Nos últimos dois anos, os americanos que possuem suas casas ganharam mais de US$ 6 trilhões em riqueza habitacional. Para ser claro, isso não significa que as construtoras transferiram para os compradores US$ 6 trilhões em novas moradias, ou que os proprietários existentes fizeram US$ 6 trilhões em melhorias de cozinha e banheiro.
Em vez disso, a maior parte desse dinheiro foi criada pelo simples fato de que a habitação, com pouca oferta e alta demanda nos Estados Unidos, se valorizou em ritmo recorde durante a pandemia. Milhões de pessoas – amplamente distribuídas entre os 65% das famílias americanas que possuem suas casas – ganharam uma parte desse lucro inesperado.
É uma história extremamente positiva para os americanos que possuem uma casa; também é inseparável da crise de acessibilidade da habitação para aqueles que não têm. Para eles, os aluguéis estão subindo rapidamente. A inflação está reduzindo seus rendimentos. E a própria coisa que criou toda essa riqueza empurrou a casa própria como meio de construção de riqueza ainda mais fora de alcance.
Essa dupla realidade segue o que tem sido um evento de criação de riqueza em massa com poucos precedentes na história americana.
“Eu realmente luto para encontrar um paralelo com isso”, disse Benjamin Keys, professor da Wharton School of Business, tentando identificar um momento em que tantas pessoas ganharam tanta riqueza em pouco tempo.
Em termos percentuais, o mercado de ações aumentou mais durante a pandemia, mas menos americanos lucraram com isso. Durante o último boom imobiliário, o aumento nos valores das casas foi igualmente vertiginoso, mas limitado a menos partes do país. E esse patrimônio em grande parte desapareceu no tipo de colapso que os economistas dizem ser muito menos provável de acontecer desta vez. Talvez uma analogia melhor, sugeriu o Sr. Keys, seria a 1889 corrida de terra do território de Oklahomaou o boom do petróleo em Los Angeles na década de 1920eventos que mudaram abruptamente quem possuía a terra e quanto ela valia.
A soma de US$ 6 trilhões, estimado pelo Federal Reserve, não conta todo o patrimônio em propriedades de aluguel. Portanto, é uma subestimação das riquezas que se acumulam no mercado imobiliário ultimamente.
Eventos difíceis de prever, como uma recessão dolorosa, ainda podem recuperar parte desse total. E essa riqueza não é o mesmo que ter dinheiro estacionado em uma conta bancária, claro. Para usá-lo, as famílias devem vender uma casa ou aproveitar seu valor por meio de uma ferramenta como um empréstimo de capital próprio, e isso não é isento de riscos. Mas as evidências mostram que os proprietários de imóveis exercem o patrimônio imobiliário de maneiras reais – para enviar seus filhos para a faculdade, iniciar negócios, investir mais em moradias, construir ainda mais riqueza.
“Há uma imagem rósea e uma imagem não tão rósea”, disse Emily Wiemers, economista da Universidade de Syracuse que estudou como as famílias usar seu patrimônio para pagar o ensino superior. “O outro lado é bastante preocupante. Há esse conjunto de crianças cujos pais não possuem uma casa e, portanto, não viram esse aumento na riqueza, e também cujos pais podem ter visto declínios na renda.”
Entenda a inflação nos EUA
Os efeitos cumulativos são abrangentes e divergentes: esse período de aumento da equidade permitirá que algumas famílias criem riqueza intergeracional pela primeira vez. Isso forçará outras famílias a adiar a aquisição da casa própria por anos.
Ampliará a desigualdade, pois os ganhos vão desproporcionalmente para os baby boomers (às custas dos millennials que um dia comprarão suas casas) e para as famílias brancas, que têm uma taxa de propriedade de 30 pontos percentuais a mais do que as famílias negras. Mas as famílias proprietárias de casas negras se beneficiarão em particular porque a riqueza das famílias negras é predominantemente na forma de habitação.
“Não acho que haja uma alternativa viável à casa própria neste momento” em termos de construção de riqueza, disse Cy Richardson, vice-presidente sênior de programas da National Urban League, que promove a casa própria entre as famílias negras. “E é um desastre econômico para as famílias negras que não conseguem adquirir a casa própria.”
As famílias de renda mais alta, que possuem as casas mais caras, tiveram os maiores ganhos totais. Mas como a casa própria é tão difundida nos Estados Unidos, o quinto mais pobre das famílias também adicionou cerca de US$ 600 milhões em capital próprio nos últimos dois anos. Em termos percentuais, eles viram os maiores aumentos de riqueza.
Proprietários de imóveis que se lembram da crise imobiliária de 2008 podem ficar nervosos com tudo isso. Mas este é um mercado imobiliário muito diferente, disse Mark Zandi, economista-chefe da Moody’s.
A bolha no início dos anos 2000 foi definida por empréstimos arriscados e overbuilding. Hoje, os compradores de imóveis estão em um terreno muito mais sólido com suas pontuações de crédito, hipotecas convencionais e economias pandêmicas. Hoje há também um déficit habitacional em todo o país. E isso colidiu com a crescente demanda de taxas de hipoteca historicamente baixas, de famílias em busca de mais espaço durante a pandemia e de trabalhadores remotos que poderiam se mudar para lugares mais acessíveis. Os valores das casas, como resultado, aumentaram em quase todos os lugares (tornando muitos desses lugares acessíveis não mais tão acessíveis).
