La Quinta Wyndham em Ellerslie elevou-se acima da rampa de acesso/saída da rodovia Penrose. Foto / Grupo Safari
Uma nova marca hoteleira americana com nome espanhol, La Quinta, fez sua estreia em Auckland esta semana, abrindo operações de um projeto de hotel, apartamento e escritório de 12 andares e 274 unidades, no valor de US$ 140 milhões, perto da rodovia Penrose.
rampa de acesso.
Uma das maiores redes de hospedagem do mundo, Wyndham Hotels & Resorts, operará o La Quinta Wyndham a partir do novo bloco na 20 Park Ave, Ellerslie.
Simon Taylor, diretor do Safari Group, com sede em Graham St, disse que a empresa desenvolveu, possuiu e agora administra sob um contrato de franquia o novo prédio de 171 apartamentos com 103 suítes de hotel. Simon é irmão de Damien Taylor, que já apareceu na publicidade do Herald sobre o Safari.
Ao todo, o novo bloco Ellerslie conta com 171 apartamentos residenciais, além de 103 suítes para hóspedes do La Quinta, com oito unidades comerciais e um café.
A Safari vendeu 85% do projeto como títulos unitários para investidores.
Taylor disse que cerca de 145 das 171 unidades residenciais pertencem a investidores privados. Em alguns casos, eles morarão em suas unidades, mas em outros casos, irão alugá-las aos inquilinos, disse ele.
O hotel foi inaugurado na segunda-feira.
A Safari divulgou esta semana um vídeo time-lapse mostrando como o bloco foi construído, desde a preparação do terreno e fundações até o acabamento do último andar e sua abertura.
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A empresa americana Wyndham comprou a marca La Quinta, que supostamente recebeu esse nome depois de ouvir um fazendeiro descrever “La Quintas”, que são propriedades mexicanas com uma grande casa cercada por pequenos chalés ou casitas.
O nome da rede com sede em Nova Jersey está agora no bloco Ellerslie.
A partir de segunda-feira desta semana, o Safari começou a operar o hotel sob seu acordo de franquia com os americanos, disse Taylor.
La Quinta by Wyndham Ellerslie Auckland é o décimo segundo hotel que o Safari Group desenvolveu e lançou com Wyndham.
É a quinta propriedade Wyndham que a Safari Hotels irá administrar, juntando-se ao Ramada by Wyndham Queenstown Central, La Quinta by Wyndham Remarkables Park Queenstown, Ramada Suites by Wyndham Christchurch City e TRYP by Wyndham Wellington Tory Street.
Alguns outros quartos do hotel Ramada foram usados para a quarentena da Covid, enquanto outros foram usados como casas iniciais para 501 deportados da Austrália.
No total, a Safari, propriedade das famílias Taylor e Neil, construiu 13 hotéis na Nova Zelândia, de Albany a Queenstown.
O negócio existe há 25 anos e recebeu o nome de um Nissan Safari que estava no estacionamento em frente aos contadores no momento em que o nome foi escolhido.
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“Mais novos hotéis estão em preparação”, disse Taylor, citando um novo hotel e apartamentos Parnell de US$ 90 milhões agora em construção na esquina da The Strand com a Augustus Tce. Outro novo projeto hoteleiro de US$ 50 milhões estava sendo projetado para Palmerston North, no antigo local dos Correios. Um terceiro hotel no valor de cerca de US$ 40 milhões foi planejado para a Costa Kapiti em Marine Pde.
“Há mais alguns projetos em andamento e não vou mencioná-los devido a questões delicadas. Por que o crescimento? Temos estado bastante otimistas em relação ao mercado neozelandês. Nos últimos seis meses, as coisas começaram a dar certo. Podemos ver a tendência de queda do custo de construção. Do nosso lado de vendas, vendemos 42 unidades residenciais este ano. Isso não é nada para torcer o nariz. Nosso produto ainda representa um bom valor no mercado. É por isso que estamos bastante otimistas. Somos apenas um dos poucos incorporadores que realizam construções de arranha-céus médios a altos. Nos especializamos e permanecemos nesse setor. Estamos lutando boxe.
Safari abriu o Ramada Newmarket, de US$ 100 milhões, com 48 apartamentos e 83 quartos de hotel, em 2021. Fica bem ao lado da Southern Highway, na saída de Newmarket.
O local de Ellerslie era um estacionamento e pertencia ao sindicato Oyster Capital, que também é dono do Central Park vizinho e circundante.
Taylor disse que o site foi extremamente desafiador para trabalhar.
