O que há com o novo projeto da delegacia. Foto / Fornecido
Como é que bilhões de dólares em novos escritórios de Auckland estão aumentando quando alguns edifícios mais antigos da CBD estão mais da metade vazios?
Consultores JLL fundaram a ex-Chorus House em Wyndham St
59% vazio, o antigo Lumley Center na Shortland St 30% vazio e o ANZ Center na Albert St 22% vazio.
No entanto, o Mansons TCLM está construindo o campus comercial 50 Albert de mais de US$ 600 milhões e está bem em seu bloco Newmarket, bem como novos escritórios Wynyard Quarter em 121-127 e 129-135 Beaumont St.
A Precinct Properties também está em andamento com um projeto de três blocos em terras arrendadas no Wynyard Quarter, no valor combinado de US$ 157 milhões para os dois primeiros.
Um terceiro prédio na Packenham St ainda não foi contratado ou precificado, mas o valor será facilmente superior a US$ 200 milhões com todos os três prédios.
No entanto, a apenas alguns quarteirões de distância, um dos antigos prédios da Delegacia, a Torre ANZ, é um dos quarteirões mais altos e mais vazios da cidade.
Mas o proprietário listado no NZX disse alguns anos atrás que venderia prédios mais antigos e investiria em prédios de maior qualidade – uma boa estratégia para evitar vagas, obviamente, porque prédios mais antigos tendem a ser menos populares entre os inquilinos.
O presidente-executivo da delegacia, Scott Pritchard, explica por que está avançando com novos prédios quando os prédios de escritórios mais antigos estão tão vazios.
“O que estamos vendo é a primeira e mais importante descoberta para os negócios é que há mais flexibilidade na força de trabalho, mas há mais produtividade quando as pessoas estão no escritório”, disse Pritchard.
“Para chegar lá e obter ganhos de produtividade, eles precisam oferecer instalações contemporâneas, projetadas para atender às demandas da mão de obra. Alguns dos estoques mais antigos podem estar lutando para atender às necessidades das pessoas, enquanto os novos estoques à beira-mar com muitas comodidades são atraindo muita procura.”
Os projetos da Delegacia, todos em terras arrendadas, são:
• 124 Halsey St, 9.700 m², edifício de oito andares;
• 117 Pakenham St, 8.700 m², um bloco de sete níveis;
• 122 Halsey St, The Flowers Building, 2.000 m², estrutura de madeira maciça de três níveis, planejados para serem escritórios compartilhados, alugados através do negócio de geradores da delegacia.
“O empreendimento 124 Halsey St compreende três edifícios, arquitetonicamente distintos, mas operacionalmente capazes de serem ocupados como um só. Essa abordagem de projeto permitirá que as empresas ocupem uma única placa de piso de até 3.500 m² ou, alternativamente, tenham uma placa de piso privativa de até 1.100 m²”, diz dos planos de três edifícios.
Nenhum dos projetos Wynyard está arrendado ainda. As obras de construção começaram em setembro.
“Estamos em discussões com vários ocupantes em potencial e nos sentimos confiantes em alugar os edifícios. A demanda dos ocupantes pelo Green Star de seis estrelas é alta. Eles estão procurando especificações que apoiem o ambiente em que os ocupantes desejam estar – totalmente envidraçada, muita luz natural, instalações de fim de viagem, ginásios, armazenamento de bicicletas, hospitalidade, tudo nas proximidades”, disse Pritchard.
No final do ano passado, a Precinct disse que havia começado a desenvolver a 124 Halsey St e o Flowers Building, na terceira fase da precinta de inovação Wynyard Quarter planejada.
Os dois primeiros edifícios têm um custo projetado de cerca de US$ 157 milhões e gerarão um rendimento sobre o custo de cerca de 5,75% quando o novo espaço estiver totalmente alugado, prevê a delegacia.
A terra é propriedade da Eke Panuku Development Auckland. Hawkins foi nomeado o empreiteiro principal para este desenvolvimento, com conclusão prevista para o final de 2024. Um arrendamento de 125 anos foi concedido à Delegacia.
Richard Hilder, diretor financeiro da delegacia, disse que o uso de madeira no Flowers Building reduziria as emissões de carbono em 35%, em comparação com o uso de concreto e aço.
“Este é o foco da direção do negócio, atingir zero carbono até 2030. É uma direção que gostaríamos de seguir, em torno de materiais de construção sustentáveis. Estamos seguindo para onde o governo está indo, do plano de redução de emissões de 2050 “, disse Hilder.
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Edifícios híbridos que combinam mais madeira com aço têm o potencial de permitir economia de emissões em comparação com a construção tradicional.
Pritchard disse que os arranha-céus deste tipo estão “em sua infância. Isso tem sido mais usado em arranha-céus, mas isso oferece o escopo para reduzir o carbono. A tecnologia ainda está sendo desenvolvida”.
Hilder disse que os ocupantes do governo queriam uma classificação mínima de cinco estrelas.
“O mesmo vale para os clientes corporativos e também para os acionistas. Há um impulso real para a sustentabilidade nisso”, disse Hilder.
Arie Dekker e Vishal Bhula, de Jarden, restabeleceram a cobertura da delegacia após um período de cinco meses de restrição. Eles têm um preço-alvo de US$ 1,33 e uma classificação neutra na avaliação.
“Especificamente, atualizamos nossas projeções para o resultado do 1S22; transação de escritório pendente do PCT, aguardando aprovações regulatórias e custo médio ponderado de capital e movimentos de taxas de juros”, disseram os analistas em relatório.
Com as métricas principais do portfólio de escritórios da Precinct fortes e um componente substancial do programa de desenvolvimento comprometido de cerca de US$ 850 milhões em grande parte sem risco de uma perspectiva de arrendamento, “vemos o próximo catalisador significativo para a Precinct sendo notícias sobre seu potencial envolvimento na oportunidade de desenvolvimento do Downtown Carpark está perseguindo”, observaram Dekker e Bhula.
O Downtown Carpark é de propriedade da Auckland Transport, mas o Auckland Council concordou em colocá-lo à venda no ano passado, após o efeito do Covid nos orçamentos. O site é grande em cerca de 6400sq m.
“Com seus ativos na área e histórico, achamos que a Precinct está claramente bem posicionada. Se for bem-sucedida, a escala provável desse desenvolvimento provavelmente verá naturalmente um foco significativo dos investidores em como a Precinct pretende abordar o risco/financiamento”, os analistas escreveu.
O Herald informou anteriormente que a Delegacia quer aquele prédio.
“Temos interesse nesse site que mantemos há muito tempo”, disse Pritchard.
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