3 minutos para ler
Se as taxas de juros subirem mais do que imaginamos, então maiores quedas no preço da habitação podem estar em perspectiva, escreve Mark Fowler. Foto / Getty Images
OPINIÃO
Nos últimos 30 anos, o crescimento dos preços dos imóveis sempre desacelerou quando as taxas de juros aumentaram, mas taxas de juros mais altas nem sempre foram associadas a quedas absolutas nos preços dos imóveis.
A dificuldade em
tirar conclusões sobre os preços da habitação a partir de episódios anteriores de taxas de juros mais altas tem sido (a) o declínio estrutural em curso nas taxas de juros e (b) acesso mais fácil ao crédito, ambos proporcionando uma almofada significativa para os preços da habitação quando confrontados com ventos contrários. A ausência de uma desaceleração econômica significativa pós-GFC também ajudou claramente.
Ao longo do período de metas de inflação desde o início da década de 1990, a queda nas taxas de juros desempenhou um papel fundamental no apoio fundamental aos preços mais altos da habitação.
As taxas de juros historicamente baixas desde meados de 2019 têm sido mais recentemente o principal catalisador para uma maior “capacidade de pagamento” pela habitação. A acessibilidade do novo reembolso da hipoteca está agora começando a piscar em vermelho.
A questão da “acessibilidade” habitacional na Nova Zelândia está relacionada ao tamanho cada vez maior do depósito (em relação à renda) necessário para comprar uma casa. Isso agora é mais agudo para os compradores de primeira casa, ironicamente quando o governo fez campanha sobre o fato de que esses eram o grupo que eles mais precisavam apoiar.
Suspeito que é improvável que o Reserve Bank of NZ (RBNZ) continue a aumentar a taxa de câmbio se os declínios dos preços da habitação parecerem desordenados e/ou se houver sinais claros de que a economia está sofrendo indevidamente. A esse respeito, o episódio de 2018-19 permanece fresco na mente.
Os preços nacionais da habitação estagnaram de setembro de 2017 a meados de 2019. Isso não ocorreu porque as taxas de juros subiram nem houve nenhuma pressão inflacionária significativa – foi devido a condições de crédito mais apertadas, em parte projetadas pelos bancos australianos, no contexto da Comissão Real Bancária acontecendo na Austrália. O resultado foi que o RBNZ ficou surpreso com o quanto o crescimento dos gastos do consumidor desacelerou na época. O RBNZ cortou a taxa de câmbio em 2019, antes que o Covid visse mais afrouxamento da política monetária.
Por que isso é importante é porque a precificação atual do mercado sugere que o RBNZ continuará aumentando as taxas de juros para combater a inflação, mas é tão simples assim?
O ambiente de inflação e a relativa falta de capacidade ociosa na economia apontam para riscos ascendentes para as taxas de juros. No entanto, o tamanho das quedas em nossa “capacidade de pagamento” para a medida habitacional no cenário de taxas de hipoteca mais altas sugere que a “dor” no nível das famílias será sentida rapidamente.
Em última análise, o escopo para a fraqueza dos preços da habitação dependerá da extensão do aperto da política monetária e da capacidade da economia de absorver os efeitos de fluxo para os gastos do consumidor e o investimento habitacional. Se as taxas de juros subirem mais do que pensamos, então maiores quedas nos preços da habitação podem estar em perspectiva.
O governador do RBNZ, Adrian Orr, foi recentemente citado como tendo dito “não estamos em um ótimo lugar agora” e “precisamos de apoio”. Os primeiros compradores de imóveis provavelmente estão sentindo o mesmo.
• Mark Fowler é o Diretor de Investimentos da Hobson Wealth. Este artigo contém apenas comentários de mercado e informações factuais e não constitui aconselhamento financeiro.
LEIAMAIS
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Se as taxas de juros subirem mais do que imaginamos, então maiores quedas no preço da habitação podem estar em perspectiva, escreve Mark Fowler. Foto / Getty Images
OPINIÃO
Nos últimos 30 anos, o crescimento dos preços dos imóveis sempre desacelerou quando as taxas de juros aumentaram, mas taxas de juros mais altas nem sempre foram associadas a quedas absolutas nos preços dos imóveis.
A dificuldade em
tirar conclusões sobre os preços da habitação a partir de episódios anteriores de taxas de juros mais altas tem sido (a) o declínio estrutural em curso nas taxas de juros e (b) acesso mais fácil ao crédito, ambos proporcionando uma almofada significativa para os preços da habitação quando confrontados com ventos contrários. A ausência de uma desaceleração econômica significativa pós-GFC também ajudou claramente.
Ao longo do período de metas de inflação desde o início da década de 1990, a queda nas taxas de juros desempenhou um papel fundamental no apoio fundamental aos preços mais altos da habitação.
As taxas de juros historicamente baixas desde meados de 2019 têm sido mais recentemente o principal catalisador para uma maior “capacidade de pagamento” pela habitação. A acessibilidade do novo reembolso da hipoteca está agora começando a piscar em vermelho.
A questão da “acessibilidade” habitacional na Nova Zelândia está relacionada ao tamanho cada vez maior do depósito (em relação à renda) necessário para comprar uma casa. Isso agora é mais agudo para os compradores de primeira casa, ironicamente quando o governo fez campanha sobre o fato de que esses eram o grupo que eles mais precisavam apoiar.
Suspeito que é improvável que o Reserve Bank of NZ (RBNZ) continue a aumentar a taxa de câmbio se os declínios dos preços da habitação parecerem desordenados e/ou se houver sinais claros de que a economia está sofrendo indevidamente. A esse respeito, o episódio de 2018-19 permanece fresco na mente.
Os preços nacionais da habitação estagnaram de setembro de 2017 a meados de 2019. Isso não ocorreu porque as taxas de juros subiram nem houve nenhuma pressão inflacionária significativa – foi devido a condições de crédito mais apertadas, em parte projetadas pelos bancos australianos, no contexto da Comissão Real Bancária acontecendo na Austrália. O resultado foi que o RBNZ ficou surpreso com o quanto o crescimento dos gastos do consumidor desacelerou na época. O RBNZ cortou a taxa de câmbio em 2019, antes que o Covid visse mais afrouxamento da política monetária.
Por que isso é importante é porque a precificação atual do mercado sugere que o RBNZ continuará aumentando as taxas de juros para combater a inflação, mas é tão simples assim?
O ambiente de inflação e a relativa falta de capacidade ociosa na economia apontam para riscos ascendentes para as taxas de juros. No entanto, o tamanho das quedas em nossa “capacidade de pagamento” para a medida habitacional no cenário de taxas de hipoteca mais altas sugere que a “dor” no nível das famílias será sentida rapidamente.
Em última análise, o escopo para a fraqueza dos preços da habitação dependerá da extensão do aperto da política monetária e da capacidade da economia de absorver os efeitos de fluxo para os gastos do consumidor e o investimento habitacional. Se as taxas de juros subirem mais do que pensamos, então maiores quedas nos preços da habitação podem estar em perspectiva.
O governador do RBNZ, Adrian Orr, foi recentemente citado como tendo dito “não estamos em um ótimo lugar agora” e “precisamos de apoio”. Os primeiros compradores de imóveis provavelmente estão sentindo o mesmo.
• Mark Fowler é o Diretor de Investimentos da Hobson Wealth. Este artigo contém apenas comentários de mercado e informações factuais e não constitui aconselhamento financeiro.
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