Por anos, antes do colapso parcial do complexo Champlain Towers South perto de Miami, o conselho do condomínio lutou para descobrir como conseguir os US $ 15 milhões necessários para consertar o telhado dilapidado do prédio, um deck da piscina mal projetado e colunas de suporte em ruínas.
O problema: a associação de proprietários tinha apenas $ 800.000 em reservas, e fazer o trabalho significava pedir aos residentes que arcassem com enormes contribuições especiais que iam de $ 80.000 a $ 200.000 em cada casa. Ninguém estava ansioso para pagar.
“As palavras mais sujas no setor de associações comunitárias são ‘avaliação especial’”, disse Donna DiMaggio Berger, advogada do conselho, sobre o esforço para fazer com que 135 proprietários – de vários meios e de várias nacionalidades – concordem com um plano de fazer os reparos.
Durante o prolongado tumulto sobre as reformas necessárias, vários membros do conselho se demitiram frustrados.
“As pessoas estavam pedindo demissão, havia gente nova e todo tipo de coisa acontecendo que não era agradável”, disse Max Friedman, ex-membro do conselho. “Acho que parte disso foi por causa do projeto. Pode ter havido personalidades envolvidas. Havia todo tipo de coisa feia. ”
A manutenção diferida e a economia inadequada no edifício Champlain Towers são dilemas comuns em associações de condomínios em todo o país, onde membros voluntários do conselho, às vezes com pouca experiência em financiamento ou manutenção, enfrentam brigas violentas com seus vizinhos e pressão para manter as taxas baixas .
Apenas cerca de 10 estados exigem que associações de proprietários avaliem quanto dinheiro precisarão para reparos caros no futuro, e a grande maioria dos estados não exige que os conselhos dos condomínios mantenham reservas robustas para ajudar a pagar por esses itens quando eles vencem .
Cerca de um terço das associações estão muito aquém de suas economias, com 30 por cento ou menos do dinheiro necessário para se preparar para projetos de alto valor no futuro, disse Robert Nordlund, cuja empresa, Association Reserves, estudou dezenas de milhares de grupos de condomínios e outras associações de proprietários em todos os 50 estados. Ele disse que alguns conselhos não se concentram nos custos de manutenção regular – serviços públicos, jardineiros e limpeza de piscinas – mas falham em pensar nas contas ainda maiores que podem chegar com urgência repentina.
“Só porque o telhado não envia uma conta todos os meses não significa que não precise ser paga”, disse Nordlund. “Está se deteriorando a uma certa taxa, um certo número de dólares por mês, então você precisa reservar esse dinheiro todo mês.”
Os investigadores esta semana estavam tentando determinar se a manutenção atrasada, projeto ou construção defeituosa ou algum outro fator desconhecido foram responsáveis pela falha do prédio de 13 andares em Surfside, Flórida, onde o número de mortos subiu para 18 na quarta-feira. para 145 ainda não contabilizados.
Autoridades municipais em Doral estavam revisando o trabalho de Ross Prieto, o ex-chefe da construção civil em Surfside, que garantiu aos proprietários de casas na Champlain Towers South em 2018 que seu prédio, apesar dos muitos problemas identificados em um relatório de engenharia, estava seguro.
Prieto, que não respondeu aos pedidos de comentários, deixou Surfside antes do colapso para trabalhar como oficial de construção em Doral, revisando projetos. Autoridades da cidade disseram que ele estava de licença.
“Com muita cautela, vamos revisar tudo o que ele fez”, disse Rey Valdes, porta-voz da cidade de Doral, na quarta-feira. “Não suspeitamos que ele tenha feito algo errado. No entanto, dadas as circunstâncias em que estamos lidando, vamos revisar tudo o que ele fez para ter certeza de que está de acordo com a lei estadual e o código municipal. ”
Os debates sobre manutenção diferida, gestão de dinheiro e aumento das taxas de associação de proprietários que ocorreram em Surfside dificilmente são desconhecidos dos residentes de condomínio em todo o país, que muitas vezes se vêem envolvidos em dramas políticos com seus vizinhos, cujo resultado pode ditar tudo, desde a cor de seus garagens ao valor de revenda de suas casas.
Em Burnsville, Minnesota, um amplo complexo de condomínios em frente à prefeitura precisa há muito tempo do que um membro do conselho municipal chamou de “grande reforma HGTV”.
Construído em 1970, o local do Ridgeview Condominiums tem estradas em ruínas, paredes de contenção rachadas e paredes de contenção quebradas. O complexo precisa de pelo menos US $ 12 milhões para fazer os reparos, o que significa que os proprietários pagariam cerca de US $ 30.000 por unidade – em um complexo onde o condomínio médio é vendido por cerca de US $ 100.000.
Conseguir o dinheiro para começar a construção é um problema à parte. Com pouco dinheiro reservado para reforma e dois bancos que recusaram conceder empréstimos, o complexo está se voltando para a cidade para ajudar a tomar um empréstimo que seria pago com os dólares dos impostos cobrados como uma avaliação especial dos proprietários.
Miami Condo Collapse
Elizabeth Kautz, prefeita de Burnsville, disse que o desastre em Surfside destacou a necessidade de as autoridades municipais prestarem atenção a essas questões.
“Ele está precisando terrivelmente de conserto”, disse Kautz. “Quando você olha o que aconteceu na Flórida, queremos ajudar.”
Jennifer Macabeo, membro do conselho de um condomínio em Seattle, disse que o conselho trabalhou durante anos para aumentar o fundo de reserva da associação de irrisórios $ 200.000 a $ 1 milhão. Mas isso ainda não foi suficiente para resolver um problema crescente com revestimento defeituoso nos edifícios do complexo de 104 unidades, construído em 1979.
