O plano parecia bastante simples.
O governo federal há muito possui mais imóveis do que sabe o que fazer com eles – prédios que ficam vazios e locais subdesenvolvidos -, mas deve passar por dificuldades antes de poder vender suas propriedades. Assim, as propriedades excedentes definham enquanto os contribuintes pagam a conta pela manutenção.
A solução, decorrente de legislação aprovada em 2016, foi uma agência independente que identificaria rapidamente as propriedades subutilizadas e agilizaria sua disposição.
Mas nada tem sido simples sobre o Conselho de Reforma de Edifícios Públicos, como é chamada a agência pouco conhecida.
Demorou três anos para que os cinco membros existentes do conselho tomassem posse, e dois assentos vagos permaneceram, incluindo o de presidente. O Government Accountability Office relatou que o conselho não documentou adequadamente como procedeu na seleção de propriedades para venda. O conselho foi processado quando pretendia vender um prédio de Seattle que é um repositório de importantes registros tribais. A General Services Administration, a agência que dispõe da maioria das propriedades federais, desrespeitou o conselho do conselho.
E até agora, apenas uma única propriedade que o conselho recomendou para venda foi realmente vendida.
“É preciso muito mais esforço para se livrar dessas coisas do que os reformadores esperavam”, disse Demian Brady, vice-presidente de pesquisa da National Taxpayers Union Foundation, um grupo de lobby.
As tribulações do conselho são um lembrete de como pode ser difícil desembaraçar a burocracia governamental. Algumas das questões podem ser atribuídas a dores de crescimento e às dificuldades de operação durante a pandemia, e os membros do conselho afirmam que a agência deu uma virada.
Mas o ascensão do trabalho remoto significa que as agências federais provavelmente precisarão de menos espaço para escritórios, resultando em uma maior necessidade do governo de reduzir sua pegada.
“Esta ferramenta será mais, não menos, importante daqui para frente”, disse Daniel Mathews, chefe de vendas federais da WeWork e ex-diretor do subcomitê da Câmara que elaborou a legislação que cria o conselho.
Mas se o conselho terá o impacto pretendido, ainda não se sabe.
“Isso se transformou em uma competição de queda de braço”, disse Norman Dong, diretor-gerente da FD Stonewater, uma empresa imobiliária. Apoiou a legislação como comissário do serviço de edifícios públicos na Administração de Serviços Gerais.
O problema do excedente de bens federais remonta a décadas, bem antes da criação do Conselho de Reforma dos Edifícios Públicos. Em 2003, o Government Accountability Office colocou a gestão de bens imóveis federais em uma lista de “alto risco”, em parte por causa das dificuldades de longa data para descarregar bens desnecessários.
A Administração de Serviços Gerais funciona como o senhorio federal, administrando os edifícios de propriedade do governo. Mas não pode vender um prédio a menos que a agência que o ocupa declare “excesso”. E as agências têm pouco incentivo para fazer isso.
Pode custar menos para uma agência manter um prédio anualmente do que realocar os funcionários para um espaço menor e preparar o antigo prédio para venda, mesmo que faça sentido a longo prazo retirar a propriedade de seus livros. E as agências podem não se beneficiar financeiramente de uma venda porque os rendimentos geralmente vão diretamente para o Departamento do Tesouro.
Se uma agência considerar um prédio “excedente”, existem obstáculos adicionais: a propriedade deve primeiro ser oferecida a outras agências e, se não houver compradores, disponibilizada para serviços de desabrigados e outros usos. O processo pode levar anos, levando a um acúmulo.
Negócios e Economia
No ano fiscal de 2015 do governo federal, as agências relataram mais de 7.000 propriedades em excesso ou subutilizadas, de acordo com o Government Accountability Office.
Tentativas foram feitas, por meio das administrações republicana e democrata, para remediar o problema. Um avanço bipartidário veio em 2016 com a aprovação do Lei Federal de Venda e Transferência de Ativos, conhecido como FASTA, tem como modelo um processo bem-sucedido de redução das instalações do Departamento de Defesa após a Guerra Fria. Esperava-se que o FASTA faria pelas propriedades civis o que o processo de realinhamento e fechamento da base fizera pelas instalações militares.
