Preocupado com temperaturas mais altas, mais chuvas frequentes e intensas e o aumento dos mares que estão mordiscando as margens costeiras de Nova York, o Conselho da Cidade promulgou a Lei Local 97 em 2019 como parte de um pacote legislativo pioneiro destinado a reduzir as emissões de gases de efeito estufa que estão causando as mudanças climáticas.
A lei se concentra em grandes edifícios em Nova York, estabelecendo limites para suas emissões. Os um milhão de prédios da cidade geram quase 70% de suas emissões de carbono porque grande parte da energia para aquecimento, resfriamento e iluminação vem da queima de combustíveis fósseis.
Agora, com apenas 16 meses para o prazo para cumprir os primeiros limites – e com a ameaça de multas que podem chegar a milhões de dólares por ano para edifícios que não cumprem – os proprietários estão em alerta máximo.
A boa notícia é que quase todos os 50.000 prédios sujeitos à lei estarão em conformidade com o primeiro prazo, 1º de janeiro de 2024, segundo estimativas da prefeitura. Mas isso deixa 2.700 prédios em toda a cidade onde é necessária ação para evitar multas – sistemas de aquecimento ajustados, janelas com vazamento substituídos e iluminação com eficiência energética instalada.
E os limites de emissões caem significativamente para o segundo prazo, em 2030, o que provavelmente significa que muito mais edifícios precisarão fazer grandes mudanças – não apenas ajustar os sistemas de construção, mas substituí-los – ou pagar multas pesadas.
Empresas imobiliárias com grandes portfólios – e muitas vezes funcionários dedicados a iniciativas de sustentabilidade – geralmente estão reunindo suas ações de carbono, e muitas estão no caminho certo para evitar penalidades esmagadoras no curto prazo. Mas as empresas familiares que possuem prédios mais antigos que ainda têm fornos a óleo ou gás em seus porões, e os conselhos que administram as cooperativas e condomínios residenciais da cidade, estão de costas para a parede. Alguns ainda estão tentando descobrir o que precisam fazer e como pagarão por projetos de capital que nunca anteciparam.
“Nós realmente não sabemos quais são nossas obrigações e quais serão nossas penalidades”, disse Debbie Fechter, sócia da Digby Management, uma empresa imobiliária familiar que tem quatro prédios em Manhattan sujeitos à Lei Local 97.
Ela acrescentou que sua empresa teve problemas para chamar a atenção das empresas de consultoria que fazem auditorias energéticas em edifícios e ajudam os proprietários a entender como cumprir a lei.
Alguns proprietários estão reagindo. Em maio, dois complexos de apartamentos no Queens e o proprietário de um prédio de uso misto em Manhattan processaram a cidade, alegando que a lei os sobrecarregaria e outros com multas “draconianas” e pedindo que a aplicação fosse bloqueada.
Autoridades da cidade, que não comentaram sobre litígios pendentes, disseram que simpatizam com os proprietários em dificuldades e podem dispensar ou reduzir multas para aqueles que fizerem esforços de “boa fé” – espaço de manobra que está consagrado na Lei Local 97. A cidade ainda está elaborando regras. pela aplicação da lei e interrompeu um programa de financiamento que pagaria pelos tipos de reforma que muitos prédios precisarão.
Mas a administração do prefeito Eric Adams também prometeu fazer cumprir a lei e responsabilizar os proprietários de edifícios como parte de um amplo esforço para lidar com as mudanças climáticas. E recente decisão do Supremo Tribunal restringir a capacidade do governo federal de controlar as emissões tornou o combate às mudanças climáticas em nível local crítico.
“A Lei 97 local está dizendo a todos no setor imobiliário: a mudança climática é seu problema”, disse Rohit T. Aggarwala, diretor de clima da cidade. “Parte e parcela de estar no setor imobiliário está se movendo para um futuro livre de carbono.”
A Lei Local 97 visa reduzir as emissões de grandes edifícios 40% abaixo dos níveis de 2005 até 2030 e 80% até 2050. Ela se aplica à maioria das estruturas maiores que 25.000 pés quadrados, que representam mais da metade da área construída na cidade. A lei visa fazer com que eles usem menos energia em geral e façam a transição de combustíveis fósseis para energia elétrica para coisas como aquecimento.
“A missão básica é colocar os edifícios em uma dieta de carbono”, disse Paul Reale, diretor de pesquisa de operações de construção do Laboratório de Desempenho de Edifícios da Universidade da Cidade de Nova York.