O conselho propôs um plano de US $ 10 milhões que exigiria que os proprietários pagassem cerca de US $ 100.000 cada um, mas houve um grande clamor, disse Macabeo. Alguns residentes iniciaram uma petição para revogar o conselho.
“Houve muitas reações negativas”, disse ela. O recall falhou e o plano agora está avançando, disse ela, embora o atraso provavelmente signifique mais custos adicionados ao projeto.
O debate em Surfside teve relações claramente tensas dentro do complexo, onde as residências foram vendidas por US $ 460.000 a mais de US $ 2 milhões. À medida que o esforço para uma reforma cara avançava este ano, Jean Wodnicki, o presidente do conselho, escreveu que os líderes estavam ouvindo perguntas dos residentes sobre por que o trabalho era necessário, qual supervisão financeira seria implementada, o tamanho das taxas de contingência e muito mais. A Sra. Wodnicki argumentou que as avaliações podem não ser altas o suficiente.
“Já discutimos, debatemos e argumentamos há anos, e continuaremos a fazê-lo nos próximos anos, à medida que diferentes itens entram em jogo”, escreveu a Sra. Wodnicki.
Os reparos no telhado do prédio haviam começado nas últimas semanas, e o restante das reformas estava programado para começar em breve; eles nunca começaram.
Líderes do setor e alguns estados há muito pressionam condomínios e outras associações de proprietários de casas a terem fundos de reserva robustos, a fim de evitar consternação e procrastinação quando uma grande conta está para vencer. Mas, com pouco progresso voluntário, uma mudança para reformular as leis estaduais ganhou impulso nos últimos meses, atraindo o apoio de alguns proprietários, gerentes comunitários e engenheiros do setor.
Um comitê do Instituto de Associações Comunitárias, que defende associações de proprietários de residências, está analisando uma proposta para exigir que as comunidades de proprietários encomendem estudos especializados para avaliar a quantidade de que precisam nas reservas. Dawn M. Bauman, vice-presidente sênior do instituto para o governo e relações públicas, disse que o comitê também estava analisando as exigências de reservas mínimas, embora a proposta estivesse sujeita a um debate mais vigoroso.
O comitê planejou uma reunião especial esta semana para avançar mais rapidamente sobre o assunto, disse Bauman, antecipando que os legisladores de todo o país examinariam mais de perto nos próximos meses.
“Provavelmente será nossa maior prioridade”, disse ela.
Avaliações de condomínios em todo o país revelaram muitas preocupações com a segurança, disse Nordlund, incluindo telhados incapazes de suportar qualquer peso e salas de equipamentos de piscina com água estagnada.
Ele disse que seu grupo aconselhou os conselhos de condomínios que gastar agora na manutenção de suas comunidades compensaria mais tarde em melhores valores de propriedade.
Na Flórida, a lei estadual exige que as associações de condomínio incluam contas de reserva para componentes que tenham uma despesa diferida ou custo de reposição superior a US $ 10.000, o que inclui uma série de itens caros, como telhados ou piscinas. O valor a ser reservado é calculado usando uma fórmula baseada na vida útil remanescente de um edifício e no custo de reposição estimado ou despesa de manutenção diferida para cada item coberto.
Mas existe uma lacuna. As associações podem dispensar a exigência de ter essas reservas em mãos se a maioria do quorum, que pode ser inferior a um terço dos proprietários, decidir fazê-lo. A lei permite alguma flexibilidade, especificando que os fundos reservados para uma finalidade podem ser usados para um projeto alternativo ou podem ser agrupados.
“Embora essa flexibilidade possa ajudar uma associação, pode ser uma faca de dois gumes”, disse Jonathan Goldstein, advogado de condomínio com sede em Miami. “O problema surge quando as associações têm incentivos conflitantes. Os membros da associação sempre têm um incentivo para chutar a lata no caminho para algum outro proprietário no futuro, e então eles errarão ao renunciar ou financiar parcialmente as reservas, o que levará a uma grande avaliação especial no futuro. ”
O próximo obstáculo é o governo local, que pode determinar que a falta de conserto é uma violação do código, o que pode desencadear procedimentos de execução para forçar o cumprimento.
No projeto Champlain Towers South, a associação do condomínio estava trabalhando com um engenheiro na preparação para um processo de recertificação de 40 anos exigido pelo governo. Uma carta escrita em abril pela presidente do condomínio, Sra. Wodnicki, mostrou que a associação não tinha reservas ou dinheiro em caixa suficientes para financiar os US $ 15 milhões em reparos que os moradores estavam sendo solicitados a pagar. E ela alertou que as condições no prédio “pioraram significativamente” desde que uma revisão de engenharia de 2018 destacou milhões de dólares em problemas.
“Muito desse trabalho poderia ter sido feito ou planejado em anos passados”, escreveu Wodnicki. “Mas é aqui que estamos agora.”
Em 2020, os registros financeiros mostram, muito dos cerca de US $ 800.000 que a associação tinha em mãos foi destinado à franquia do seguro.
Brian McLean, que dirige uma empresa com sede em Bellevue, Wash., Que ajuda a administrar 80 associações de proprietários, disse que, embora alguns dos conselhos com os quais ele trabalhou tenham financiado totalmente as contas de reserva, outros esgotaram as economias. No ano passado, ele disse, sua empresa recomendou que uma comunidade aumentasse suas taxas em 40%.
“Quando fazemos algo assim, sabemos que será muito difícil, senão impossível, aprovar isso na comunidade”, disse McLean. “Estamos tentando forçar essa conversa.”
Ele disse que o conselho acabou concordando com um aumento de 12%. “Isso vai deixar alguns residentes doidos”, disse ele.
Patricia Mazzei contribuiu com reportagem de Miami. Nicholas Bogel-Burroughs também contribuiu com relatórios.
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