Explicador: Por que as taxas de empréstimo à habitação estão subindo tão rapidamente

Um aumento acentuado e alta volatilidade nas taxas de juros no atacado estão sendo responsabilizados por um aumento acentuado nas taxas de empréstimo à habitação e um economista diz que o pico ainda está por vir.

No início de abril em casa
os tomadores de empréstimos com pelo menos 20% de capital próprio poderiam obter um especial de prazo fixo de um ano de 3,99% com o Kiwibank ou 4,55% em dois anos.

Mas hoje o banco anunciou que sua taxa de um ano subiria de 4,85 para 5,19 por cento e sua taxa de dois anos seria de 5,69 por cento – acima dos 5,19 por cento.

A taxa de um ano do Kiwibank continua sendo a mais baixa dos principais bancos, que são todas as taxas de publicidade de 5,35%.

Mas os tomadores de empréstimos só conseguem obter uma taxa abaixo de 5% nos bancos menores ou de propriedade chinesa por um ano.

O Heartland Bank tem a taxa mais baixa anunciada em 4,4 por cento, enquanto o ICBC está oferecendo 4,45 por cento.

Ao longo de um prazo fixo de dois anos, apenas dois bancos estão oferecendo taxas abaixo de 5% – Heartland Bank e TSB, enquanto os principais bancos começam com 5,69%.

Jarrod Kerr, economista-chefe do Kiwibank, disse que houve uma alta acentuada nas taxas de juros no atacado no mês passado.

“A taxa de swap de dois anos, que é um ponto de pivô – a que mais analisamos – chegou a 4,55%, o que é muito alto.”

Isso foi em meados de junho. Kerr disse que a última vez que foi tão alta foi por volta de 2012/13, mas no ano passado as taxas de swap de dois e três anos chegaram a zero.

“Já faz um tempo e é a velocidade com que os mercados atacadistas se moveram que pegou muitos de surpresa.”

Kerr disse que o aumento das taxas de juros globalmente está por trás do salto nas taxas de swap.

“As taxas de juros em todo o mundo subiram. A inflação global está em 9% – 8,5% nos EUA, mais de 9% no Reino Unido – e vimos bancos centrais chegando à festa e elevando as taxas de juros, por isso são expectativas de aumentos adicionais da taxa de juros pelos gostos do [US] Fed e o Banco da Inglaterra – até o BCE [European Central Bank] eventualmente.”

Kerr disse que isso também foi traduzido para a Austrália e a Nova Zelândia, com expectativas de que o RBNZ e o RBA empurrariam ainda mais as taxas de juros.

O Reserve Bank deve tomar sua próxima decisão sobre a taxa de câmbio em 13 de julho, com os economistas escolhendo outro aumento de 50 pontos base, que o levaria de 2% para 2,5%.

Mas Kerr disse que a taxa terminal do mercado estava acima de 4%.

“Isso é mais alto do que a maioria dos economistas está pedindo – então acho que o mercado se adiantou aqui, precificando um pouco demais.”

As previsões do Reserve Bank apontam para a taxa de juros atingindo 3,95% em junho do próximo ano.

“O mercado foi para lá e mais um pouco”, disse Kerr.

Ele esperava que as taxas de juros no atacado caíssem a partir daqui, com a taxa de swap de dois anos agora sendo negociada em torno de 4,2%.

“Esperamos que o Reserve Bank pare de subir em 3,5 por cento. Achamos que eles tiveram um retorno significativo até agora.”

No final de maio, Kerr previu que as taxas de hipoteca subiriam para entre 6 e 7,5 por cento no próximo ano.

Mas algumas taxas de prazo fixo de cinco anos já subiram para pouco menos de 7%.

Kerr disse que os aumentos nas taxas de hipotecas vieram mais cedo do que o esperado e ainda havia algum risco de alta para as taxas de curto prazo com o pico das taxas de hipoteca ainda por vir.

“Eles ainda podem empurrar mais alto a partir daqui.”

Cerca de metade da carteira de hipotecas da Nova Zelândia deve ser refeita nos próximos seis meses.

“É muita gente saindo de taxas muito mais baixas para taxas muito mais altas.”

Como as taxas de atacado afetam as taxas de empréstimo à habitação?

Kerr disse que os bancos usaram taxas de atacado para proteger seu risco.

Quando os bancos emprestam dinheiro em uma hipoteca de taxa fixa de dois anos, eles estão recebendo esses juros de taxa fixa como renda.

Para se proteger, eles saem e pagam uma taxa fixa no mercado atacadista para travar o spread (a diferença entre o que o banco paga para emprestar o dinheiro e o que recebe dos mutuários).

“Temos que proteger nossa exposição à taxa de juros e bloquear a diferença.”

“A taxa de swap de 4,2 por cento de dois anos no mercado atacadista significou que tivemos que aumentar nossas taxas de hipoteca e essa taxa de dois anos leva em consideração onde o mercado espera que o Banco Central aumente a taxa de caixa e, obviamente, o mercado tem muito preço.”