WEST CHESTER, Ohio – O transbordamento suburbano há muito vem destruindo a paisagem bucólica ao redor de Cincinnati. Vinte e cinco anos atrás, o crescimento foi impulsionado por moradias populares e escolas premiadas. Mas, à medida que a economia mudou, as demandas por espaço também mudaram.
Parte de West Chester, uma cidade a cerca de 18 milhas ao norte de Cincinnati, é delimitada por três rodovias interestaduais, o que a tornou um cobiçado centro logístico, e os desenvolvedores tomaram nota: não muito tempo atrás, sete acres de terras agrícolas foram alvo de reaproveitamento por Desenvolvimento North Point.
Apenas 18 meses depois que o projeto foi proposto, os primeiros inquilinos começaram a se mudar para o West Chester Trade Center, de 1,8 milhão de pés quadrados, que se ergueu naqueles acres e trouxe negócios médicos e manufatura leve com ele. A General Electric abriu uma instalação de impressão 3D com empregos que custavam em média mais de US$ 100.000 em salário anual, disse David Fehr, diretor do Departamento de Desenvolvimento Econômico do Condado de Butler.
O que torna o West Chester Trade Center digno de nota é que ele foi construído sobre especulação, o que significa que foi construído sem um inquilino garantido. Normalmente, as comodidades para edifícios específicos são escassas, mas a maioria tem docas de carga, ampla altura livre e estacionamentos.
A necessidade de velocidade torna os edifícios específicos cada vez mais atraentes para desenvolvedores e autoridades econômicas, que dizem que a tendência está se acelerando.
“Começamos a ver um grande impulso há cinco anos, e as pessoas com quem conversamos dizem que é simplesmente que essas empresas estão se expandindo a tal taxa que não terão tempo ou experiência para construir um prédio do zero”, disse o Sr. disse Fehr.
Antigamente uma cidade abria um parque industrial com grande alarde, divulgando suas utilidades e estradas, e as empresas faziam o resto. Mas esse processo, conhecido como construção sob medida, é muito lento para muitas empresas no ecossistema cada vez mais volátil da cadeia de suprimentos.
Não são apenas os grandes mercados que estão entrando no boom da construção de especificações. Mesmo as pequenas cidades estão colocando seus músculos por trás dessa construção.
Em Whiteland, Indiana, uma cidade de cerca de 4.400 pessoas, os líderes locais cortejaram uma empresa de Atlanta para investir US$ 70 milhões na construção de dois edifícios específicos, um de 500.000 pés quadrados e o outro de 1,1 milhão de pés quadrados. Os edifícios estão programados para serem concluídos em 2023 e 2024.
Há riscos com construções especiais, como condições macroeconômicas inconstantes e condições locais agudas, que podem esgotar a demanda rapidamente, deixando um município e um incorporador com um prédio vazio.
Por enquanto, “não parece que essa festa vai acabar tão cedo”, disse Andrew Hunt, o Vieth Diretor do Center for Real Estate da Marquette University. Tudo se resume a oferta e demanda, disse ele. As taxas de vacância são tão baixas, e tantos inquilinos estão procurando por espaço que, mesmo 30 meses depois, o prédio estará lotado.
“Historicamente, os edifícios de especificações têm sido arriscados, mas em um ambiente de mercado como o que estamos agora, onde há uma corrida para levar mercadorias às pessoas mais rapidamente e fabricar mais coisas, a flexibilidade do espaço de especificações se torna um ativo, não um passivo. ”, disse o Sr. Hunt. Ele acrescentou que a desocupação do espaço industrial era inferior a 5% nacionalmente.
O apetite insaciável por edifícios prontos para morar foi alimentado pelo comércio eletrônico, que foi significativamente aprimorado durante a pandemia, quando muitos fabricantes trouxeram instalações no exterior para os Estados Unidos, disse ele.
Um risco significativo, porém, é a inflação. Os custos de construção e mão de obra estão subindo, fazendo com que os desenvolvedores aumentem os aluguéis. Hunt estima que custa aos desenvolvedores 40% mais construir um armazém de especificações médio este ano do que no ano passado.
Mas alguns observadores do setor dizem que os problemas de inflação e cadeia de suprimentos estão contribuindo para o boom da construção de especificações, em vez de impedi-lo.
Os desenvolvedores gostam de construir o mais rápido possível porque a espera pode aumentar o custo, disse Gary Roden, vice-presidente de desenvolvimento de negócios de design e construção da TDIndustries, uma empresa de construção em Dallas. “O Texas tem um grande fluxo de negócios, o que ajuda a demanda e faz com que os credores sejam mais otimistas”, disse ele.
A maioria dos edifícios de especificação são flexíveis. Muitas vezes, cerca de 5% do espaço é reservado para escritórios, disse Hunt, mas isso pode variar de acordo com o mercado.
Em Austin, no Texas, por exemplo, até 10% de um edifício especificado geralmente é espaço de escritório, enquanto San Antonio exige menos.
“Os usos de edifícios de especificação em San Antonio são mais baseados na distribuição”, disse Joe Iannacone, vice-presidente sênior da Titan Development, que está no meio de um desenvolvimento de especificação de dois milhões de pés quadrados em Hutto, Texas, nos arredores de Austin. .
O pensamento de recessão está sempre em sua mente, disse Iannacone, mas as condições do mercado, especialmente no sudoeste, não estão mostrando sinais de mudança.
“Todos esses fornecedores precisam de espaço, e não há espaço agora”, disse ele. A Titan normalmente escolhe locais em municípios menores onde as restrições de zoneamento são geralmente menos onerosas.
A NorthPoint Development, um dos atores mais proeminentes do país no desenvolvimento de especificações, tem um projeto de 40 milhões de pés quadrados em andamento em Joliet, Illinois. Os moradores se opuseram ao tamanho, mas o Conselho da Cidade deu luz verde à NorthPoint nesta primavera.
O mercado apoiará o desenvolvimento, disse Brent Miles, diretor de marketing da NorthPoint. “Há uma quantidade enorme de demanda, e eu não vejo isso terminando”, disse ele. Setenta e cinco por cento do leasing da NorthPoint está em desenvolvimento especulativo.
Ele acrescentou que a maioria dos desenvolvedores baseou suas decisões em três critérios: localização, infraestrutura e disponibilidade de mão de obra.
Os edifícios de especificações são mais do que armazéns de fachada. Edifícios de vários andares estão se tornando mais comuns, principalmente em áreas costeiras onde a terra é escassa. Alguns construtores estão até se arriscando em especificações especializadas, na esperança de capitalizar uma demanda crescente no setor biomédico.
“A necessidade de espaço de laboratório excede em muito a oferta atual”, disse Scott Cooper, vice-presidente e gerente de divisão da Brasfield & Gorrie, uma das maiores empresas de construção de capital fechado dos Estados Unidos. “Isso levou muitos de nossos clientes a desenvolver prédios de laboratórios de acordo com as especificações para dar a seus inquilinos um impulso inicial em sua corrida para serem os primeiros no mercado.”
Os clientes biomédicos estão confiantes de que poderão alugar o espaço o mais rápido possível, disse Cooper, acrescentando que a demanda por espaço de laboratório na área do Triângulo de Pesquisa da Carolina do Norte, por exemplo, aumentou.
“Com vagas tão baixas quanto são, seria necessária uma diminuição significativa na demanda por espaço de ciências da vida para deixar de lado a construção especulativa nesses mercados-chave”, disse ele.
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