CHARLOTTE, Carolina do Norte – Em suas primeiras reuniões com clientes, muitos esperando comprar uma primeira casa, Sarah Ortiz Hilton passa por uma lista de avisos.
Eles podem ter que oferecer dezenas de milhares de dólares sobre o preço pedido apenas para que essas ofertas sejam rejeitadas de qualquer maneira, diz Hilton, uma corretora de imóveis. Eles podem ter que investir milhares de dólares em taxas não reembolsáveis para que um vendedor considere sua oferta. E se eles estão procurando uma casa por menos de US $ 300.000, podem estar sem sorte.
Em parte, sua mensagem de advertência reflete o mercado imobiliário em brasa, o aumento das taxas de juros e a oferta limitada em todo o país. Mas, particularmente nos mercados em expansão do Sun Belt, como Charlotte, isso também reflete outra coisa: a crescente influência de investidores imobiliários comprando casas, especialmente na extremidade inferior do mercado, e transformando-as em propriedades para aluguel.
Em cidades como Charlotte, essa tendência está exacerbando a escassez de casas à venda, elevando os preços e colocando a casa própria fora do alcance de muitos compradores de primeira viagem, os maiores perdedores do mercado atual.
Cerca de 2,5 milhões de lares que compram a primeira casa serão excluídos do mercado este ano, estima Nadia Evangelou, economista sênior da Associação Nacional de Corretores de Imóveis. Isso equivale a 15 por cento de todos os compradores de casa pela primeira vez. Em um mercado já assustador, a compra de investidores está aumentando os obstáculos.
“Quanto mais os investidores compram comunidades inteiras e as transformam em comunidades de aluguel – as pessoas não têm mais escolha”, disse Hilton, que se mudou de Nova York para Charlotte em 2007, atraída pela oportunidade de comprar uma casa em um mercado acessível. “Ou eles não podem comprar mais, ou não há nada para comprar.”
Um mapa compilado pelo condado de Mecklenburg, que inclui Charlotte, mostra um mar de pontos significando propriedade corporativa em toda a área; a exceção é um segmento em forma de fatia de torta que se estende do centro de Charlotte – os bairros historicamente mais brancos e mais ricos, muitas vezes chamados de “a cunha”. Mais do que 93 por cento das casas compradas por empresas em maio de 2021 foram compradas por menos de US$ 300.000. Muitos deles estavam em bairros predominantemente negros.
Em todo o país, as grandes empresas de investimento continuam sendo uma pequena fração dos compradores de imóveis nos Estados Unidos.
“É realmente difícil argumentar que um punhado de empresas que possuem 300.000 casas em todo o país realmente têm a capacidade de influenciar coisas como preços de casas e taxas de aluguel”, disse David Howard, diretor executivo do National Rental Home Council, que representa o setor de aluguel de residências unifamiliares.
Mas sua participação está crescendo: os investidores imobiliários compraram um recorde de 18,4% das casas vendidas nos Estados Unidos no quarto trimestre de 2021, acima dos 12,6% do ano anterior, segundo a imobiliária Redfin.
E em alguns mercados, especialmente nas áreas metropolitanas relativamente acessíveis do Cinturão do Sol, sua participação é muito maior.
Em Charlotte e Atlanta, os investidores comprado mais de 30% das casas vendidas no quarto trimestre de 2021, de acordo com a Redfin. Em Jacksonville, Flórida, Las Vegas e Phoenix, eles compraram pouco menos de 30%.
Os representantes do setor imobiliário observam que esses números, que definem os investidores como qualquer instituição ou empresa, também representam compras de proprietários locais menores, que podem possuir apenas um ou dois prédios por meio de uma sociedade de responsabilidade limitada.
Por décadas, Marjorie Parker conhecia todos os seus vizinhos no bairro de Hidden Valley, no leste de Charlotte. Viver lá nem sempre foi fácil, pois a violência das gangues periodicamente sacudia as ruas. Mas a Sra. Parker encontrou conforto na força da comunidade e na vida de classe média economicamente estável que proporcionava às famílias negras.
A primeira mudança que ela notou foram os panfletos do lado de fora de sua porta. Eles se ofereceram para comprar a casa dela por dinheiro. Logo seu telefone começou a tocar várias vezes ao dia com chamadas oferecendo o mesmo.
Ela estava comprometida em manter sua casa, mas para muitos de seus vizinhos, alguns que estavam atrasados nos impostos sobre a propriedade ou que lutavam para manter suas propriedades na velhice, as ofertas eram uma saída bem-vinda.
Quando uma casa ao lado dela foi colocada à venda no ano passado, famílias jovens vieram visitá-la. Mas a casa rapidamente foi vendida para uma locadora.
“Deve haver algum limite para isso – você não pode ter algumas pessoas com todas as casas”, disse Parker. “Onde os cidadãos comuns não podem comprar uma casa é um dia triste na América.”
Com apartamentos em seu bairro normalmente alugados por US$ 1.500 ou mais, Parker e outros proprietários de longa data temem que os aumentos do imposto predial desloquem ainda mais moradores.