Assinado como lei pelo presidente Barack Obama pouco antes de deixar o cargo, o FASTA autorizou o conselho a apresentar três rodadas de vendas, começando com um grupo de propriedades de “ativos de alto valor” que renderiam US $ 500 milhões a US $ 750 milhões. A rodada de alto valor também foi vista como uma estratégia de alta velocidade porque essas propriedades poderiam contornar os obstáculos processuais usuais e ir direto para a venda, com os ganhos financiando a preparação de outras propriedades para venda. Lucro total projetado para o mandato de seis anos do conselho: US $ 7 bilhões.
Mas os membros não prestaram juramento até maio de 2019, o que os deixou lutando para contratar funcionários e identificar propriedades de alto valor até o outono.
Um antigo local de mísseis da Nike em Gaithersburg, Maryland, um subúrbio de Washington, fez o corte. O mesmo aconteceu com 17 acres em Menlo Park, Califórnia, pontilhados de edifícios que o Serviço Geológico dos Estados Unidos estava desocupando. O mercado imobiliário está em alta em ambas as áreas.
Mas o conselho tropeçou com a seleção de um Edifício de Seattle onde a National Archives and Records Administration armazena documentos históricos. Os membros do conselho sentiram que o prédio degradado no movimentado centro da cidade estava pronto para ser reconstruído, mas protestos por estudiosos e tribos preocupados com a perda de acesso aos registros levaram a um processo pelo procurador-geral de Washington e, em última análise, a retirada da propriedade.
O conselho também recomendou a venda do Edifício Federal Chet Holifield – um edifício de escritórios semelhante a um zigurate em 92 acres em Laguna Niguel, uma cidade em Orange County, Califórnia – mas as questões de preservação histórica atrasaram o processo.
o lista final de propriedades FASTA foi reduzido para 11. Para acelerar as vendas e maximizar os retornos, o conselho recomendou que a Administração de Serviços Gerais contratasse uma corretora para vender as propriedades restantes em conjunto. O conselho acreditava que uma venda de portfólio atrairia “os maiores e melhores compradores em potencial”, disse D. Talmage Hocker, membro do conselho fundador e presidente-executivo de uma empresa imobiliária em Louisville, Ky.
“Devíamos estar ganhando dinheiro”, disse Angela Styles, membro do conselho e ex-funcionária do Office of Management and Budget.
Mas depois de contratar uma corretora, a administração mudou de rumo, decidindo vender ela mesma as propriedades, uma a uma, em seu site de leilão – o mesmo local onde descarrega empilhadeiras usadas, móveis de escritório, espigões de ferrovia e botas de combate.
No ano passado, a Administração de Serviços Gerais vendeu 59 propriedades no site de leilões por um total de US $ 52,59 milhões, mas isso é uma fração do que foi planejado para as propriedades FASTA.
“A GSA determinou que oferecer propriedades com base na venda de ativos individuais, em vez de em uma venda de portfólio agrupado, era o melhor curso de ação”, disse Christina Wilkes, porta-voz da agência.
Mas até agora, apenas oito das propriedades FASTA foram colocadas em leilão; Destes, um estacionamento em Idaho Falls, Idaho, foi vendido por $ 268.000.
“A prova está no pudim”, disse David L. Winstead, membro do conselho e ex-funcionário da Administração de Serviços Gerais. “Demorou mais para realizar essas vendas e estamos ansiosos para fazê-las e colocar fundos no fundo de ativos públicos.”
Enquanto a arrecadação entra, o conselho monta sua próxima lista de imóveis, prevista para dezembro, com algumas mudanças na forma de fazer negócios. Em resposta às críticas do Government Accountability Office, o conselho aumentou a documentação. Após o desastre com a propriedade de Seattle, os membros estão fazendo mais contato com as autoridades públicas em cujos distritos existem locais em potencial.
“Aprendemos uma lição”, disse Styles. “A comunicação é absolutamente crítica.”
Apesar de suas dificuldades iniciais, os membros do conselho permanecem otimistas sobre sua missão, que inclui fazer recomendações sobre a consolidação das operações da agência – potencialmente liberando mais prédios para venda – e sobre como fazer sua voz ser ouvida.
O conselho tem até 2025 para fazer sua marca.
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