O Labor e o National uniram forças por trás de uma nova política habitacional radical, o Housing Supply Bill, que, segundo eles, ajudará a resolver a crise habitacional ao permitir que 105.500 novas moradias sejam construídas em menos de uma década.
O governo está prestes a iniciar um trabalho para garantir que os proprietários bem advogados não frustrem seu objetivo de empilhar mais moradias nos subúrbios centrais.
Mas as autoridades alertaram que, se as tentativas de minar o desenvolvimento forem bem-sucedidas, elas podem fechar para sempre moradias suburbanas de baixa densidade.
O detalhe foi incluído em uma Declaração de Impacto Regulatório para a nova política de densidade urbana do Governo, acordada em conjunto com a National.
Essa política apresenta outra política de adensamento do Governo, a NPS-UD, que obrigará os conselhos a permitirem conjuntos habitacionais mais densos. Também permite que a maioria das seções tenha três casas de três andares construídas sem consentimento.
As autoridades apoiaram amplamente a política, mas alertaram que a ambição do governo de construir moradias mais densas nas cidades poderia ser frustrada pelos proprietários que restringiam legalmente o uso da terra usando acordos de desenvolvimento ou arrendamentos cruzados – potencialmente para o futuro previsível.
“Pactos de desenvolvimento e arrendamentos cruzados podem atuar como uma barreira à intensificação, restringindo o uso futuro da terra e tornando a entrega de moradias populares difícil ou cara de cumprir”, escreveram as autoridades.
“Esses acordos podem limitar a altura, subdivisão, densidade, rentabilidade e escolha dos materiais de construção das moradias, e bloquear as moradias de baixa densidade, muitas vezes para perpetuidade”, disseram eles.
As autoridades alertaram que esse tipo de restrição é “relativamente fácil de estabelecer e pode ser difícil de revogar sem o acordo de todas as partes interessadas”.
Um pacto de terra é um conjunto de regras que podem ser aplicadas à terra e afetar a forma como ela é usada. Um pacto pode forçar um proprietário a fazer algo – ou pode forçá-lo a não fazer algo, como permitir o desenvolvimento.
Um arrendamento cruzado é um tipo de propriedade de terra entre várias pessoas. Muitas vezes é usado, por exemplo, para casas onde há uma garagem compartilhada ou outra comodidade compartilhada. O arrendamento geralmente virá com restrições de desenvolvimento dessa terra.
O briefing advertiu que “à medida que a demanda por moradias muda e nossas cidades crescem e se extinguem, é plausível que proprietários com bons recursos, associações de residentes e incorporadores possam usar convênios para limitar a intensificação das moradias”.
Isso poderia “limitar os benefícios esperados de permitir a intensificação”.
No momento, não há evidências claras sobre a extensão desse problema. As autoridades disseram que as evidências eram “limitadas”.
Eles disseram que o governo estava planejando fazer algum trabalho para “obter uma estimativa mais clara da escala do problema e da necessidade de qualquer outra intervenção”.
Desfazer convênios e arrendamentos cruzados pode ser difícil, no entanto, visto que separar retrospectivamente os contratos costuma ser desaprovado.
O restante da declaração, redigida por funcionários dos Ministérios do Meio Ambiente e da Habitação e do Desenvolvimento Urbano, foi positiva.
No entanto, as autoridades alertaram que a falta de consulta aos conselhos era um problema.
“O Painel deseja destacar particularmente a falta de consulta aos conselhos locais, o que pode representar riscos de implementação para as propostas de política neste documento, e um risco mais amplo para o relacionamento entre o governo central e local”, disseram as autoridades.
As relações entre os governos central e local estão atualmente em declínio devido às reformas das Três Águas.
Com o lançamento da nova política habitacional, muitos conselhos expressaram frustração por não terem sido consultados.
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