OneRoof: Os lugares mais caros para morar na Nova Zelândia revelados. Vídeo / OneRoof
Os dados de rastreamento de preços de imóveis nos últimos 25 anos mostram onde os proprietários de imóveis atingiram o jackpot multimilionário – e onde sua sorte acabou. O economista-chefe da CoreLogic, Kelvin Davidson, investiga.
Na maioria dos dados do mercado imobiliário, a análise
e comentários, há um foco nos valores médios ou medianos da propriedade (ou preços de venda) – informando o que está acontecendo para uma propriedade “típica” em cada cidade, vila ou subúrbio. Mas e quando nos concentramos apenas nas moradias mais valiosas? O que aconteceu nos últimos 25 anos para os valores de propriedade nos escalões superiores do mercado?
Para analisar essa questão, eu levantei dados do modelo de avaliação automatizado CoreLogic para cada propriedade residencial no país (casa, apartamento, apartamento, estilo de vida melhorado) em intervalos de cinco anos desde 1997, classifiquei-os por valor e selecionei os quartil superior para cada subúrbio. Se você puder imaginar 100 propriedades classificadas por valor de cima para baixo, o quartil superior seria a 25ª propriedade nessa lista e é uma medida estatística bem aceita da extremidade superior de qualquer distribuição.
Ressaltamos que se trata de todos os imóveis residenciais do país, não apenas aqueles que possuem vendas recentes ou um valor estimado “bank grade”. Esse tipo de dados abrangendo todas as propriedades e desde 1997 nos dá alguns insights muito poderosos. Observe que, embora tenhamos incluído todas as propriedades no conjunto de dados brutos, para torná-lo significativo para um artigo como este, usamos apenas subúrbios com pelo menos 200 residências, e as tabelas mostram apenas os 10 principais subúrbios do quartil superior valores de propriedade em cada ponto no tempo.
1997
Vinte e cinco anos atrás, Leo e Kate estavam embarcando no Titanic, Bic Runga estava nas paradas, Jim Bolger era primeiro-ministro e o subúrbio com o maior valor de propriedade do quartil superior era Oriental Bay, em Wellington, por US$ 869.388. Claramente, pelos padrões de hoje, isso parece um roubo absoluto para uma propriedade de ponta naquela parte do país. Na verdade, cinco dos 10 subúrbios de ponta tinham um valor de propriedade do quartil superior de menos de US$ 700.000. A proeminência de Auckland também era clara há 25 anos, com nove dos 10 melhores em nossa maior cidade.
2002
Apesar de alguns grandes reveses globais ao longo dos cinco anos até 2002 (por exemplo, 11 de setembro, Afeganistão), o mercado imobiliário da Nova Zelândia continuou e propriedades e subúrbios de alto padrão certamente fizeram parte da tendência ascendente. O domínio de Auckland diminuiu um pouco nos cinco anos até 2002, com Whangapoua, em Thames-Coromandel, e Lowry Bay, em Lower Hutt, subindo para o top 10. Mas os visitantes tiveram um crescimento sólido, com Oriental Bay e o quartil superior de Herne Bay valor da propriedade subindo acima da marca de US $ 1 milhão.
2007
Os cinco anos até 2007 foram certamente o que você chamaria de boom. Até agora, cada um dos 10 principais subúrbios tinha um valor de propriedade do quartil superior de cerca de US$ 1,4 milhão ou mais, e Oriental Bay e Whitford haviam superado US$ 2,1 milhões. Wainui, em Gisborne, e Langs Beach, em Whangārei, atingiram o top 10 para valores de quartil superior, destacando que os locais à beira-mar eram aparentemente bastante populares nessa fase. Enquanto isso, a presença de áreas como Karaka e Dairy Flat na lista dos 10 melhores reflete sua inclinação para propriedades de estilo de vida – 82% das ações em Karaka, 84% em Dairy Flat na época.
2012
O enorme crescimento de 2002 a 2007 não se repetiu nos cinco anos até 2012, o que não é surpreendente devido aos terremotos GFC e Christchurch. Os 10 principais subúrbios para os valores do quartil superior permaneceram razoavelmente consistentes durante esse período de cinco anos, com Auckland ainda dominando. Nesse período, o valor do quartil superior de Herne Bay aumentou cerca de 15%, ultrapassando US$ 2,1 milhões e chegando ao topo da lista. O valor de Oriental Bay diminuiu nos cinco anos até 2012, mas Christchurch fez sua primeira aparição neste período de tempo (Scarborough fazendo No.10).
