A inflação alta geralmente se traduz em alta ansiedade, e é por isso que muitos americanos estão se esforçando para bloquear o custo de uma de suas necessidades mais básicas e humanas: um lar.
Mas com os preços dos imóveis já em níveis elevados e as taxas de hipoteca em espiral, muitos compradores podem ficar tentados a entrar antes de estarem prontos – ou porque temem que a situação só piore.
“Há essa pressão psicológica de tudo ser incerto”, disse Simon Blanchard, professor associado da McDonough School of Business da Universidade de Georgetown, que estuda a tomada de decisões financeiras dos consumidores. Isso pode fazer uma necessidade como moradia parecer concreta, disse ele.
“Pode parecer reconfortante focar no presente e bloquear essa parte do orçamento”, disse ele. “O perigo é que você pode estar criando vulnerabilidade deixando flexibilidade insuficiente para mais tarde.”
O preço médio nacional das casas existentes foi de US$ 375.300 em março, um aumento de 15% em relação aos US$ 326.300 do ano anterior, segundo a Associação Nacional de Corretores de Imóveis. As taxas de hipotecas fixas de 30 anos foram de 5,10% na semana encerrada na quinta-feira, acima dos 2,98% de um ano atrás, de acordo com Freddie Mac.
Isso erodiu seriamente o quanto os possíveis compradores podem pagar: com um adiantamento de 10% na casa média, o pagamento mensal típico da hipoteca agora é de US$ 1.834, um aumento de 49% em relação aos US$ 1.235 de um ano atrás, levando em conta preços e taxas mais altos. conta. E isso não inclui outros itens não negociáveis, como impostos sobre a propriedade, seguro residencial e seguro de hipoteca, que geralmente é exigido em pagamentos de menos de 20%.
Com a inflação em alta de 40 anos e o custo de quase tudo subindo, é fácil ser pego pela irracionalidade que faz com que alguns compradores aumentem agressivamente os preços e pulem precauções básicas, como uma inspeção residencial.
“Há uma mentalidade de escassez agora”, disse Jake Northrup, planejador financeiro para famílias jovens em Bristol, RI. Ele disse que ele e sua esposa decidiram esperar um ano e economizar mais antes de comprar uma casa própria.
Alguns compradores em potencial estão fazendo o mesmo – os pedidos de hipoteca diminuíram recentemente – mas o mercado continua profundamente competitivo devido à oferta cronicamente baixa de casas no país. Isso pode levar a suposições errôneas e mau julgamento.
Portanto, antes de entrar no circuito de casa aberta, é hora de avaliar não apenas o que você posso gastar, mas o que você deve gastar — e os custos potenciais no futuro.
Faça uma revisão de orçamento.
Antes de começar a escanear as listagens, é importante ter uma compreensão sólida do que você pode pagar – e como diferentes faixas de preço afetariam sua capacidade de economizar e gastar em outros lugares.
Alguns especialistas financeiros sugerem trabalhar para trás: suponha uma taxa mínima de poupança – digamos 15 ou 20% para aposentadoria, poupança para faculdade e outras metas – e considere todas as outras dívidas e despesas recorrentes em uma planilha. Em seguida, brinque com diferentes preços de imóveis para ver como eles influenciariam todo o resto.
“O valor certo da hipoteca não é o que você é pré-aprovado, mas o que você pode pagar”, disse Northrup, o planejador financeiro. “O erro número 1 que vejo quando as pessoas compram uma casa é não entender completamente como outras áreas de sua vida financeira serão afetadas.”
O que é acessível? A resposta obviamente varia de acordo com a família, renda, tamanho da família e outros fatores.
As autoridades governamentais de habitação há muito consideram oneroso gastar mais de 30% da renda bruta em habitação – um número que surgiu de “salário de uma semana por um mês de aluguel”, que se tornou regra geral na década de 1920. Esse padrão foi posteriormente gravado em nacional habitação política como limite – as famílias de baixa renda não pagariam mais de um quarto de sua renda para habitação pública, um teto que foi elevado para 30% em 1981.
Alguns planejadores financeiros podem usar um ponto de partida aproximado semelhante: não gaste mais de 28% de sua renda bruta em todas as suas despesas de moradia – pagamentos de hipoteca, impostos sobre propriedade, seguro – e um adicional de 1 a 2% alocado para reparos e manutenção.
Isso não funcionará para todos, no entanto, especialmente em áreas metropolitanas de alto custo, onde muitas vezes é difícil encontrar aluguéis dentro dessas restrições.
“Leve todas as suas despesas mensais em consideração e decida realmente quanto você quer investir em moradia”, disse Tom Blower, consultor financeiro sênior da Consultores Financeiros Fiduciários. “Eu nunca encorajaria um cliente a seguir estritamente uma porcentagem da renda para determinar quanto gastar a cada mês. Regras práticas são diretrizes e algo a ser considerado, mas não o fim de tudo, tudo.”
Ajuste suas expectativas.
