Apartamentos em Auckland. O projeto de lei destina-se a corrigir o desafio de comprar em propriedades de título de unidade. Foto / Michael Craig
Comprar um apartamento pode se tornar menos assustador como resultado de mudanças radicais que provavelmente passarão em sua terceira e última leitura no Parlamento em breve. As regras irão reger a forma como dezenas de milhares
dos neozelandeses compram e vendem títulos de unidades como apartamentos, principalmente porque o governo intensifica os esforços para que mais pessoas vivam em cidades do interior.
O projeto teve apoio unânime, mas duas partes estão preocupadas que a legislação não vá longe o suficiente para limitar a prática do voto por procuração.
O projeto de lei, uma emenda à Lei de Títulos de Unidade, é um projeto de lei de um membro em nome de Nicola Willis, do National. Reforça e moderniza o regulamento dos órgãos sociais e passará em breve a sua terceira leitura.
Ele teve uma longa gestação, tendo sido anteriormente defendido pela ex-deputada Nikki Kaye e Judith Collins na oposição em 2018.
O projeto de lei destina-se a corrigir algumas das incertezas e desafios que vêm com a compra de propriedades de título de unidade.
Os problemas podem incluir os vendedores que não divulgam adequadamente os problemas com a propriedade, má gestão por parte dos gerentes corporativos e a prática de “agricultura por procuração”, que envolve os detentores de títulos dando seus votos a outros proprietários, efetivamente dando ao agricultor procurador uma opinião maior sobre o complexo futuro do que outros proprietários.
Duas questões espinhosas em particular quebraram o consenso em torno do projeto de lei: a profissionalização dos gestores das corporações e a votação por procuração.
Agricultura por procuração
Atualmente, as pessoas que possuem títulos de unidade podem delegar seus votos corporativos a outra pessoa. Isso se destina a ajudar a entidade corporativa a funcionar e a atingir o quorum e pode ser útil se os proprietários das unidades estiverem no exterior ou em locais onde a participação na entidade corporativa é difícil.
Onde isso se torna um problema é a prática da agricultura por procuração, que é quando uma pessoa coleta os votos por procuração de muitos proprietários e os usa para ter uma grande influência sobre o funcionamento do complexo.
A porta-voz da habitação verde, Chlöe Swarbrick, disse que observou alguns exemplos flagrantes de agricultura por procuração em seu papel como parlamentar da Central de Auckland.
A agricultura por procuração levou ao que equivalia a “aquisição corporativa” de alguns edifícios, disse Swarbrick.
“Já vi aposentados que viviam em um prédio, que eles achavam que seria sua comunidade de aposentados, e então vários investidores apareceram efetivamente em uma aquisição corporativa”, disse Swarbrick.
Em uma tentativa de maximizar seu retorno, esses investidores se esquivavam dos serviços que as pessoas que moravam no prédio queriam pagar, como segurança, e adiavam a manutenção.
Limites de votação por procuração foram incluídos no projeto de lei elaborado por Willis. Funcionários do comitê seleto recomendaram que ele fosse removido, o que foi.
Mas National e os Verdes apoiaram a reintrodução de limites ao número de votos por procuração que poderiam ser coletados e redigiram emendas nesse sentido.
Uma emenda do porta-voz nacional de habitação, Chris Bishop, queria um limite de atuação para não mais de duas unidades principais se o empreendimento tivesse menos de 20 unidades principais, ou mais de 10% do número total de unidades, para qualquer empreendimento maior.
A emenda proposta por Swarbrick estabeleceu um limite menor de não mais de uma unidade em um empreendimento de menos de 20 unidades, ou 5% de qualquer empreendimento maior.
Ambos foram rejeitados pelo Partido Trabalhista, que se aliou à prática do voto por procuração. Duncan Webb, do Partido Trabalhista, que presidiu o comitê que examina o projeto de lei, disse que reprimir os votos por procuração pode ser antidemocrático.
“O interessante de começar com a tentativa de banir os votos por procuração é se você está tentando proibir as pessoas de usar seu voto – é antidemocrático”, disse Webb.
