o colocou à venda. A Sra. Clement e seus vizinhos sabiam que se o parque fosse tomado por uma das grandes operadoras de casas fabricadas que estavam comprando parques em todo o estado, os aluguéis aumentariam drasticamente.
“Era como um sentimento vazio de, oh meu Deus, pensei que tínhamos – pensei que era onde nossas raízes estariam”, disse Clement.
Em todo o país, moradores de parques de casas pré-fabricadas como Clement estão encontrando suas casas no centro de um alvo, à medida que uma enxurrada de empresas de investimento expandem seus portfólios de casas móveis em um ritmo vertiginoso, ameaçando a estabilidade de um dos as poucas fontes restantes de habitação a preços acessíveis do país.
Os moradores de Golden Hills rapidamente se organizaram. Eles formaram uma cooperativa para oferecer a compra do parque eles mesmos e estavam a caminho de obter financiamento da ROC USA Capital, que apoia comunidades de moradores em todo o país.
Durante meses, eles estavam cheios de esperança. O trecho de três quarteirões de casas bege simples e duplas fervilhava de reuniões comunitárias; moradores distribuíram panfletos e boletins informativos. Políticos locais se uniram em torno deles, e a cidade votou para zonear o parque apenas para uso doméstico.
Mas sem sucesso: em julho, os proprietários rejeitaram sua oferta inicial e uma mais alta alguns meses depois e venderam o parque para a Harmony Communities, uma operadora de casas fabricadas com 5.000 residentes em 33 parques no oeste dos Estados Unidos. A empresa rapidamente provou que os temores dos moradores de Golden Hills estavam corretos, aplicando aumentos de 50% nos aluguéis e publicando uma lista de 12 páginas de novas regras do parque.
Um porta-voz da Harmony Communities, George Antypas, defendeu o aumento dos aluguéis, observando que os novos aluguéis ainda estavam abaixo dos de parques semelhantes nas proximidades. “Acreditamos em cobrar um aluguel justo de mercado”, disse Antypas, acrescentando que a receita adicional seria destinada aos custos de reparo e que havia subsídios baseados nas necessidades disponíveis da cidade.
Então, apenas um mês após a compra do parque, a empresa se ofereceu para vendê-lo aos moradores – a um preço muito mais alto do que a empresa havia acabado de pagar por ele. Mais uma vez, porém, o negócio fracassou, quando a empresa recusou a oferta dos moradores em janeiro.
Enfrentando os aumentos de aluguel e o custo de alterar suas casas para cumprir as novas regras do parque, os moradores estão correndo para procurar outras moradias, mas encontram poucas ou nenhuma opção em Golden, uma cidade em expansão a oeste de Denver. Em um complexo de apartamentos na estrada, as unidades de um quarto custam a partir de US$ 2.400 por mês, quase US$ 1.000 a mais do que Clement disse que pagou pelo apartamento do mesmo tamanho em 2018.
Os líderes do setor são francos sobre o modelo de negócios: de acordo com materiais para um “campo de treinamento” para aspirantes a investidores em parques de trailers preparados pela Mobile Home University, que é administrada por dois dos maiores proprietários de parques de trailers do país, “o fato de que os inquilinos não podem pagar os US$ 5.000 que custam mover uma casa móvel mantém as receitas estáveis e facilita o aumento dos aluguéis sem perder nenhuma ocupação.”
Real Capital Analytics, uma empresa de pesquisa de mercado, disse em um Relatório de junho de 2021 que os investidores responderam por 23% das compras de moradias fabricadas nos dois anos anteriores, acima dos 13% nos dois anos anteriores. Isso colocou os investidores entre os maiores proprietários de terras do país. Cerca de 22 milhões de pessoas vivem em casas pré-fabricadas nos Estados Unidos, de acordo com o Manufactured Housing Institute, uma organização nacional de comércio. E Fannie Mae disse que a habitação fabricada representa mais do que 6 por cento das unidades habitacionais do país.
Se os moradores de parques de trailers não conseguem acompanhar o aumento dos aluguéis, ou não podem fazer as alterações muitas vezes extensas em varandas, jardins e toldos que são exigidos pelas regras da nova administração, eles são rapidamente substituídos. Com os preços e aluguéis de todos os tipos de moradia subindo em muitas partes do país, a demanda por moradias fabricadas está subindo. Muitas famílias jovens profissionais e estudantes universitários recorrem aos parques de trailers como um vestígio final de moradias relativamente acessíveis.
“É, e tem sido historicamente, uma casa acessível que as pessoas podem possuir – pelo menos metade do caminho – e gerar alguma riqueza, algum patrimônio”, disse Paul Bradley, presidente da ROC USA.
