FOTO DE ARQUIVO: Uma vista de apartamentos em construção em Viena, Áustria, 10 de fevereiro de 2022. Foto tirada em 10 de fevereiro de 2022. REUTERS/Leonhard Foeger/File Photo
23 de fevereiro de 2022
Por Francesco Canepa
FRANKFURT (Reuters) – De Luxemburgo à Nova Zelândia, os preços globais das casas têm subido à medida que o estímulo à pandemia e a mudança para o trabalho em casa adicionaram combustível a um boom de vários anos impulsionado por taxas de juros historicamente baixas.
Mas enquanto as autoridades de Auckland a Estocolmo mostraram que podem puxar alavancas monetárias e regulatórias para domar os preços dos imóveis, a fragmentação da zona do euro em 19 mercados nacionais significa que as mãos do Banco Central Europeu estão atadas.
Cinco dos 10 países do mundo que experimentaram o maior aumento nos preços das casas em 2020 estavam na zona do euro, segundo dados do Fundo Monetário Internacional.
Isso está levantando preocupações no BCE sobre uma nova bolha imobiliária que pode causar estragos econômicos e financeiros assim que as memórias do crash de 2008 começam a desaparecer.
Mas o BCE não pode aumentar as taxas de juros muito rápido ou longe demais para ajudar alguns membros da zona do euro, porque isso prejudicaria os países mais endividados da zona do euro, como Itália e Grécia, e o banco central deseja evitar outra crise da dívida.
Em vez disso, deve contar com governos muitas vezes relutantes para esfriar os mercados imobiliários com as chamadas ferramentas macroprudenciais, que também têm o benefício de visar o setor imobiliário diretamente, e não a economia em geral.
Eles vão desde fazer os bancos acumularem capital extra quando fazem empréstimos para habitação até a introdução de limites profundamente impopulares no tamanho das hipotecas com base no preço de compra ou na renda do comprador.
“Especialmente na zona do euro, com uma taxa para diferentes países, as ferramentas macroprudenciais são muito mais adequadas para combater as bolhas imobiliárias”, disse Grégory Claeys, membro sênior do think-tank Bruegel.
O problema é que o BCE não pode aplicar esses freios diretamente e só pode emitir avisos e recomendações por meio do Conselho Europeu de Risco Sistêmico (ESRB), o órgão de vigilância da estabilidade financeira da União Europeia.
No mais recente movimento desse tipo, o ERSB – que tem sede dentro do BCE e é chefiado por Christine Lagarde – instou a Alemanha e a Áustria a impor limites às hipotecas e aumentar as demandas de capital para os bancos.
Mas suas prescrições não são obrigatórias. O ministro das Finanças da Alemanha, por exemplo, rejeitou a recomendação de introduzir uma relação empréstimo/valor para compradores de casas.
Os preços das casas na zona do euro estão crescendo – https://fingfx.thomsonreuters.com/gfx/mkt/lgpdwambdvo/Pasted%20image%201645601339690.png
SUCESSO?
A história mostra que esse tipo de regulação pode funcionar.
As autoridades sul-coreanas conseguiram desacelerar o crescimento dos preços das casas impondo uma relação dívida/renda no início dos anos 2000.
E a Suécia conseguiu reduzir brevemente o custo de uma habitação em 2018, exigindo que os proprietários pagassem pelo menos 1% do saldo do empréstimo todos os anos se fizessem hipotecas superiores a 4,5 vezes a renda familiar.
“Isso teria um impacto muito forte e muito rápido”, disse Matthias Holzhey, coautor do Global Real Estate Bubble Index do UBS.
No entanto, também exigiria algumas escolhas impopulares, como fazer hipotecas quase inacessíveis para as famílias mais pobres.
É por isso que os reguladores nacionais da zona do euro, que muitas vezes incluem funcionários do governo que pagariam o preço eleitoral da reação pública, estão se arrastando.
A Alemanha, por exemplo, acaba de anunciar planos para aplicar alguns freios, uma década após o início de seu boom imobiliário e com os preços das casas já 20%-35% supervalorizados de acordo com o Bundesbank.
“Quando você implementa medidas macroprudenciais duras, você perturba a festa”, disse o economista-chefe do Commerzbank, Joerg Kraemer. “Requer uma posição muito independente.”
