Quem é o mais emprestado no setor imobiliário listado? Níveis de dívida sondados

O aumento das taxas de juros chama a atenção para a dívida, principalmente no setor imobiliário listado.

Mas um especialista diz que os estoques de imóveis não são os que devem se preocupar porque seus níveis de dívida em capital são
bastante modesto.

Arie Dekker, chefe de pesquisa da Jarden, disse que a engrenagem entre os veículos imobiliários listados (LPVs) está em níveis moderados. Para a maioria, a dívida é apenas cerca de 30% de seus ativos.

Esse é um nível bem dentro dos convênios, disse ele. Nesse nível, os LPVs não estão muito expostos ao impacto do aumento das taxas de juros e de qualquer redução nas avaliações de ativos, diz ele.

Dekker analisou oito empresas imobiliárias listadas e um fundo para descobrir que a Precinct Properties tem mais empréstimos, com US$ 1,1 bilhão, enquanto a Investore Property é a mais conservadora, com apenas US$ 337 milhões emprestados.

A maioria dos veículos tem um nível razoável de cobertura para cobrir o curto prazo, disse ele.

“As perspectivas de crescimento dos aluguéis também são favoráveis ​​nesse ambiente, impulsionando o lado da receita – principalmente para propriedades industriais e de escritórios nobres”, disse Dekker.

A demanda por ativos permaneceu firme e as perspectivas para as avaliações de ativos também foram robustas.

“Entre os oito maiores veículos de propriedade listados que cobrimos em Jarden, a maioria tem muita flexibilidade em suas configurações de estrutura de capital”, disse ele.

O Stride Property Group foi um bom exemplo disso: em seu resultado semestral, a alavancagem estava acima de 41% devido ao aborto de um plano de cisão de ativos de escritório em uma nova empresa listada a ser chamada Fabric Property. A Stride aumentou o patrimônio e a alavancagem em cerca de 30%, observou ele.

Da mesma forma, a alavancagem da Vital Healthcare estava em 35% em seu último resultado. “Apesar das aquisições desde então, um aumento de capital e as reavaliações de dezembro reduzem a marcha para 32 por cento.”

A venda de ativos também é uma opção para os LPVs que tentam reduzir a engrenagem: o Kiwi Property Group está tentando vender alguns ativos de varejo não essenciais para reduzir sua engrenagem e financiar o investimento em seu projeto de construção para aluguel, Dekker observado.

A Goodman Property Trust se destacou por sua abordagem muito conservadora em relação à engrenagem, que ficou abaixo de 20% em seu resultado mais recente. Engrenagem comprometida aumentou em meados dos anos 20 após uma série de aquisições no final do ano passado.

“Dada a força do setor industrial, esperamos ver sua marcha cair um pouco desses níveis nas reavaliações de março”, disse Dekker.

No entanto, o ambiente para os LPVs está mudando e a engrenagem influencia sua capacidade de crescimento.

Durante os últimos anos, a maioria das ações se beneficiou do aumento dos valores dos ativos, permitindo-lhes obter mais empréstimos e aumentar suas bases de ativos. Esse golpe grátis está chegando ao fim, prevê Dekker.

John Dakin, executivo-chefe da Goodman, explicou que a orientação conservadora do truste fazia parte de uma prática global de negócios mais ampla.

“Estamos com um nível de endividamento muito baixo”, disse ele. “Isso remonta ao GFC, que foi um momento muito difícil para Goodman em uma base global. Redefinimos quais níveis de dívida eram apropriados para imóveis. Preferimos ter um nível mais baixo de dívida e dar um retorno menor porque os ciclos mudam.Como se vê, os retornos foram incrivelmente fortes para nós na Nova Zelândia e as decisões que tomamos para sair do setor comercial e nos concentrar apenas no industrial.

“Tem sido um ciclo muito forte para todas as formas de imóveis em todo o mundo ultimamente.

“Mas nunca fica assim para sempre. Você quer ser capaz de evitar qualquer queda nos valores. Quando a montanha-russa desce do outro lado, você nunca sabe o quão rápido ela desce. Você quer ser capaz de aproveitar as oportunidades em Se você olhar para o Goodman Group em todo o mundo, todas as nossas parcerias seriam semelhantes aos negócios da Nova Zelândia e à forma como eles são administrados.

“Você carrega muitas dívidas no ponto errado do ciclo, perde a capacidade de determinar seu próprio destino”, disse Dakin.

O custo da dívida estava subindo e isso afetaria o mercado imobiliário.

A confiança vinha funcionando em torno de 18 por cento por alguns anos.

“Vendemos muitos ativos nos últimos quatro a cinco anos e isso afetou os dividendos que pagamos aos acionistas, então houve um custo. Mas estávamos preparados para aceitar isso porque sabíamos que era certo para o longo prazo. aumentar porque temos cerca de US$ 450 milhões de trabalho de desenvolvimento em andamento.”

Ele espera que o nível de alavancagem seja de cerca de 25% quando os projetos começarem.

“Você esperaria que as taxas diminuíssem, mas isso depende do crescimento dos aluguéis. Estamos vendo um crescimento de mais de 5% nos aluguéis na propriedade industrial do mercado de Auckland.”

Nos últimos 10 anos, Goodman estava em torno de 30 a 40 por cento de alavancagem, mas a venda de ativos mudou isso.

“Tínhamos uma estratégia de duas partes: vender os ativos para reinvestir no setor industrial com os dividendos caindo e a segunda parte era reduzir os níveis ou índices de dívida. Agora queremos operar uma relação dívida-ativo entre 20 e 30 por cent, que é provavelmente a mais conservadora no setor de veículos imobiliários listados na Nova Zelândia”, disse Dakin.

A Goodman deixou de depender completamente dos bancos antes da crise financeira global, mas a maior parte de sua dívida não é com bancos comerciais. É de colocações privadas dos Estados Unidos e títulos de atacado e varejo da Nova Zelândia.

A maior parte da dívida de Goodman é levantada na Nova Zelândia por meio de colocações no NZX. Por exemplo, em dezembro, levantou US$ 200 milhões em dívidas no atacado. Juros de 3,6 por cento foram oferecidos sobre os títulos mais recentes.

As colocações de títulos no atacado foram compradas principalmente por investidores institucionais, disse Dakin.