À medida que parque após parque passou a ser propriedade corporativa, o impulso cresceu nos parques de trailers em todo o país e nas legislaturas estaduais para proteger a acessibilidade dos parques, colocando-os nas mãos dos moradores.
Quando o parque de trailers Sans Souci, perto do belo Flatirons de Boulder, foi comprado por um proprietário corporativo em 2018, os moradores não tiveram a chance de fazer uma oferta. Foi só quando as equipes de manutenção apareceram em veículos com luzes piscando e começaram a cortar arbustos, árvores e flores que os moradores souberam que o parque havia sido colocado à venda, segundo os moradores.
Sob a propriedade da empresa, Strive Communities, o parque aumentou os aluguéis em 12% e emitiu extensas novas regras para a manutenção do parque, instruindo os moradores – muitos deles artistas idosos e hippies autodenominados – a remover anos de arte e decorações coletadas de seus quintais .
“Eles queriam um parque com aparência de uniforme”, disse Cynthia Ceelen, moradora de 23 anos. “Esse era o objetivo final deles, para que em três a cinco anos eles pudessem revender.”
De acordo com a Strive Communities, os aumentos de aluguel tinham como objetivo aproximar as taxas da taxa de mercado, e a empresa investiu quase US$ 1 milhão em melhorias no parque.
Os moradores foram até seus representantes eleitos, pedindo uma legislação que exigisse que os proprietários dos parques notificassem os moradores quando pretendiam vender, uma disposição chamada de exigência de “oportunidade de compra”. O governador Jared Polis assinou a exigência na lei do Colorado em 2020 e leis semelhantes estão nos livros em vários outros estados.
O trabalho dos moradores de Sans Souci logo valeu a pena. Nesse mesmo ano, Strive Communities notificou os moradores de que o parque estava à venda.
Alguns dos moradores se opuseram a fazer uma oferta de compra, resistindo ao aumento de aluguel de US$ 150 por mês que seria necessário para financiar a compra.
Mas a maioria achou que valeu a pena.
“Era irrelevante se estávamos comprando por muito dinheiro ou não”, disse Ceelen. “Puro e simples, se não comprarmos, será comprado por outra corporação.”
Eles fizeram uma oferta e, em 2021, tornaram-se os proprietários de seu parque.
“As pessoas estão se orgulhando agora”, disse Peggy Kuhn, moradora do parque, que disse que seus vizinhos fizeram um trabalho melhor em manter o parque desde que ganharam a propriedade. Fala-se em começar uma horta comunitária ou criar uma rede solar para o parque. “Há um otimismo no ar – ‘oh, o que mais podemos fazer?'”, disse Kuhn.
Mas nos dois anos desde que a lei de oportunidade de compra do Colorado entrou em vigor, apenas Sans Souci e dois outros parques foram vendidos aos moradores. Em 20 casos, os proprietários de parques não notificaram os moradores em conformidade com a lei antes de vender, segundo dados do Departamento Estadual de Assuntos Locais. Em outros, os moradores foram notificados, mas tiveram dificuldade para se unir com rapidez suficiente para fazer uma oferta de compra.
O deputado estadual Andrew Boesenecker, cuja cidade natal de Fort Collins viu uma enxurrada de vendas de parques nos últimos anos, incluindo uma venda recente por US$ 57 milhões, diz que a lei de oportunidade de compra não é suficiente.
Na legislação introduzido este mês, Boesenecker propõe exigir que os proprietários de parques permitam que os moradores ou um governo local façam a primeira oferta. O projeto também limitaria os aumentos de aluguel a 3% ao ano. Outro projeto de lei está sendo elaborado para dar aos moradores acesso a um fundo de empréstimos que os ajudaria a competir com empresas de private equity, muitas das quais receber financiamento patrocinado pelo governo para comprar parques.
Em Golden Hills, os moradores sentem que a legislação está chegando tarde demais.
Patricia George mora no parque há 12 anos. Mas com seu novo aluguel de quase US$ 800 por mês consumindo a maior parte de seus benefícios por invalidez, deixando-a com apenas US$ 250 restantes por mês, ela não pode se dar ao luxo de ficar.
Ela vasculha seus pertences e vende o que pode para compensar a diferença: sua TV, os pratos antigos de sua mãe, as joias de sua avó. Ela se candidatou a um alojamento para idosos, mas as listas de espera são longas.
“É quase desumano o que eles estão fazendo”, disse George. “Só temos que pegar os pedaços, sejam eles quais forem, e talvez passar por isso. Ou muitos de nós podem acabar nas ruas, em abrigos para sem-teto, se houver uma cama aberta para nós. É difícil. É realmente difícil.”
Susan C. Beachy contribuíram com pesquisas.
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