Os executivos do setor imobiliário se opuseram à Lei Local 97 por causa dos custos que ela impõe e porque visa edifícios de grande porte, deixando de fora os menores e outras categorias de imóveis.
Membros do setor imobiliário também questionaram a pressa em eletrificar, perguntando se a rede pode lidar com o aumento da demanda e alertando sobre possíveis interrupções. Eles culpam a lei por responsabilizar os edifícios pelas emissões de carbono geradas nas usinas de energia que fornecem sua eletricidade e ainda dependem de combustíveis fósseis.
“Isso está fora do controle do proprietário do prédio”, disse Zachary Steinberg, vice-presidente sênior de política do Real Estate Board of New York, um grupo de lobby.
A lei de Nova York inspirou legislação semelhante em outras cidades, incluindo Boston e Washington. As leis andam de mãos dadas com o movimento “eletrifique tudo” que varre municípios de todo o país.
Os edifícios mais novos geralmente parecem ter mais facilidade em cumprir a lei do que os mais antigos. Muitos já dependem de eletricidade para aquecimento, e alguns também podem repassar os custos para seus inquilinos, que consomem grande parte da energia usada em um edifício. Ser capaz de promover seus edifícios como de baixo carbono pode beneficiar os proprietários porque muitas empresas querem alugar espaços em propriedades que se alinham com seus próprios objetivos de sustentabilidade.
“Isso está aumentando o valor dos ativos”, disse Jimmy Carchietta, fundador e executivo-chefe do Cotocon Group, uma empresa de engenharia com um negócio em expansão que faz auditorias energéticas em edifícios.
Propriedades Brookfield, por exemplo, anunciado recentemente que usaria energia hidrelétrica para administrar seu prédio de escritórios One Manhattan West.
A Durst Organization, uma das incorporadoras imobiliárias mais antigas da cidade, diz que a maioria de seus edifícios atingirá os limites de 2024, mas espera ser multada em US$ 2,4 milhões por ano pelo One Bryant Park, um arranha-céu no centro de Manhattan e sede do Bank of America. e negócios de banco de investimento.
Quando foi concluído em 2010, o One Bryant Park foi anunciado como um modelo de construção verde. Mas o prédio de 51 andares consome muita energia porque está totalmente ocupado, o Bank of America tem pregões que funcionam 24 horas por dia e Durst pedala ao ar livre.
“A lei como está escrita pune a densidade”, disse o presidente do desenvolvedor, Douglas Durst, que apontou que edifícios escassamente povoados que usam menos energia podem não ser penalizados, mesmo que sejam ineficientes.
Escrever as regras para a lei, e depois aplicá-las, cabe ao Departamento de Edifícios e seu novo Escritório de Desempenho de Emissões e Energia de Edifícios. O escritório está trabalhando com recursos de 89 prédios que, segundo a prefeitura, excedem seus limites de emissões em 40% ou mais. Além disso, 21 hospitais sem fins lucrativos apelaram e nove casos foram processados.
A prefeitura está oferecendo orientação gratuita aos proprietários e gestores de prédios por meio de um programa chamado Acelerador de Nova York. Mas um programa de financiamento a oferta de empréstimos de baixo custo foi suspensa para revisões depois de financiar apenas dois projetos. Não está claro quando o programa estará operacional novamente.
O Sr. Aggarwala atribuiu a pausa às dores crescentes de um novo programa e observou que o financiamento estava disponível de outras fontes.
Executivos imobiliários têm buscado formas alternativas de cumprir a Lei Local 97. Autoridades municipais dizem que o comércio de carbono, um acordo no qual os proprietários de prédios compram créditos de propriedades com emissões mais baixas, está fora de questão. Mas os proprietários podem compensar suas emissões de carbono comprando certificados de energia renovável para financiar projetos que fornecerão energia limpa aos cinco distritos. Apenas um número limitado de RECs, como são chamados, estará disponível no curto prazo, no entanto, dizem as autoridades da cidade.
“A Lei 97 local tem muitas varas – não tem muitas cenouras”, disse Steinberg, do Real Estate Board. “Precisamos ter uma conversa real sobre um programa de redução de impostos.”
Ativistas ambientais e outros estão cautelosos com as brechas que permitiriam aos proprietários evitar a redução das emissões de seus edifícios.
“Temos que agir com urgência”, disse John Mandyck, executivo-chefe do Urban Green Council, que inclui ambientalistas e promotores imobiliários. “O clima não está esperando.”
Discussão sobre isso post