Abaixo do terreno que a Safari comprou há um enorme tanque de águas pluviais que deve permanecer no local e faz parte do sistema Watercare. Um vazio aberto está abaixo do tanque para lidar com as águas pluviais na área.
A água de lá vai para a rede de águas pluviais, mas o Safari teve que construir acima dela.
As pessoas trabalharam embaixo daquele tanque, fortalecendo a estrutura existente.
No vídeo no início, no canto superior esquerdo, você pode ver grandes vigas de aço sendo colocadas no topo do tanque para permitir que as plataformas de empilhamento trabalhem através do espaço do tanque, que é uma área de captação de terra em vez de um tanque selado.
As plataformas de estacas foram colocadas em vigas acima desse vazio. As fundações foram cravadas na rocha abaixo. Pouco menos de 100 estacas caíram mais de 10 metros abaixo da superfície do solo. Só esse trabalho levou cinco meses.
Um guindaste de torre foi erguido no centro do local e, uma vez concluído o empilhamento, colunas verticais de vigas de aço subiram para formar a estrutura do edifício, saindo das estacas perfuradas nas rochas abaixo.
Um sistema de deck de aço ou bandeja foi instalado e lajes de concreto foram colocadas sobre eles. O núcleo foi então construído para permitir quatro elevadores ou o núcleo no centro do edifício.
A estrutura é um V relaxado em termos de layout.
O vídeo mostra então um novo ângulo e a concretagem das estruturas metálicas e da laje continuando para cima.
Em seguida, é instalado um sistema unificado de fachada de parede cortina. Trata-se de uma estrutura de vidro duplo com gás argônio entre as vidraças para garantir pouquíssima transferência acústica da rodovia. Em alguns trechos, o edifício possui vidros duplos. Allwin Facades criou esse sistema, disse Taylor.
O guindaste de torre foi desmontado em agosto deste ano. Taylor disse que uma intensa fase de adaptação começou há um ano, quando a fachada começou a ser aplicada.
“Assim que tivermos dois níveis acima na fachada, isso será suficiente para nos permitir entrar no equipamento e instalar a placa de gesso Elephant”, disse Taylor, acrescentando que nenhuma placa Gib do Fletcher Building foi usada. “Sempre utilizamos esse produto, por isso não fomos afetados pela escassez nesse setor nos últimos anos.”
Taylor disse que o Safari ainda anunciava 30 apartamentos e 50 quartos de hotel à venda. Os apartamentos estúdio custam a partir de US$ 399.000 e os apartamentos de dois quartos custam US$ 765.000.
As unidades hoteleiras custam a partir de US$ 250 mil e têm contrato de locação comercial de 15 anos para o hotel. Os investidores recebem 10 dias de acomodação gratuita em hotel por ano.
A Safari projeta um retorno bruto de 6,5%. Os investidores pagam pelos custos e taxas corporativas, disse Taylor hoje.
Há três anos, o Herald relatou como alguns investidores que esperavam obter rendimentos tiveram os retornos de tais investimentos reduzidos quando a ocupação despencou. Duas grandes cadeias hoteleiras da Nova Zelândia reduziram os pagamentos a investidores que possuem suites em propriedades em todo o país, culpando a Covid-19 pela redução das ocupações.
Nove das 11 propriedades Ramada cortaram pagamentos em 2020, provocando protestos de investidores que nunca esperaram que os seus rendimentos caíssem para metade. Enquanto isso, 70% dos proprietários da Quest não estavam sendo pagos integralmente.
Sajad Bassam – diretor do Marsden Group que paga taxas de licença ao Ramada e Wyndham para usar essas marcas neste país – disse que a empresa administrava cerca de 600 quartos e teve que reduzir os retornos em nove das 11 propriedades devido à queda na ocupação quando a Covid estourou. . Mike Osborne, de Marsden, disse em 2020 que as taxas de ocupação caíram de 77% para 4%.
Um investidor disse que a renda mensal de aluguel de US$ 2.600 caiu para pouco mais de US$ 800. Esse investidor esperava retornos “garantidos” dos seus contratos de compra e venda, prevendo-se que as rendas aumentassem cerca de 2% ao ano.
Simon Taylor indicou hoje que a demanda dos investidores foi forte.
A situação era muito diferente de três anos atrás, quando a pandemia começou.
Os investidores que compravam propriedades Safari recebiam agora pagamentos acima das taxas de juro bancárias, bem como outros benefícios, incluindo ganhos de capital em locais turísticos populares, geridos por uma cadeia nacional com um acordo de franquia global a um gigante americano.
Anne Gibson é editora imobiliária do Herald há 23 anos, ganhou muitos prêmios, escreveu livros e cobriu propriedades extensivamente aqui e no exterior.