Kerepeti em Hobsonville Point. Foto / New Ground Capital
O arrendamento de propriedades residenciais por dez anos está sendo considerado por um pioneiro da Nova Zelândia no desenvolvimento de construções para aluguel de apartamentos e moradias.
Roy Thompson, cofundador e diretor administrativo da New Ground Capital, disse ao relatório anual do Property Council
conferência hoje que os inquilinos nas propriedades desse negócio agora têm prazos de arrendamento de até sete anos.
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Mas a New Ground estava tentando estender esse número para 10, “com a flexibilidade para os inquilinos saírem em um prazo muito curto”.
Isso daria às pessoas uma segurança de posse muito maior, disse ele sobre os lugares onde animais de estimação e pequenas modificações são permitidos de fato.
Construir para alugar foi notícia esta semana com a Kiwi Property anunciando que iria desenvolver centenas de apartamentos em Sylvia Park e LynnMall e a Ministra da Habitação, Megan Woods, dizendo que foram solicitados conselhos sobre políticas para projetos de construção para alugar.
A New Ground foi fundada em 2014 e foi pioneira na BTR na Nova Zelândia, desenvolvendo mais de 600 novas residências.
Entre eles, 49 vagas no terraço de Whenuapai, finalizadas em 2018, todas alugadas para a Força de Defesa da Nova Zelândia.
No Kerepeti de Hobsonville Point, 208 apartamentos foram desenvolvidos. Em dezembro de 2015, a New Ground juntou-se ao NZ Super Fund e Ngāi Tahu Property para desenvolver os locais dos quais 47 foram retidos pelo consórcio como unidades de aluguel de longo prazo e o restante vendido no mercado aberto.
Mais recentemente, um projeto Toru em Queenstown está sendo construído: 236 apartamentos, dos quais 66 por cento serão alugados. A construção começou este ano.
Construir para alugar foi construído especificamente para acomodações de aluguel de longo prazo, ou retido pelo proprietário em uma base de longo prazo, disse Thompson.
Os fundos comunitários estão começando a mostrar mais interesse no setor, administrado por profissionais, disse Thompson.
A New Ground viu a escala dos projetos BTR como tendo algo entre 50 e 300 casas. O foco principal para os investidores era o rendimento do aluguel, não o preço de venda, disse ele.
Os interesses dos inquilinos em ordem de prioridade foram localização, custo, conveniência, termos do contrato, a conveniência do local e extras como academias e outras comodidades.
O principal interesse dos investidores ou proprietários era, em primeiro lugar, os limites de rendimento de aluguel líquido que diferiam. Alguns tinham limites mais altos, alguns têm uma maior propensão para o risco de desenvolvimento, disse Thompson.
Outros aspectos importantes para os investidores / proprietários foram o retorno total, a liquidez se o proprietário precisasse vender e a sustentabilidade, que era de importância crescente com as classificações Homestar “que podem e devem ser incorporadas ao empreendimento”.
Sobre o estado atual do BTR neste país, Thompson disse: “Ele permanece em um estado nascente, com unidades concluídas totalizando centenas em vez de milhares. Há muita conversa e interesse.”
Os imóveis residenciais da Nova Zelândia foram avaliados em US $ 1,4 trilhão e 1,8 milhão de residências. Cerca de 35 por cento das famílias alugam na Nova Zelândia, mas 40 por cento em Auckland alugam. Ao todo, metade da população da Nova Zelândia rende.
Cerca de 600.000 propriedades alugadas abrigam 1,4 milhão de pessoas. Muitas delas eram casas antigas e muito diferentes do que a New Ground Capital estava construindo.
“A maioria dos proprietários são pessoas físicas que investem principalmente para obter capital”, disse ele.
Questionado sobre por que a Nova Zelândia está 40 anos atrás dos Estados Unidos em BTR, Thompson disse que era o tamanho e a sofisticação do mercado de investimento institucional. Os neozelandeses não estavam tão acostumados a morar em apartamentos e isso levaria tempo para evoluir aqui.
“Em um mercado que oferece opções de baixa qualidade como o nosso mercado de aluguel, os locatários podem não estar dispostos a pagar um prêmio por serviços de valor agregado”, disse ele sobre o mercado de BTR.
Os desafios enfrentados pelo mercado de BTR foram disponibilidade e preços da terra, aumento dos custos de construção, infraestrutura deficiente, consentimento lento, contribuições de desenvolvimento altas e crescentes, incerteza do governo central
“Estamos bastante frustrados com a incerteza quanto à dedutibilidade de impostos. O BTR sofre um desequilíbrio no campo de jogo em relação ao GST e as regras da OIA são desfavoráveis.”
O BTR requer “grandes lotes de patrimônio de longo prazo” e os investidores institucionais ainda não eram grandes participantes do BTR.
Questionado sobre como o BTR poderia combater a mentalidade dos neozelandeses que querem casas de dois andares e cinco quartos, ele disse: “Simplesmente não vemos essa mentalidade como um problema para o BTR. O BTR atende apenas a um segmento do mercado imobiliário, mas isso é grande , amplo e crescente. “
O crescimento do BTR será impulsionado por investidores institucionais, prevê Thompson. O mercado imobiliário exigia escala e mais estoque.
O BTR deve ser capaz de fornecer um suprimento financiado por capital em larga escala e deve ajudar a catalisar uma transformação desesperadamente necessária nos padrões de moradias para aluguel.
Mas ele pediu que o governo central alinhe suas configurações de política.
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