E há problemas para os locatários também. Vários estudos descobriram que os proprietários corporativos são mais propensos a aumentar os aluguéisdespejam seus inquilinos e mantêm suas propriedades mal do que os proprietários menores. Um pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano em 2018 descobriu que grandes proprietários corporativos em Atlanta eram 68% mais propensos do que proprietários menores a apresentar avisos de despejo.
Enfrentando uma invasão constante de compradores corporativos, alguns bairros estão lutando para evitá-los.
Ao norte do bairro de Parker, os moradores da comunidade de Avalon, em Mallard Creek, observaram como as empresas rapidamente arrebataram casas à venda e as converteram em aluguel. No ano passado, mais de 40% das casas estavam ocupadas por inquilinos, de acordo com Keri Miller, tesoureira da associação de proprietários.
A associação, frustrada com o que disse ser a má manutenção das casas ocupadas pelos locatários, votou em uma emenda de arrendamento que exigiria que qualquer pessoa que comprasse uma casa na comunidade morasse na unidade por pelo menos um ano antes de alugá-la.
A emenda foi aprovada e, em fevereiro passado, a porcentagem de locatários caiu 10%, disse Miller.
Autoridades do setor criticam esses esforços como discriminatórios em relação aos locatários.
“Por que uma família jovem que não está em condições de comprar uma casa por qualquer motivo deve ser impedida de morar em um bairro próximo a escolas, perto de empregos e outras comodidades do bairro?” disse o Sr. Howard.
A demanda por casas para aluguel é alta e “as empresas estão chegando e tentando atender a essa demanda”, disse ele. Ele acrescentou que as empresas também estão lidando com a escassez de oferta construindo novas comunidades de aluguel a partir do zero.
Mas os críticos dizem que alugar uma casa unifamiliar traz muito menos oportunidades de estabilidade a longo prazo e construção de riqueza do que possuir uma. E o aluguel inicial típico de cerca de US$ 1.500 na área dificilmente está ajudando a atender às necessidades dos locatários na extremidade inferior do mercado.
Jameisha Wilkes passou meses procurando uma casa que a mantivesse próxima da terapia de sua filha para o autismo, seu trabalho em um armazém de serviços de alimentação e a casa de sua mãe no mesmo bairro.
As placas de venda estavam surgindo do lado de fora das casas modestas em sua subdivisão nos subúrbios do nordeste de Charlotte. Com a ajuda de um programa de assistência de adiantamento e financiamento para uma hipoteca de até US$ 180.000, ela pensou que talvez tivesse uma chance.
Mas quando ela procurou as casas em Zillow, ela ficou chocada ao descobrir que muitas casas em seu bairro estavam sendo vendidas por mais de US$ 300.000, o dobro do que algumas haviam sido vendidas apenas cinco anos antes. Ocasionalmente, ela encontrava algo em outro bairro mais próximo de sua faixa de preço, mas acabava rapidamente.
“Se há uma casa acessível, ela já foi vendida em 24 horas”, disse Wilkes. “Na maioria das vezes, nem consigo chegar à casa aberta antes de já haver uma oferta.”
Agora a Sra. Wilkes está ocupada arrumando seus pertences, mas não para se mudar para sua própria casa. Depois que seu senhorio, Tricon Residential, que agora possui mais de 1.600 casas unifamiliares em todo o condado de Mecklenburg, se ofereceu para renovar seu aluguel por mais US$ 150 por mês, ela decidiu se mudar com a filha para um pequeno apartamento de um quarto nas proximidades enquanto economizava. dinheiro para comprar.
Autoridades locais estão explorando maneiras de dar a pessoas como Wilkes uma chance de ter uma casa própria, como comprar terras e oferecê-las abaixo do valor de mercado, e criar legislação para adicionar barreiras à propriedade corporativa. Mas nenhuma política específica foi proposta.
Esforços para reduzir a disseminação da propriedade de imóveis corporativos também estão indo devagar no nível federal. Um projeto de lei do Senado que fecharia brechas legais, fiscais e regulatórias “que permitem que as empresas de private equity capturem todas as recompensas de seus investimentos enquanto se isolam do risco” está no comitê desde que os senadores Elizabeth Warren, de Massachusetts, Sherrod Brown, de Ohio e outros apresentaram isso em outubro.
Enquanto isso, muitos compradores de casas sentem que sua última esperança é um golpe de sorte.
Em sua rota como carteiro, Ashlee Floyd tirava fotos de placas de venda para procurar as listas nos intervalos, apenas para encontrar uma após a outra listada fora de seu orçamento de US $ 300.000. As ofertas que ela fez em cinco casas foram rejeitadas.
A Sra. Floyd economizou para um pagamento mais alto – cortando presentes de Natal e atividades extracurriculares para seus dois filhos – e pegou o máximo de horas extras que podia, muitas vezes trabalhando 65 horas por semana.
Dois anos depois de começar sua busca, ela encontrou uma casa que podia pagar em um bairro tranquilo no noroeste de Charlotte e um proprietário que estava comprometido em vender para uma família, não para uma empresa. Na semana passada, ela fechou, pagando $ 292.000, $ 27.000 acima do preço pedido.
“Acabou, o pesadelo acabou”, disse Floyd. “Agora temos uma base. É aqui que vamos plantar nossa semente e crescer daqui. É assim que se sente.”
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