O aumento nas taxas de juros significa que muitas pessoas tiveram que controlar suas faixas de preço – muito. Uma família que ganha US$ 125.000 e deseja investir 20% e não dedicar mais de 28% de sua renda bruta à habitação – cerca de US$ 35.000 – poderia confortavelmente pagar uma casa de US$ 465.000 quando a taxa de juros era de 3%. Com 5%, esse número encolhe para US$ 405.000, de acordo com Eric Roberge, planejador financeiro e fundador da Beyond Your Hammock em Boston. Seu cálculo levou em conta os impostos sobre a propriedade, manutenção e seguro.
Ele geralmente sugere alocar uma parcela conservadora da renda familiar – não mais do que cerca de 23% – para habitação, mas reconhece que isso é difícil em muitos lugares. “Nosso cálculo de acessibilidade não muda”, disse Roberge. “No entanto, o grande salto nas taxas muda o que é realmente acessível.”
Existem outras considerações. Com muitos americanos se mudando das cidades para espaços maiores nos subúrbios, você também precisará considerar quanto custará a mais para administrar e mobiliar essa casa, por exemplo, ou quanto extra precisará gastar em transporte.
Cuidado com o fixador superior e outros custos ocultos.
Propriedades em forma aquém do ideal são atraentes para aqueles que esperam economizar algum dinheiro, mas problemas na cadeia de suprimentos e outros problemas estão tornando isso muito mais difícil, disseram especialistas.
“Tenho clientes que recentemente tentaram contornar parcialmente a questão da acessibilidade comprando casas que precisam de melhorias significativas”, disse Melissa Walshplanejador financeiro e fundador da Clarity Financial Design em Sarasota, Flórida. “Como os empreiteiros são difíceis de encontrar e os preços dos materiais estão aumentando rapidamente, esses clientes estão descobrindo que comprar um fixador superior pode não ser a pechincha que foi há alguns anos”.
Ela sugere reservar bastante dinheiro – ela teve dois clientes gastando mais que o dobro da estimativa inicial para reformas este ano.
Aborde uma hipoteca de taxa ajustável com cautela.
As hipotecas de taxa ajustável geralmente carregam taxas mais baixas do que as hipotecas de taxa fixa por um período definido, geralmente três ou cinco anos. Depois disso, eles são redefinidos para a taxa prevalecente e, em seguida, mudam de acordo com um cronograma, geralmente a cada ano.
A taxa de juros média para uma hipoteca de taxa ajustável de 5/1 – fixa nos primeiros cinco anos e mudando a cada ano depois – foi de 3,78% na semana que terminou na quinta-feira, de acordo com Freddie Mac. Foi de 2,64 por cento no ano passado.
Mais compradores estão considerando hipotecas com taxas ajustáveis: elas representaram mais de 9% de todos os pedidos de hipotecas na semana que terminou em 22 de abril, o dobro da participação há três meses e o nível mais alto desde 2019, disse a Mortgage Bankers Association.
Mas eles definitivamente não são para todos. “O mutuário típico é alguém que não prevê estar na propriedade por um longo tempo”, disse Kevin Iverson, presidente da Reed Mortgage em Denver.
Se você sabe que vai vender antes do ajuste da taxa de hipoteca, pode ser um empréstimo adequado. Mas não há como dizer como serão as taxas em cinco anos, e o súbito golpe de taxas mais altas levou muitos tomadores de empréstimos à beira da crise financeira de 2008 (embora os ARMs de hoje sejam geralmente mais seguros do que os produtos vendidos na época).
Seja ainda mais cauteloso com os chamados financiamentos alternativos – acordos de contrato por ação e empréstimos de “bendões móveis” usados regularmente para comprar casas pré-fabricadas – que geralmente não possuem as proteções típicas do consumidor.
Não se esqueça de todo o resto.
O custo de simplesmente entrar em uma casa pode parecer o mais doloroso no curto prazo, mas outras despesas posteriores podem ser igualmente espinhosas.
UMA artigo recente de Fannie Mae economistas analisaram os custos normalmente incorridos ao longo de um ciclo de vida de sete anos de propriedade e descobriram que os maiores contribuintes incluem quase tudo, menos a hipoteca. Outros gastos contínuos – serviços públicos, impostos sobre a propriedade e melhorias na casa – juntos representam cerca de metade dos custos de um mutuário, enquanto as despesas de transação foram de 20%, descobriram os economistas.
Eles usaram dados de empréstimos de 2020 em que o comprador médio de uma casa pela primeira vez tinha 36 anos com renda mensal de US$ 7.453 e comprou uma casa por US$ 291.139 com um adiantamento de 11%. A hipoteca real – excluindo o reembolso do valor do empréstimo principal – contribui com cerca de 30% para os custos totais durante esse período de sete anos.
A lição deles: “O empréstimo é uma grande parte do custo de possuir uma casa, mas esse custo geralmente é ofuscado por serviços públicos, impostos sobre a propriedade, reparos domésticos e taxas únicas pagas a várias partes para comprar e vender uma casa.”’
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