O crescimento dos preços provavelmente diminuirá agora que as taxas de juros estão subindo rapidamente, mas os economistas geralmente não esperam que os preços caiam. Há muita demanda por muito pouca habitação na América hoje. O aumento das taxas tornará mais caro o acesso à equidade. Mas esse patrimônio, disse Zandi, “será amplamente durável”.
A Black Knight, uma empresa que acompanha o mercado de hipotecas, estima que o proprietário médio de uma casa com uma hipoteca ganhou US$ 67.000 em “patrimônio explorável” nos últimos dois anos. Isso é dinheiro real que as famílias podem acessar enquanto ainda mantêm 20% do patrimônio em suas casas, como os credores geralmente exigem.
Por essa medida, o detentor médio de hipotecas na área metropolitana de San Jose, na Califórnia, arrecadou US$ 230.000 em dois anos. Em Boise, Idaho, são US$ 114.000. Em Cleveland, são US$ 27.000.
“Para grande parte das famílias americanas, isso é ótimo”, disse Michael Lovenheim, economista da Cornell. “E não é apenas para os super-ricos, e não é apenas para aqueles que vivem nas grandes cidades superstars. Isso também está acontecendo em Ítaca.”
Perguntas frequentes sobre inflação
O que é inflação? A inflação é uma perda de poder de compra ao longo do tempo, o que significa que seu dólar não irá tão longe amanhã quanto foi hoje. Normalmente é expresso como a variação anual dos preços de bens e serviços do dia-a-dia, como alimentos, móveis, vestuário, transporte e brinquedos.
O Sr. Lovenheim descobriu que as famílias que experimentaram um aumento mais alto do preço das casas enquanto seus filhos estavam no ensino médio foram mais propensos a enviar seus filhos para a faculdade. E as crianças que foram para a faculdade foram mais propensos a frequentar universidades públicas emblemáticas do que as faculdades comunitárias.
Ele e seus colegas também descobriram que as famílias com valores residenciais crescentes eram mais propensos a ter filhos. O trabalho de outros pesquisadores mostrou que eles são mais propensos a iniciar novos negóciostambém.
“Essa riqueza é real?” disse o Sr. Lovenheim. “As pessoas agem como se fosse real.”
A primeira casa que Julio Velezon II conseguiu comprar em 2019 em Springfield, Virgínia, mudou sua vida de forma mensurável. Ele e sua esposa tiveram seu primeiro filho naquela casa. Então eles conseguiram comprar uma casa maior para uma única família em dezembro, mantendo a primeira casa como propriedade de aluguel.
Se eles não tivessem comprado em 2019 – antes dos preços das casas de hoje e da inflação de aluguel de hoje – ele sabe exatamente como sua vida seria diferente: não comprar uma casa, disse ele, significaria não ter um filho.
“Eu não me sentiria confortável em ter um filho quando estávamos nos mudando e alugando”, disse Velezon, um sargento técnico da Força Aérea de 35 anos. “O aluguel é uma variável tão desconhecida – está à mercê de outra pessoa, do mercado.”
Agora ele imagina que seu filho de 18 meses poderia viver um dia adulto em uma dessas casas.
Histórias semelhantes estão cada vez mais fora do alcance de outras famílias que vêm para a First Home Alliance, uma organização sem fins lucrativos de aconselhamento habitacional com sede no norte da Virgínia que ajudou Velezon. Hoje, uma família que ganha US$ 70.000 por ano não pode competir por um apartamento de três quartos na região.
“Alguns deles só precisam esperar”, disse Larry Laws Sr., presidente da First Home Alliance (uma organização sem fins lucrativos que ele começou com sua própria riqueza habitacional). “Podemos educá-los sobre o processo, torná-los totalmente qualificados para acessibilidade. Mas eles não podem comprar nesta área.”
Eles vão esperar, em vez disso, que suas rendas aumentem, ou que os preços das casas esfriem, ou que a construção de novas casas aumente.
Mas daqui para frente, Keys, professor da Wharton, teme que toda essa riqueza habitacional só reforce aspectos do mercado imobiliário americano que são fundamentalmente problemáticos: que as famílias sentem que têm poucas alternativas para construir riqueza, que a habitação deve funcionar tanto como abrigo e ativo financeiro, que os proprietários são motivados, como resultado, a proteger esse ativo.
“Na verdade, há algo que é meio pernicioso sobre isso”, disse ele. De certa forma, milhões de pessoas ganharam trilhões de dólares nos últimos dois anos sem fazer nada.
“Mas é pior do que isso,” ele continuou. “Não é que eles não estejam fazendo nada; é que eles bloquearam agressivamente o desenvolvimento em tantos lugares.”
Essa riqueza foi criada, disse ele, precisamente porque é muito difícil construir moradias nos Estados Unidos. E isso pode dificultar ainda mais a construção de mais.
Discussão sobre isso post