O ESRB disse este mês que a Finlândia e a Holanda não estavam fazendo o suficiente para conter os empréstimos hipotecários, apesar de suas recomendações.
“Não há custo para um político não agir”, disse Claeys, de Bruegel. “Precisamos de um conselho de estabilidade financeira independente que possa morder.”
Os empréstimos hipotecários estão crescendo – https://fingfx.thomsonreuters.com/gfx/mkt/myvmnxmlkpr/Mortgage%20lending%20is%20booming.png
DÚVIDAS
No entanto, pesquisas mostram que a política monetária ainda é importante e pode tornar a regulação macroprudencial mais eficaz se a apoiar ou pode triunfar se funcionar na direção oposta.
Esse pode ser o caso na zona do euro, dizem alguns economistas, duvidando que a regulamentação faça muita diferença enquanto as taxas de hipoteca permanecerem abaixo da inflação, tornando os investimentos imobiliários atraentes para famílias e investidores profissionais.
Os mutuários estavam bloqueando uma taxa de juros de hipoteca anual de apenas 1,3% por 10 anos em dezembro, de acordo com os dados mais recentes do BCE, em comparação com uma taxa de inflação esperada de pouco menos de 2% nesse período.
Kraemer, do Commerzbank, é um dos muitos economistas que esperam que esses rendimentos reais negativos persistam, atenuando o efeito das restrições regulatórias.
“Quando as taxas estão muito baixas, é uma luta árdua”, disse ele.
A Irlanda é um exemplo disso.
Os preços das casas subiram 14,4% no ano passado, apesar dos limites rígidos introduzidos em 2015, que limitam as hipotecas a 3,5 vezes a renda bruta anual do mutuário.
Com isso em mente, alguns formuladores de políticas do BCE sugerem que o banco central deve dar mais peso aos preços das casas ao estimar a inflação e definir as taxas de juros, como acontece na Nova Zelândia.
As taxas de hipoteca nunca foram tão baixas – https://fingfx.thomsonreuters.com/gfx/mkt/xmvjoegdlpr/Mortgage%20rates%20have%20never%20been%20so%20low.png
(Reportagem adicional de Padraic Halpin em Dublin; Edição de Tomasz Janowski)
FOTO DE ARQUIVO: Uma vista de apartamentos em construção em Viena, Áustria, 10 de fevereiro de 2022. Foto tirada em 10 de fevereiro de 2022. REUTERS/Leonhard Foeger/File Photo
23 de fevereiro de 2022
Por Francesco Canepa
FRANKFURT (Reuters) – De Luxemburgo à Nova Zelândia, os preços globais das casas têm subido à medida que o estímulo à pandemia e a mudança para o trabalho em casa adicionaram combustível a um boom de vários anos impulsionado por taxas de juros historicamente baixas.
Mas enquanto as autoridades de Auckland a Estocolmo mostraram que podem puxar alavancas monetárias e regulatórias para domar os preços dos imóveis, a fragmentação da zona do euro em 19 mercados nacionais significa que as mãos do Banco Central Europeu estão atadas.
Cinco dos 10 países do mundo que experimentaram o maior aumento nos preços das casas em 2020 estavam na zona do euro, segundo dados do Fundo Monetário Internacional.
Isso está levantando preocupações no BCE sobre uma nova bolha imobiliária que pode causar estragos econômicos e financeiros assim que as memórias do crash de 2008 começam a desaparecer.
Mas o BCE não pode aumentar as taxas de juros muito rápido ou longe demais para ajudar alguns membros da zona do euro, porque isso prejudicaria os países mais endividados da zona do euro, como Itália e Grécia, e o banco central deseja evitar outra crise da dívida.
Em vez disso, deve contar com governos muitas vezes relutantes para esfriar os mercados imobiliários com as chamadas ferramentas macroprudenciais, que também têm o benefício de visar o setor imobiliário diretamente, e não a economia em geral.
Eles vão desde fazer os bancos acumularem capital extra quando fazem empréstimos para habitação até a introdução de limites profundamente impopulares no tamanho das hipotecas com base no preço de compra ou na renda do comprador.
“Especialmente na zona do euro, com uma taxa para diferentes países, as ferramentas macroprudenciais são muito mais adequadas para combater as bolhas imobiliárias”, disse Grégory Claeys, membro sênior do think-tank Bruegel.