2017
Os cinco anos até 2017 abrangeram um aumento significativo de propriedades em todo o país, especialmente em Auckland no início desse período e, posteriormente, em outras partes do país. Até agora, mesmo o 10º subúrbio na lista dos 10 primeiros tinha um valor de quartil superior de mais de US$ 2,5 milhões, e Auckland tinha oito dos 10. Herne Bay ocupou o primeiro lugar novamente, com um aumento de 58% em seu valor de quartil superior de US$ 2,15 milhões em 2012 para US$ 3,4 milhões em 2017. Waiheke Island e Remuera também registraram grandes aumentos nos cinco anos até 2017. Queenstown fez sua primeira aparição, com Lake Hayes em 10º lugar.
2022
Claramente, este foi outro período de cinco anos em que os valores das propriedades aumentaram fortemente, e nosso principal subúrbio para valores de propriedade do quartil superior continua sendo Herne Bay, agora bem acima de US$ 5 milhões. Tenha em mente que este também é o quartil superior – o que significa que 25% das propriedades residenciais em Herne Bay têm um valor estimado superior a US$ 5,37 milhões. Lake Hayes subiu mais perto do topo da lista nos últimos anos, enquanto Oriental Bay também se manteve. Mesmo o número 10, Ōmaha, agora tem um valor de propriedade do quartil superior de cerca de US$ 3,5 milhões.
Quem está comprando e por quê?
No geral, os “suspeitos do costume” certamente aparecem regularmente nessas listas em cada período de tempo – Herne Bay, Saint Marys Bay, Remuera, Waiheke Island, Oriental Bay, como exemplos. O domínio de Auckland em termos de imóveis de alto nível da Nova Zelândia é bastante fácil de ver, com algumas aparições para outras áreas, por exemplo, Wellington, Queenstown e Thames Coromandel.
Então, quais podem ser os principais fatores para esses subúrbios de alto valor? No final, é difícil destacar apenas um ou dois fatores, pois eles podem diferir muito de subúrbio para subúrbio – embora uma coisa seja certa, há um apelo de prestígio pelo qual os compradores estão dispostos a pagar.
Mas sabemos quem está ativo nessas áreas de ponta, mesmo que as forças motrizes nem sempre sejam claras. Veja Herne Bay, por exemplo. No ano civil de 2021, 37% das compras de propriedades foram feitas por mudanças ou ocupantes existentes que estavam se mudando. Essa é uma proporção alta e parece lógica. Afinal, a percepção popular seria que os subúrbios elegantes realmente não se encaixam na economia do investimento imobiliário (por exemplo, preços altos, rendimentos baixos), tendendo a ser melhores para os proprietários-ocupantes com patrimônio significativo por trás deles.
No entanto, 42% das compras em Herne Bay no ano passado foram feitas por vários proprietários (MPOs), alguns com dinheiro, outros com hipoteca. Claro, quando pensamos em vários proprietários, normalmente pensamos em investidores, talvez da laia de mamãe e papai, que acabaram de comprar seu primeiro aluguel ou talvez já tenham um pequeno portfólio. Mas, embora nunca possamos ter certeza exatamente para que cada propriedade está sendo usada (em oposição à propriedade, que sabemos), uma típica habitação autônoma de Herne Bay comprada por alguém que também possui outra propriedade em outro lugar provavelmente não é um aluguel padrão. De fato, eles podem estar negociando para morar em Herne Bay, mas mantendo suas outras propriedades também.
O que o futuro guarda?
Como o topo do mercado pode se sair no próximo ano ou dois, em meio a uma desaceleração mais ampla do setor imobiliário? Por um lado, na medida em que o dinheiro/capital próprio desempenha um papel maior nos subúrbios de alto padrão, não se espera que as taxas de hipoteca mais altas e a disponibilidade de crédito reduzida sejam um grande obstáculo. De fato, mesmo que haja menos compradores circulando, os possíveis vendedores provavelmente também podem ficar quietos e apenas esperar o ponto fraco – o que significa que uma desaceleração assume a forma de atividade de vendas reduzida, em vez de declínios acentuados no preço dos negócios alcançados.
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No entanto, a propriedade de alto padrão certamente passou por momentos suaves antes, por exemplo, de 2007 a 2012, que também foi um período de incerteza econômica e disponibilidade de crédito reduzida, bem como estamos enfrentando atualmente. Em poucas palavras, certamente existem alguns valores de propriedade de dar água nos olhos quando você começa a entrar nas camadas superiores do mercado. Mas uma economia em desaceleração e uma confiança empresarial subjugada podem afetar qualquer um e todos, por isso parece justo supor que os próximos seis a 12 meses, pelo menos, também podem ser um período de teste para o topo do mercado imobiliário da Nova Zelândia. De fato, uma hipoteca garantida contra uma propriedade avaliada em US $ 3,5 milhões ou mais provavelmente será uma hipoteca bastante grande!
• Kevin Davidson é economista-chefe da CoreLogic
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