Proprietários ainda ativos no mercado imobiliário como compradores. Foto / Fiona Goodall Photography
O apetite dos proprietários de imóveis para investimento não mudou muito no final do ano passado, com eles ainda respondendo por cerca de 17% de todos os empréstimos.
Dados do Reserve Bank mostraram que os investidores tinham um apetite um pouco mais forte
para propriedade, emprestando US$ 1,3 bilhão em outubro, mas subindo para US$ 1,53 bilhão em novembro.
Mas sua atividade está se mantendo relativamente nivelada e sua participação nas compras ainda permanece significativa.
Proprietários ou investidores responderam por 16,9% de todos os novos compromissos de hipotecas na Nova Zelândia em novembro, quase igualando-se aos 17% de outubro.
Todos os novos compromissos de hipotecas de todos os tipos de mutuários foram de US$ 9,1 bilhões em novembro, um aumento de US$ 1,4 bilhão ou 18% em relação a outubro do ano passado.
Alguns vislumbres de esperança estão brilhando para uma categoria de compradores que o governo tem se esforçado para encorajar.
Os primeiros compradores de imóveis tomaram emprestado US$ 1,7 bilhão em novembro, um aumento de US$ 286,5 milhões em relação ao mês anterior e de 8,3% em relação ao ano passado.
Novos compromissos de hipotecas para outros proprietários-ocupantes aumentaram de US$ 4,9 bilhões em outubro para US$ 5,7 bilhões em novembro, e aumentaram 6,5% ao ano.’
Kelvin Davidson, economista-chefe de propriedades da CoreLogic, observou a tendência em diferentes categorias de compradores e disse que os proprietários estão achando as restrições de empréstimos mais duras.
“Ainda é praticamente impossível para um investidor obter um empréstimo de depósito baixo, a menos que compre uma nova construção, é claro”, disse ele em um comentário sobre os dados do Reserve Bank nesta semana.
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Ele vê três tendências principais.
“Primeiro, o número geral de empréstimos ainda era forte em US$ 9,1 bilhões, um pouco abaixo do mesmo mês de 2020 de US$ 9,3 bilhões, mas ainda o quarto maior total mensal já registrado”, disse ele.
A força dos empréstimos foi impulsionada por proprietários-ocupantes – compradores de primeira casa e outros tipos. Os investidores geralmente estão em uma tendência de queda constante.
“Claramente, isso refletirá a exigência de depósito de 40%, regras tributárias mais rígidas e provavelmente também a economia em mudança, com rendimentos de propriedade agora bastante baixos e custos subindo, especialmente as taxas de hipoteca”, disse ele.
Em segundo lugar, e de maior interesse, foi a repartição dos valores dos empréstimos por relação empréstimo/valor. Esses dados mediram o que os mutuários que queriam mais de 80% de LVR conseguiram e mostraram que US$ 640 milhões foram para os primeiros compradores de imóveis, apenas US$ 177 milhões para investidores e US$ 824 milhões para todos os tipos de mutuários.
Em terceiro lugar, havia sinais de que os primeiros compradores de imóveis estavam por trás da flexibilização geral nos empréstimos de alto LVR para proprietários em novembro. Os empréstimos de alto LVR como parcela do total do primeiro comprador de imóveis residenciais em novembro caíram bastante, de 42,5% em outubro para 36,8% em novembro. Esse foi o número mais baixo desde abril, disse Davidson.
A partir de 1º de novembro, apenas 10% dos empréstimos dos bancos podem ser para proprietários com depósito ou patrimônio líquido inferior a 20%. Esse foi um movimento esperado para atingir duramente os compradores de primeira casa.
Os bancos foram autorizados a conceder até 20% dos novos empréstimos a proprietários-ocupantes com uma relação empréstimo/valor acima de 80%.
Em março de 2021, US$ 10,4 bilhões foram emprestados – o máximo de qualquer mês do ano passado.
As restrições do LVR de 1º de novembro vieram depois que o Reserve Bank realizou uma consulta após preocupações de que os preços das casas permanecessem insustentáveis e os riscos de uma correção do mercado imobiliário.
Geoff Bascand, vice-governador e gerente geral de estabilidade financeira do Reserve Bank, disse ao anunciar a medida que restringir os empréstimos de alto risco estava certo.
“Lançamos nossa consulta depois de observar que, apesar dos ajustes anteriores nas restrições de LVR, os preços das casas permaneceram insustentáveis e os riscos de uma correção do mercado imobiliário continuaram aumentando, aumentando os riscos para a estabilidade econômica e financeira.
“Restringir os empréstimos de alto risco ajudará a evitar que esses problemas se agravem.”
Andrew King, chefe da Federação de Investidores Imobiliários, está preocupado com o aumento das taxas de hipoteca e os proprietários perdendo a dedutibilidade do imposto de juros de hipotecas.
Ele diz que há uma escassez de imóveis para aluguel na Nova Zelândia e acredita que isso só vai piorar devido às restrições de empréstimos, aumento das taxas de juros, perda de incentivos fiscais e mudança na lei desde fevereiro passado.
“Foi muito estressante para mim nos últimos anos. Era tão óbvio que o aluguel na Nova Zelândia, tanto para fornecedores quanto para inquilinos, ficaria pior por causa dessas medidas, mas não conseguimos transmitir essa mensagem através do anti-proprietário sentimento.
“Isso levou as pessoas a não se tornarem locadoras de imóveis e os inquilinos acharem difícil encontrar acomodações adequadas para aluguel com preços de aluguel mais altos do que deveriam”, disse King hoje.
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