Goodman Property Trust está construindo um novo edifício de manuseio de parcelas NZ Post em planos para 13,1.ha de terra anteriormente de propriedade da Foodstuffs North Island. Vídeo / Brett Phibbs
“Muitos comentários do mercado foram de que estávamos loucos na época”, disse o chefe de um novo centro de logística/armazém de US$ 250 milhões em Puketāpapa/Mt Roskill.
John Dakin, da Goodman Property Trust, estava se referindo a 2018
opinião do mercado sobre o Trust pagando o que foi visto na época como os extremamente caros $ 93 milhões pelo local de 13,1 ha no final da Roma St.
Afinal, Goodman não estava tão bravo.
Mas essa história começa no início do século passado.
Durante décadas, a sede da Foodstuffs North Island ficava em 58-60 Roma Rd, cerca de 35.000 m² de construção cobrindo menos de 30% do local. Mas no ano passado a Foodstuffs mudou para instalações alugadas no aeroporto.
Quatro anos atrás, Goodman comprou o grande site. Isso foi antes do Covid chegar e o Trust pagou o que as pessoas na época disseram estar bem acima das probabilidades, lembra Dakin.
O que esses céticos não levaram em consideração foi o crescimento das compras on-line prestes a atingir durante a pandemia.
“Compramos o site antes da pandemia, mas estávamos realmente confiantes na época de que esses tipos de sites em todo o mundo são incrivelmente valiosos para distribuição”, disse Dakin, acima da plataforma do novo prédio de manuseio de encomendas de 1,7 ha do NZ Post.
“O que aconteceu foi que o redesenvolvimento foi muito mais rápido do que esperávamos. Tínhamos um horizonte de 10 anos. Mas a pandemia acelerando os problemas de comércio eletrônico e cadeia de suprimentos levou a uma maior demanda por armazenamento e realmente acelerou nossos planos para não apenas este site, mas para outros também.”
Goodman inicialmente planejou manter e arrendar os antigos prédios da Foodstuffs.
Mas logo ficou claro que a demanda era forte devido ao fato de as pessoas estarem em casa e fazerem pedidos on-line.
Pinheiros altos e distintos que uma vez estiveram lá eram tão visíveis da auto-estrada do sudoeste/State Highway 20 que ligava Waterview ao aeroporto. Eles foram derrubados.
Cerca de 90 por cento dos edifícios existentes foram reciclados, embora o amianto fosse mais extenso do que se pensava inicialmente. A rocha vulcânica de concreto e pedra azul foi esmagada para reutilização ou vendida. Apenas cerca de 10 por cento dos materiais no antigo edifício Foodstuffs foram despejados. Ao todo, 6.370 toneladas de material de demolição foram recuperadas e desviadas dos aterros.
“Substituir ou reaproveitar edifícios obsoletos e remediar locais contaminados é uma parte importante de nossa estratégia de desenvolvimento. Melhora a qualidade e o desempenho do estoque de edifícios existentes sem consumir mais terrenos, um recurso finito em uma cidade em crescimento”, disse Dakin.
Mike Gimblett, gerente geral de desenvolvimento da Goodman, disse que uma nova estrada seria construída através do local como uma extensão de onde a Roma Rd funciona agora.
Uma nova rotunda permitiria o fácil acesso do tráfego a quatro novos grandes armazéns e edifícios de distribuição.
Um café público também está planejado.
Cerca de 7.000 árvores nativas seriam plantadas para a neutralidade de carbono e para incentivar a avifauna, disse Gimblett.
O edifício NZ Post teria cerca de 450 painéis solares no telhado e 80.000 litros de tanques de água para reciclagem de águas cinzas.
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A população dentro de um raio de 20 minutos do caminhão de entrega é estimada em cerca de 700.000 pessoas e a captação mais ampla de consumidores tem poder de compra de cerca de US$ 23 bilhões, diz Goodman.
“Os consumidores da Nova Zelândia adotaram as compras on-line, fazendo cerca de US$ 7,7 bilhões em compras em 2021, um aumento de mais de 30% em relação ao ano anterior. A crescente penetração do comércio eletrônico segue tendências offshore em mercados como Grã-Bretanha, Estados Unidos e China, onde as compras online podem representar mais de 20% de todas as vendas no varejo”, estima Goodman.
O novo centro de armazém/logística visa uma classificação de 5 estrelas verdes do Green Building Council, com o objetivo de ser neutro em carbono.
Goodman planeja projetos energeticamente eficientes, como iluminação LED automatizada, submedição elétrica para monitoramento e medição de desempenho, estações de carregamento de veículos elétricos, energia solar no telhado, sistemas HVAC que usam refrigerantes de baixa emissão, vidros duplos de baixa emissão para reduzir o ruído e regular o calor, acessórios de água de baixo fluxo, captação de água da chuva, materiais e acabamentos de compostos orgânicos de baixa volatilidade, bicicletários e o extenso paisagismo.
Então, o que Dakin acha que tudo isso significa?
Talvez o Trust não estivesse tão louco assim para pagar os US$ 93 milhões pelo site.
A Goodman está sendo negociada em torno de US$ 2,21, queda de 6% ao ano, o que lhe confere um valor de mercado de US$ 3 bilhões, o que a torna uma das maiores investidoras imobiliárias listadas na Nova Zelândia.
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