Frances Cook, do OneRoof, fala com o fundador do Mortgage Lab, Rupert Gough, sobre as novas restrições de relação entre empréstimo e valor e o impacto que as exigências de depósito mais altas para os investidores terão no mercado imobiliário.
Os compradores da primeira casa estão comprando mais casas, mas também correm o maior risco caso as taxas de juros aumentem e adicionem milhares de dólares ao pagamento das hipotecas.
Isso é de acordo com os analistas da CoreLogic, que disseram que os investidores têm comprado menos casas recentemente, o que por sua vez estava ajudando os primeiros compradores a abocanhar uma parcela maior das propriedades.
Os investidores estão agora comprando cerca de 25% das casas vendidas em todo o país, ante uma alta de 28% no ano passado, enquanto os primeiros compradores estão comprando 24%, ante 21%.
Mas embora isso possa ser uma boa notícia para os primeiros compradores de casas, a CoreLogic alertou que são os novos compradores – aqueles com as maiores dívidas de empréstimos imobiliários – que provavelmente sentirão a maior dor caso as previsões de aumento das taxas se concretizem.
Muitos também estariam em águas desconhecidas, já que quem comprou depois de 2014 só assistiu à queda das taxas de juros, disse o economista-chefe da CoreLogic, Kelvin Davidson.
“Portanto, os efeitos de um padrão de aumento (das taxas) provavelmente serão um choque para muitos”, disse ele.
Esse padrão de aumento das taxas, juntamente com a desaceleração do crescimento dos preços das casas nos últimos meses, pode marcar uma “virada significativa” no mercado imobiliário, disse a CoreLogic, com alguns especialistas alertando que a era do dinheiro ultra-barato pode estar chegando ao fim.
A era do dinheiro ultra-barato veio depois que as autoridades da Nova Zelândia, como muitos outros governos e bancos centrais ao redor do mundo, responderam ao início da pandemia Covid-19 do ano passado tentando estimular a economia para afastar os temores de uma recessão.
Uma das principais medidas foi encorajar os bancos a emprestar dinheiro ao público a taxas de juros mais baratas.
Isso desencadeou um boom inesperado no mercado imobiliário, à medida que os compradores de imóveis aproveitavam a chance de usar o dinheiro barato para comprar, fazendo com que os preços das casas disparassem entre 20% e 30% em um ano.
Agora que a inflação está se infiltrando em outros bens, como alimentos e petróleo, os economistas esperam que o Reserve Bank aumente o custo dos empréstimos.
Os quatro maiores bancos – ASB, ANZ, BNZ e Westpac – já responderam ao aumento da inflação aumentando as taxas de empréstimos imobiliários na semana passada.
Davidson, da CoreLogic, disse que o Reserve Bank poderia elevar a taxa de câmbio oficial de uma baixa recorde de 0,25 por cento para até 1,5 ponto percentual.
Ele disse que os quatro grandes aumentos das taxas dos bancos na semana passada levarão um comprador recente típico a pagar US $ 1.824 a mais por ano (US $ 152 por mês) em empréstimos imobiliários de 30 anos de hipoteca de US $ 800.000.
Se as taxas de juros continuarem subindo e atingirem a média de longo prazo de 6%, esse mesmo novo comprador pagaria um adicional de $ 19.164 em amortizações de hipotecas por ano, ou $ 1.597 por mês.
“Mesmo um novo tomador com uma hipoteca menor, digamos $ 500.000, precisará encontrar outros $ 246 a $ 388 por mês ($ 2.952 a $ 4.656 por ano) em pagamentos se as taxas subirem para 3,5 por cento ou 4”, disse Davidson.
O ASB estimou anteriormente que um aumento de 1 por cento nas taxas de hipotecas potencialmente sugaria US $ 3 bilhões dos bolsos dos detentores de hipotecas anualmente.
Davidson disse que pelo lado positivo, o desemprego estava baixo.
“Enquanto as pessoas permanecerem no trabalho, a maioria das pessoas será capaz de absorver um aumento nas taxas de juros. Não acho que isso vá causar um derretimento, mas vai exigir que as pessoas se ajustem”, disse ele.
Para aqueles que ainda estão tentando comprar sua primeira casa, entretanto, possíveis aumentos nas taxas adicionarão mais uma barreira.
Owen Vaughan, editor do site de listagem de propriedade da NZME, OneRoof.co.nz, disse que os primeiros compradores de casas em Auckland e Wellington muitas vezes estão esticando seus orçamentos até agora, há pouco dinheiro sobrando.
“Menos de 50 subúrbios de Auckland têm valores médios de propriedades abaixo de US $ 1 milhão, e apenas dois, Auckland CBD e Rakino Island, têm valores inferiores a US $ 600.000”, disse ele.
“Cinco anos atrás, os compradores podiam esperar comprar uma casa por menos de US $ 1 milhão em mais de 50 por cento dos subúrbios de Auckland.”
Isso acontece no momento em que a recente série Home Truths do Herald mostra como as moradias se tornaram inacessíveis.
Uma casa Kiwi típica custa agora oito vezes a renda familiar anual típica, enquanto em Auckland custa nove vezes a renda, disseram a CoreLogic e colegas analistas da Infometrics.
O último relatório de acessibilidade doméstica da publicação financeira Interest.co.nz diz que um casal típico de 25 a 29 anos leva nove anos para economizar um depósito de 20% em uma casa “acessível” em Auckland de US $ 865.000.
Uma pesquisa Herald-Kantar no mês passado descobriu que quase dois terços dos neozelandeses estavam tão preocupados com os desafios que os novos compradores enfrentam que eles pensaram que os preços das casas deveriam cair.
Uma nova pesquisa com 500 pessoas encomendada pela seguradora de vida OneChoice também descobriu que oito em cada 10 entrevistados (83,4 por cento) acreditam que o sonho da casa própria não é mais alcançável para o kiwi médio.
Isso inclui quatro em cada cinco (79,1%) caçadores de casas que se sentem excluídos do mercado imobiliário.
O consultor de hipotecas do Loan Market, Bruce Patten, disse que os proprietários-ocupantes e os primeiros compradores de casas que conseguiram comprar poderiam tentar fixar em termos de taxa de juros de 2 a 3 anos se quisessem segurança e paz de espírito.
No entanto, os prazos mais curtos ainda estão nas taxas mais baixas de 20 anos, disse ele.
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