Os aluguéis em Nova York estão subindo. Mesmo os nova-iorquinos de classe média alta estão descobrindo que não podem comprar casas nas comunidades em que cresceram. Os nova-iorquinos pobres e da classe trabalhadora estão encarando a falta de moradia. Milhares de processos de despejo são em andamento em todo o estado.
Há uma solução simples: Nova York precisa construir mais moradias, de todos os tipos, e rápido.
Embora a América em geral não esteja construindo moradias suficientes, o problema em Nova York é especialmente grave. Na última década, a cidade de Nova York emitiu menos licenças para novas unidades habitacionais per capita do que quase todas as outras grandes cidades dos EUA, incluindo São Francisco, de acordo com um relatório da Comissão de Orçamento Cidadão, sem fins lucrativos.
Há sinais de algum progresso, pelo menos quando se trata de leis estaduais que facilitariam a construção na cidade de Nova York.
A Assembleia Legislativa do Estado e o governador parecem ter boas chances de avançar com uma lei legalização de apartamentos de cave e garagem Na cidade de Nova York. Se for bem-sucedido, poderá proteger milhares de nova-iorquinos que já moram nesses apartamentos e incentivar outros proprietários a alugar essas unidades. Uma proposta para facilitar a conversão de escritórios e hotéis em habitação na cidade de Nova York também tem amplo apoio.
Também promissor: a governadora Kathy Hochul apresentou um substituto para o 421-a, um incentivo fiscal para desenvolvedores que expira em junho. Embora o programa atual custe aos contribuintes US$ 1,7 bilhão anualmente, a maioria das unidades que cria são acessíveis apenas para aqueles que ganham mais de US$ 100.000 por ano, de acordo com a uma estimativa da controladoria da cidade. Uma proposta do governador daria aos nova-iorquinos um melhor acordo exigindo que as unidades sejam construídas para nova-iorquinos de baixa renda, entre outras concessões de desenvolvedores.
Em um esforço altamente técnico, mas importante, Albany também pode se mover para remover limites onerosos na quantidade de moradias residenciais que os desenvolvedores podem construir em qualquer lote na cidade de Nova York.
Estes são todos os passos na direção certa. Mas está muito aquém da abordagem regional que Nova York precisa para aumentar sua oferta de moradias e aliviar o fardo dos altos aluguéis e dos preços das moradias em todo o estado.
Há muito mais que Nova York pode fazer para reduzir o custo da habitação na cidade de Nova York e em todo o estado.
Os legisladores poderiam, por exemplo, expandir a medida que legaliza os apartamentos de subsolo e garagem para o resto do estado. (Essa ideia foi descartada depois que os legisladores suburbanos recusaram, de acordo com pessoas familiarizadas com essas conversas.)
UMA proposta do senador estadual Brad Hoylman limitaria a capacidade das cidades e vilas de Nova York de usar leis de zoneamento para proibir moradias multifamiliares, permitindo que mais moradias extremamente necessárias fossem construídas em todo o estado. Medidas como essas podem ajudar a desmantelar os efeitos da leis de zoneamento racistas que ajudaram a tornar a região de Nova York uma das mais caras e segregado racialmente regiões metropolitanas do país. Outra medida mais limitada do governador Hochul permitiria a construção de algumas novas habitações multifamiliares em torno de locais de trânsito nos subúrbios de Nova York.
Ambas as medidas morreram em meio à forte oposição de algumas autoridades em Long Island. Em vez de recuar, o governador Hochul e outros políticos de Nova York poderiam argumentar para os nova-iorquinos suburbanos que construir mais moradias em suas comunidades é um passo em direção não apenas à justiça, mas também à acessibilidade para toda a região. O preço médio de venda das casas no condado de Nassau aumentou 8,5% desde o ano passado, de acordo com a empresa imobiliária Redfine 11,3 por cento no condado de Suffolk.
Outra proposta importante não está sendo discutida seriamente. A reforma do sistema tributário de propriedade profundamente injusto da cidade de Nova York criaria incentivos para os construtores construírem grandes casas de aluguel. No sistema atual, a alíquota média efetiva do imposto predial sobre grandes propriedades para aluguel é de cerca de Duplo a taxa efetiva para condomínios e superior à taxa para residências unifamiliares. Em muitos casos, os proprietários de brownstones ou moradias em bairros afluentes como Cobble Hill e Park Slope no Brooklyn pagam significativamente menos em impostos prediais, em termos absolutos e como porcentagem de seu valor de mercado, do que os proprietários de propriedades no Bronx e Staten Island, que têm valores de mercado muito mais baixos.
Pior ainda, a maior carga tributária sobre a propriedade residencial recai sobre os grandes prédios de apartamentos, onde a maioria dos nova-iorquinos pobres e das classes trabalhadora e média vivem e pagam aluguel. Reduzir os impostos sobre novos grandes prédios de apartamentos pode ajudar a criar mais moradias, dando aos desenvolvedores um incentivo para construir e investir nesses projetos. O controlador da cidade, Brad Lander, ressuscitou os pedidos de reforma do imposto predial em um relatório este mês, apontando que tais reformas em grande parte negariam a necessidade de 421-a.
Seria revigorante ver outros em Albany e na Prefeitura que juntos têm o poder de aprovar essas reformas seguirem o exemplo.
A crise habitacional também está tornando as comunidades menos seguras para todos. Construir mais moradias é parte de como estabilizamos uma cidade profundamente instável e fornecemos serviços vitais – incluindo tratamento de saúde mental – para as pessoas que precisam deles.
Para reverter isso, será necessário o apoio de todos os nova-iorquinos. Os moradores mais ricos da cidade podem fazer sua parte pagando sua parte justa dos impostos sobre a propriedade da cidade. Esse é o custo que uma cidade habitável exige. Os nova-iorquinos suburbanos podem começar considerando a vitalidade, a diversidade e o crescimento econômico que o aumento do desenvolvimento pode trazer para suas comunidades. Políticos em Nova York também podem deixar claro que investimentos generosos em trânsito – como a expansão da Long Island Rail Road – vêm ao lado de moradias populares.
Americanos de todas as origens estão sendo solicitados a decidir em que tipo de comunidade eles querem viver. Nova York não tem que aceitar uma realidade na qual apenas os moradores mais ricos da cidade podem desfrutar da paz de espírito que vem com moradia segura.
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