Webb disse que não há evidências de problemas “sistêmicos” com o proxy farming. Ele disse que muitas vezes as pessoas que estavam descontentes com a direção de seu complexo simplesmente culpavam o processo de votação.
“Quando as decisões são tomadas, as pessoas ficam descontentes – às vezes, uma maneira de as pessoas direcionarem isso é o processo de votação”, disse Webb.
Webb disse que as mudanças que permitiram que os titulares de títulos de unidades votassem digitalmente mitigariam as preocupações com o voto por procuração porque tornariam a participação remota muito mais fácil.
Willis disse que o projeto ainda é uma melhoria em relação ao status quo, “porque agora as pessoas têm a capacidade de dirigir sua procuração, e também há a capacidade de votação eletrônica a ser habilitada por meio de regulamentação”.
Profissionalização de dirigentes de empresas
Outro assunto polêmico foi a profissionalização dos dirigentes das corporações.
A proposta inicial da Willis exigia que os gerentes corporativos dos órgãos fizessem parte de uma organização profissional.
Willis disse que o comitê seleto ouviu que havia muito poucas organizações que seriam capazes de fazer o trabalho.
“Potencialmente, você poderia ter um monopólio estabelecido se tivesse esse requisito”, disse Willis.
Havia também a preocupação de que as pessoas que moravam nas unidades tivessem que pagar a conta de filiação a essas organizações.
Em vez disso, o comitê comprometeu-se com um código de conduta para gerentes.
“Todos os administradores de pessoas jurídicas devem atender aos requisitos do código de conduta, como divulgar conflitos de interesse, garantir que estejam familiarizados com a Lei de Títulos de Unidade, que aderem a ela em todos os momentos e que coloquem os interesses da pessoa jurídica à frente eles mesmos”, disse Willis.
Webb concordou com isso dizendo que a indústria “não estava pronta” para ser reguladora profissional. Ele disse que também estava preocupado que o custo da regulamentação das pessoas jurídicas pudesse ser repassado na forma de taxas corporativas adicionais, em um momento em que as taxas corporativas já eram bastante altas.
Swarbrick, no entanto, disse que o Parlamento deveria se mover para profissionalizar o setor agora, em vez de esperar que ele se torne um problema mais tarde.
Divulgações obrigatórias
O projeto também aumentaria a quantidade de informações divulgadas a possíveis compradores e deixaria claro que tais divulgações eram obrigatórias.
Os vendedores agora serão obrigados a divulgar quaisquer relatórios de remediação encomendados pela entidade corporativa nos três anos anteriores à venda, como resultado de uma alteração tardia à conta.
Willis disse que esta era uma medida de “cinto e suspensórios” para garantir que, se tal relatório fosse produzido, seria “absolutamente” divulgado. Isto foi mais longe do que uma abordagem mais voluntária recomendada pelos funcionários.
“A opinião dos funcionários era que se os relatórios de remediação tivessem sido produzidos, você esperaria que o vendedor fornecesse isso como parte da pré-divulgação – o que eu queria era ‘cinto e suspensórios’, vamos deixar claro que se um relatório de remediação tivesse sido produzido nos últimos três anos teria sido absolutamente divulgado”, disse Willis.
Como resultado de mudanças na comissão seleta, os órgãos societários teriam que manter registros mais detalhados para cumprir o projeto.
Os compradores também terão a capacidade de atrasar a liquidação se as divulgações forem atrasadas, sujeitas a algumas limitações. Isso reconhece o fato de que, no caso de títulos de unidades, as divulgações pré-liquidação podem ser muito mais onerosas do que para uma simples propriedade independente.
Willis estava relutante em incitar o Partido Trabalhista por se opor às emendas por procuração dos Nacionais.
“Estou relutante em criticar porque tem sido um processo genuinamente colaborativo de membros em festas em toda a casa”, disse Willis.
“Tem havido uma tendência de as pessoas deixarem de lado suas políticas e ideologias e pensarem de forma prática sobre como podemos fazer com que essa legislação funcione da melhor maneira possível”, disse ela.
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