O ministro das Finanças, Grant Robertson, foi alertado sobre um risco aumentado de os fundos públicos “manterem ou aumentarem os preços dos terrenos urbanos em vez de reduzi-los”. Foto / Getty Images
A oferta vencedora de US$ 70,4 milhões do governo por terras rurais conhecidas como Ferncliffe Farms superou as licitações do setor privado porque constituiu um “enorme pagamento adiantado” sem condições para mitigar o risco, fontes próximas ao processo
disseram ao Herald.
A propriedade rural de 95 hectares na periferia da cidade de Tauranga requer rezoneamento pelo conselho local antes que possa ser desenvolvida para habitação.
Os lances mais altos do setor privado para a propriedade envolveram pagamentos estruturados ao longo de vários anos, com pagamentos finais acionados por marcos, incluindo acordo do conselho para rezoneamento e alcance de termos financeiros para conexões de infraestrutura, incluindo resíduos, água potável e águas pluviais.
Esses acordos estruturados são uma maneira comum de os desenvolvedores mitigarem o risco que correm de que os conselhos locais recusem ou atrasem o rezoneamento de terras rurais e inviabilizem o desenvolvimento dentro de um determinado horizonte de tempo.
No entanto, a agência governamental de habitação Kāinga Ora renunciou a tal mitigação de risco em sua compra de Ferncliffe no final do ano passado.
A fim de superar os lances dos desenvolvedores do setor privado, a agência obteve duas avaliações para a terra, ambas provavelmente inflando seu valor, e uma das quais fez a “suposição significativa e especial” de que o rezoneamento já havia sido alcançado.
Críticos, incluindo os partidos de oposição National e Act, dizem que o caso esclarece como o governo está usando os fundos dos contribuintes para aumentar os preços dos terrenos, aumentando desnecessariamente custos adicionais nas casas “acessíveis” que espera construir.
Esse é um risco que foi identificado para o Governo quando criou o novo “Programa de Terras” Kāinga Ora através do qual foi feita a compra da Ferncliffe.
Em julho de 2021, o Tesouro informou ao ministro das Finanças, Grant Robertson, que o programa se sobreporia consideravelmente a outras iniciativas de habitação do governo e provavelmente “aumentaria o risco de fundos públicos manterem ou aumentarem os preços dos terrenos urbanos, em vez de reduzi-los”.
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O Tesouro também alertou que o programa provavelmente aumentará o custo para os contribuintes do envolvimento do estado no desenvolvimento habitacional, mesmo que produza “reduzida visibilidade do apoio público”.
Quando esse briefing chegou, Kāinga Ora já havia assinado um contrato condicional para comprar a Ferncliffe por US $ 71,4 milhões, embora o projeto e a consulta do Programa de Terras ainda estivessem inacabados.
O programa fornece à Kāinga Ora US$ 2 bilhões em empréstimos. No entanto, os custos de carregamento das compras, incluindo juros e taxas, são suportados pela Coroa. Quaisquer perdas incorridas no desenvolvimento da terra também serão suportadas pela Coroa.
Em um esforço para melhorar as altas avaliações, a agência finalmente renegociou sua oferta original em US$ 1 milhão, uma redução modesta de 1,4%.
Como o Herald relatou anteriormente, as avaliações de terras de Kāinga Ora não eram uma medida confiável do valor de mercado.
Um, fornecido por Telfer Young, advertia expressamente que se baseava na suposição especial de que a terra já havia alcançado o rezoneamento (o que não havia).
A avaliação, que forneceu um valor na faixa de US$ 72,2 milhões a US$ 74,8 milhões e foi divulgada de acordo com as disposições da OIA, alertou: “Devido às suposições significativas e especiais feitas para determinar nossa avaliação conforme proposta, reiteramos que o valor fornecido é não o valor de mercado atual da propriedade, mas sim um valor hipotético na suposição de que a propriedade tem um zoneamento residencial, espaço aberto ou escarpa subjacente e está madura em partes para o desenvolvimento residencial.”
Uma segunda avaliação de US$ 68 milhões, fornecida pela Property Solutions, baseou-se em 45 hectares de terras desenvolvíveis, cerca de 30% a mais do que o trabalho de engenharia subsequente identificado como terra útil.
Documentos informativos, também obtidos de acordo com as disposições da OIA, mostram que as autoridades advertiram repetidamente Megan Woods, Ministra da Habitação, e Robertson, antes que a venda fosse incondicional, que nenhuma avaliação obtida pela Kāinga Ora refletia o valor de mercado.
“Nenhuma das duas avaliações reflete o verdadeiro valor de mercado do local … Com base no que é assumido nos relatórios de avaliação, Kāinga Ora parece ter oferecido acima do valor de mercado, não tendo precificado os riscos e incertezas de desenvolvimento significativos e renunciando ao oportunidade de capturar aumento de valor”, escreveram funcionários do Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano.
As autoridades também alertaram que nenhuma das avaliações levou em consideração um custo de remediação de áreas úmidas estimado entre US$ 10 milhões e US$ 24 milhões. A terra de Ferncliffe é limitada de um lado pelo rio Wairoa, e grande parte da parcela cai dentro da planície de inundação do rio.
No entanto, Woods defendeu o preço em dezembro passado e insistiu que os contribuintes estavam protegidos de gastos excessivos porque a agência de habitação do governo estava vinculada a um protocolo que a impede de licitar mais de 5% acima de suas avaliações.
Ela disse ao parlamento em 7 de dezembro que o preço de US$ 70,4 milhões estava “no limite inferior das avaliações”, embora não tenha mencionado as ressalvas consideráveis a essas avaliações que as autoridades a aconselharam.
Questionado na semana passada sobre as avaliações, Woods disse que a Ferncliffe representa “enorme valor estratégico” e que espera entregar “aproximadamente 1.000 novas casas, incluindo casas de mercado, acessíveis e públicas”.
A desenvolvedora do setor privado Winton, cujo CEO Chris Meehan escreveu três vezes aos ministros no ano passado para se opor às “práticas de compra não comerciais” de Kāinga Ora, também disse que planeja desenvolver cerca de 1.000 novas casas no local.
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