Propriedade de tecido: o que os analistas dizem sobre a nova entidade

“Não está conseguindo muito”, disse um corretor imobiliário do Stride Property Group, que planeja transformar seus ativos de escritório em uma nova empresa listada de $ 931 milhões no mês que vem.

Ele estava se referindo
ao fato de que nada de novo seria criado em termos de propriedades adicionais: a criação da Fabric Property é simplesmente extraída dos ativos existentes no Stride e movida para um novo veículo.

A oferta pública inicial conterá 10 propriedades existentes ou em construção movidas de um negócio e colocadas em outro, incluindo o bloco de $ 217 milhões sendo construído pela Mansons TCLM em 110 Carlton Gore Rd que a Fabric planeja comprar em dois anos.

Portanto, nem todo mundo está animado com aquela coisa brilhante aparentemente dourada para adicionar ao mercado de ações: uma nova listagem da NZX.

Uma declaração de divulgação do produto disse que a faixa de preço indicativo da Fabric era de US $ 1,20 a US $ 1,30, até 241 milhões de ações seriam emitidas e o primeiro dividendo pago em março próximo.

Os analistas investigaram o anúncio de segunda-feira da listagem planejada em 6 de outubro.

Arie Dekker e Vishal Bhula, da Jarden Securities, disseram que, 18 meses atrás, Stride tinha US $ 186 milhões em ativos de escritório com um prazo médio ponderado de locação de 4,6 anos, ocupação de 95,2% e uma taxa máxima de 6,65%.

Tinha crescido desde então.

A Stride estava agora pronta para fundir a nova empresa de escritórios Fabric com ativos iniciais de $ 714 milhões, planejando aumentar para $ 931 milhões quando comprar 110 Carlton Gore Rd da Mansons TCLM por $ 217 milhões.

As métricas do portfólio da Stride foram transformadas por uma série de aquisições, com prazo médio ponderado de locação de até 7,2 anos, ocupação de 98,5 por cento e um cap rate de 5 por cento, disseram os analistas.

Essas métricas Stride foram comparadas ao gigante de escritórios, Precinct Properties, com um prazo médio ponderado de arrendamento de 7,7 anos, 98% de ocupação e 4,8% de cap rate, disseram eles.

Mas eles notaram “diferenças consideráveis” entre a Delegacia administrada internamente com um portfólio de US $ 3,3 bilhões, incluindo US $ 400 milhões no varejo de CBD, em comparação com a Fabric, a ser administrada externamente pela Stride.

Embora a Stride fosse relativamente nova no setor de escritórios, a escala considerável e a presença de longa data da Precincts deram-lhe uma visão muito forte e credibilidade no mercado de ocupação, com seu negócio de Geradores adicionando flexibilidade também, Dekker e Bhula disseram.

Além disso, o Distrito tinha uma experiência considerável de desenvolvimento e um pipeline de desenvolvimento significativo, que foi descartado.

O Fabric não teria um pipeline de desenvolvimento significativo. A Stride estava praticamente inativa no cargo até sua recente série de aquisições, disseram eles.

Mas este foi mais um movimento de Stride no negócio focado em gestão de fundos.

“Esperamos que a receita de gestão de fundos fique acima de US $ 30 milhões, ante apenas US $ 8,5 milhões no EF17, com dois terços disso em taxas básicas confiáveis”, disseram os analistas.

“Destacamos o impacto da cisão na engrenagem e no balanço da Stride, observando que os acionistas da Stride devem manter uma participação de 49,4 por cento a 58 por cento na Fabric por meio de sua retenção de uma participação de 25 a 30 por cento fundamental.”

Stride deve ficar com US $ 350 milhões em ativos de propriedade direta dominados pelo varejo e um ativo de escritório sendo retido, pendentes de trabalhos sísmicos ainda a serem quantificados, e engrenagens de cerca de 10 a 20 por cento, Dekker e Bhula disseram.

Rohan Koreman-Smit e Scott Anderson de Forsyth Barr encabeçaram sua pesquisa “tomando posse para dar uma volta”.

Stride moveria 10 ativos de escritório em Auckland e Wellington para a Fabric e adicionaria Newmarket.

Isso o deixaria com apenas uma propriedade de escritório em 55 Elizabeth Lane, Wellington.

Stride manterá isso para concluir as obras no prédio e pode vendê-lo para a Fabric após a conclusão, disseram os analistas da ForBarr.

Stride espera que a cisão resulte em US $ 5,2 milhões de taxas de administração de base adicionais e eleve o total de ativos externos sob gestão para US $ 3,2 bilhões.

A oferta institucional e o bookbuild de ações da Fabric estavam planejados para abrir na próxima terça-feira.

A oferta da corretora e acionista da Stride está prevista para a próxima quarta-feira.

Ele fecharia no final de setembro e a Fabric deveria começar a ser negociada em 6 de outubro.

A declaração de divulgação do produto disse que a Stride ganharia de 6,4% a 9,9% da receita bruta da Fabric no ano de 2022.

“O nome Fabric representa o conceito de que um edifício de escritórios é mais do que suas características físicas; o espaço de escritório ajuda a formar a estrutura da identidade e cultura de uma organização e é onde as pessoas se conectam e colaboram, criando mais do que a soma das partes. Os escritórios também fazem parte do tecido das comunidades e das cidades ”, disse o PDS.