Nos últimos dois anos, qualquer pessoa que tivesse uma casa para vender podia obter praticamente qualquer preço pedido. Bem ou mal, nas cidades e nos arredores, aparentemente tudo no mercado tinha uma fila de compradores ávidos.
Agora, no espaço de algumas semanas, os agentes imobiliários foram desde o gerenciamento de guerras de lances até a observação de propriedades sem ofertase mercados outrora quentes como Austin, Texas e BoiseIdaho, são pronto para grandes quedas.
O culpado é o aumento das taxas de hipoteca, que atingiram seus níveis mais altos desde a crise imobiliária de 2008, em resposta aos recentes esforços do Federal Reserve para controlar a inflação. O salto nos custos dos empréstimos, acrescentando centenas de dólares por mês ao pagamento típico da hipoteca e somando-se a dois anos de aumentos nos preços das casas, levou os desejosos compradores de casas a ultrapassar seus limites financeiros.
“Chegamos ao ponto em que as pessoas simplesmente não podem pagar uma casa”, disse Glenn Kelman, executivo-chefe da Redfin, uma corretora imobiliária nacional.
Mais do que qualquer outra parte da economia, a habitação – uma compra que para a maioria dos compradores exige grandes dívidas – é especialmente sensível às taxas de juros. Essa sensibilidade se torna ainda mais pronunciada quando as casas são inacessíveis, como agora. Como resultado, os preços das casas e novas construções são um componente central dos esforços do Federal Reserve para desacelerar a inflação acelerada, aumentando as taxas de juros, o que o banco central fez várias vezes este ano. Mas as medidas do Fed vêm com um risco inerente de que a economia entrará em recessão se sufocar demais as compras de casas e a atividade de desenvolvimento.
Embora a habitação não represente uma enorme quantidade de produção econômica, é uma indústria de expansão e recessão que historicamente desempenhou um papel descomunal nas crises. O setor funciona a crédito, e as novas compras de casas são frequentemente seguidas por novos móveis, novos eletrodomésticos e novos eletrônicos que são peças importantes dos gastos do consumidor.
“Precisamos que o mercado imobiliário se dobre para conter a inflação, mas não queremos que ela se quebre, porque isso significaria uma recessão”, disse Mark Zandi, economista-chefe da Moody’s Analytics.
Os preços das casas ainda estão em níveis recordes, e é provável que levem meses ou mais para cair – se isso acontecer. Mas essa advertência, que os agentes imobiliários costumam usar como escudo, não pode esconder o fato de que a demanda diminuiu consideravelmente e que a direção do mercado mudou.
As vendas de casas existentes caíram 3,4 por cento em maio a partir de abril, de acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis, e construção também está para baixo. Construtores de casas que analisavam seu inventário com loterias elaboradas agora dizem que suas listas de pandemia encolheram a ponto de serem redução de preços e incentivos adoçantes – como modernizações mais baratas de balcões e banheiros – para atrair compradores.
Entenda a inflação e como ela afeta você
“Havia essa crença coletiva de que a habitação era invencível – que era tão insuficiente e a demanda tão alta que nada poderia impedir o crescimento dos preços”, disse Ali Wolf, economista-chefe da Zonda, uma empresa de consultoria e dados imobiliários. “Um aumento muito rápido nas taxas de juros e nos preços das casas provou que essa teoria é falsa.”
É uma mudança radical para um mercado que floresceu logo após o choque inicial da pandemia, que para muitas pessoas acabou sendo o momento perfeito para comprar uma casa. As taxas de hipoteca baixíssimas reduziram os custos de empréstimos, enquanto a mudança para escritórios domésticos e reuniões no Zoom abriram novas áreas do país para compradores que lutavam para entrar no mercado perto dos empregos para os quais antes se deslocavam.
Isso fez com que os preços explodissem em regiões distantes e lugares outrora acessíveis, como Spokane, Washington, onde uma multidão de novos compradores de imóveis se mudou das caras cidades da Costa Oeste. As pessoas ficaram tão dispostas a percorrer longas distâncias para comprar uma casa que “as leis normais de oferta e demanda não se aplicavam”, disse Kelman.