O problema é que o BCE não pode aplicar esses freios diretamente e só pode emitir avisos e recomendações por meio do Conselho Europeu de Risco Sistêmico (ESRB), o órgão de vigilância da estabilidade financeira da União Europeia.
No mais recente movimento desse tipo, o ERSB – que tem sede dentro do BCE e é chefiado por Christine Lagarde – instou a Alemanha e a Áustria a impor limites às hipotecas e aumentar as demandas de capital para os bancos.
Mas suas prescrições não são obrigatórias. O ministro das Finanças da Alemanha, por exemplo, rejeitou a recomendação de introduzir uma relação empréstimo/valor para compradores de casas.
Os preços das casas na zona do euro estão crescendo – https://fingfx.thomsonreuters.com/gfx/mkt/lgpdwambdvo/Pasted%20image%201645601339690.png
SUCESSO?
A história mostra que esse tipo de regulação pode funcionar.
As autoridades sul-coreanas conseguiram desacelerar o crescimento dos preços das casas impondo uma relação dívida/renda no início dos anos 2000.
E a Suécia conseguiu reduzir brevemente o custo de uma habitação em 2018, exigindo que os proprietários pagassem pelo menos 1% do saldo do empréstimo todos os anos se fizessem hipotecas superiores a 4,5 vezes a renda familiar.
“Isso teria um impacto muito forte e muito rápido”, disse Matthias Holzhey, coautor do Global Real Estate Bubble Index do UBS.
No entanto, também exigiria algumas escolhas impopulares, como fazer hipotecas quase inacessíveis para as famílias mais pobres.
É por isso que os reguladores nacionais da zona do euro, que muitas vezes incluem funcionários do governo que pagariam o preço eleitoral da reação pública, estão se arrastando.
A Alemanha, por exemplo, acaba de anunciar planos para aplicar alguns freios, uma década após o início de seu boom imobiliário e com os preços das casas já 20%-35% supervalorizados de acordo com o Bundesbank.
“Quando você implementa medidas macroprudenciais duras, você perturba a festa”, disse o economista-chefe do Commerzbank, Joerg Kraemer. “Requer uma posição muito independente.”
O ESRB disse este mês que a Finlândia e a Holanda não estavam fazendo o suficiente para conter os empréstimos hipotecários, apesar de suas recomendações.
“Não há custo para um político não agir”, disse Claeys, de Bruegel. “Precisamos de um conselho de estabilidade financeira independente que possa morder.”
Os empréstimos hipotecários estão crescendo – https://fingfx.thomsonreuters.com/gfx/mkt/myvmnxmlkpr/Mortgage%20lending%20is%20booming.png
DÚVIDAS
No entanto, pesquisas mostram que a política monetária ainda é importante e pode tornar a regulação macroprudencial mais eficaz se a apoiar ou pode triunfar se funcionar na direção oposta.
Esse pode ser o caso na zona do euro, dizem alguns economistas, duvidando que a regulamentação faça muita diferença enquanto as taxas de hipoteca permanecerem abaixo da inflação, tornando os investimentos imobiliários atraentes para famílias e investidores profissionais.
Os mutuários estavam bloqueando uma taxa de juros de hipoteca anual de apenas 1,3% por 10 anos em dezembro, de acordo com os dados mais recentes do BCE, em comparação com uma taxa de inflação esperada de pouco menos de 2% nesse período.
Kraemer, do Commerzbank, é um dos muitos economistas que esperam que esses rendimentos reais negativos persistam, atenuando o efeito das restrições regulatórias.
“Quando as taxas estão muito baixas, é uma luta árdua”, disse ele.
A Irlanda é um exemplo disso.
Os preços das casas subiram 14,4% no ano passado, apesar dos limites rígidos introduzidos em 2015, que limitam as hipotecas a 3,5 vezes a renda bruta anual do mutuário.
Com isso em mente, alguns formuladores de políticas do BCE sugerem que o banco central deve dar mais peso aos preços das casas ao estimar a inflação e definir as taxas de juros, como acontece na Nova Zelândia.
As taxas de hipoteca nunca foram tão baixas – https://fingfx.thomsonreuters.com/gfx/mkt/xmvjoegdlpr/Mortgage%20rates%20have%20never%20been%20so%20low.png
(Reportagem adicional de Padraic Halpin em Dublin; Edição de Tomasz Janowski)
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