Após dois anos de rápidos aumentos de preços, no entanto, lugares que antes pareciam baratos não são mais. Os valores da casa têm subiu cerca de 40 por cento nos últimos dois anos, de acordo com Zillow, forçando os compradores a aumentar ainda mais o preço, mesmo quando eles ficam sem geografia.
Agora adicione as taxas de hipoteca, que quase dobraram este ano. E a inflação, que está consumindo a poupança de algumas famílias, pois aumenta as despesas domésticas. E um mercado de ações instável, que tem reduziu o valor de carteiras que muitos compradores pretendiam abrir para um pagamento inicial.
Larisa Kiryukhin e sua família foram há muito tempo excluídas da área da baía de São Francisco, onde viviam há décadas. A Sra. Kiryukhin, 44, é uma assistente médica que estava ligada ao seu hospital, mas a pandemia deu ao marido, que trabalha em tecnologia da informação, a flexibilidade de se mudar para uma cidade mais acessível. Então a Sra. Kiryukhin trocou de emprego, e este ano o casal e seus dois filhos se mudaram para Tampa, na Flórida, na esperança de comprar uma casa.
Perguntas frequentes sobre inflação
O que é inflação? A inflação é uma perda de poder de compra ao longo do tempo, o que significa que seu dólar não irá tão longe amanhã quanto foi hoje. Normalmente é expresso como a variação anual dos preços de bens e serviços do dia-a-dia, como alimentos, móveis, vestuário, transporte e brinquedos.
Em abril, a família assinou um contrato para uma casa de US$ 425.000 e foi cotada uma taxa de juros de 4%. Em seguida, a data de fechamento foi estendida porque o vendedor queria tempo para encontrar uma nova casa. Em seguida, as taxas de juros aumentaram, adicionando cerca de US$ 700 ao pagamento mensal, e a família desistiu.
“Eu me mudei para cá apenas para comprar uma casa, e aqui vamos nós: os preços ficaram tão altos que não podemos pagar”, disse Kiryukhin.
O comprador de uma casa típica ganha cerca de US$ 70.000 por ano, de acordo com a Moody’s Analytics. Um aumento de US$ 600 por mês nos custos de moradia – sobre o quanto o aumento das taxas de juros adicionou ao pagamento típico de hipoteca – é mais do que a maioria das pessoas pode suportar.
Steve Silbar, corretor de imóveis em Spokane, Washington, disse ter visto uma forte deterioração no interesse entre os compradores que procuram casas abaixo de US$ 500.000. Esses compradores normalmente têm menos dinheiro, então o aumento das taxas de hipoteca “os tirou do mercado”, disse ele.
Heather Renz e seu marido, clientes de Silbar, estavam se preparando para comprar uma casa por US$ 360.000. A Sra. Renz é a cuidadora de sua mãe. Para se qualificar para uma hipoteca, seu marido, que trabalha como técnico em uma empresa aeroespacial, iria sacar dinheiro de sua conta de aposentadoria e reforçar o adiantamento. Mas as recentes quedas do mercado de ações empurraram o valor que ele poderia sacar abaixo do que eles precisavam para se qualificar.
“Estávamos em três quartos do processo”, disse Renz.
A taxa de juros de uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos subiu para 5,81%, de 3,22% na primeira semana de janeiro, de acordo com a gigante das hipotecas. Freddie Mac. Parte desse ajuste antecipou futuros aumentos nas taxas de juros do Fed. As autoridades elevaram as taxas em três quartos de ponto percentual somente em junho, o maior aumento desde 1994, e sinalizaram que um movimento igualmente grande está em discussão em julho. Quaisquer outras surpresas podem aumentar ainda mais as taxas de hipoteca.
A inflação está correndo no ritmo mais rápido em 40 anos, forçando o Fed a apostar em uma resposta política agressiva para tentar controlá-la.
Como as taxas de juros mais altas desaceleram grandes compras feitas a crédito, de casas e carros a equipamentos comerciais, elas podem limitar a demanda e permitir que a oferta se recupere, moderando os aumentos de preços em toda a economia.
Jeanna Smialek relatórios contribuídos.
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