Se você ou alguém que você conhece está procurando um lugar para morar recentemente, sabe que o mercado imobiliário enlouqueceu nos últimos dois anos e meio. Os preços das casas dispararam; assim como os aluguéis.
Esses desenvolvimentos são importantes para a vida das pessoas: Manter um teto sobre a cabeça é uma grande parte do orçamento da maioria das famílias. Eles também são importantes para a política econômica, que atualmente está focada em reduzir a inflação: o custo dos abrigos é responsável por quase um terço do Índice de Preços ao Consumidor e cerca de 40 por cento dos preços básicos ao consumidor, excluindo alimentos e energia, que são o que o Federal Reserve normalmente usa para orientar a política.
Portanto, o aumento dos preços da habitação e especialmente (como explicarei) o aumento dos aluguéis são muito importantes. O que levanta duas grandes questões. Primeiro, por que a habitação enlouqueceu? Em segundo lugar, quais são as implicações para o combate à inflação?
Primeiro, uma olhada nos dados. Atualmente, temos dois tipos diferentes de dados sobre habitação: índices do setor privado divulgados por serviços online como Zillow e Apartment List e números oficiais do Bureau of Labor Statistics. Excepcionalmente, no momento, essas fontes parecem estar contando histórias bem diferentes. Aqui estão três índices de aluguel, todos medindo as mudanças desde o início da recessão pandêmica em fevereiro de 2020:
A série BLS é o aluguel equivalente dos proprietários – mais sobre isso em um momento. O que é óbvio é que as medidas privadas mostram enormes aumentos de aluguel; os dados oficiais, nem tanto. No entanto, essa divergência reflete não tanto um conflito sobre os fatos, mas uma diferença no que os índices medem. As empresas privadas estão analisando preços de listagem para novos locatários; a medida oficial analisa o que os locatários estão pagando atualmente, em média. Como muitos locatários têm contratos de arrendamento de um ano, os aluguéis médios pagos tendem a ficar atrás dos novos aluguéis, principalmente quando estes estão subindo rapidamente. Com o tempo, podemos esperar que a série oficial alcance.
O que explica esse aumento nos aluguéis? Uma explicação que vi em muitos artigos é que os aluguéis são impulsionados pelo preço das casas, que vem subindo há uma década – praticamente desde que a bolha imobiliária de meados dos anos 2000 terminou de deflacionar. As baixas taxas de juros e a nova oferta limitada de construtoras queimadas pelo crash levaram a uma tendência de alta sustentada nos preços reais da habitação; certamente, o argumento continua, os proprietários começaram a exigir aluguéis mais altos para refletir os preços que pagavam por seus prédios.
Mas esse argumento não se sustenta nem lógica nem empiricamente. Os proprietários cobram o que o mercado pode suportar; tudo o que eles pagaram pelo prédio é um custo irrecuperável, o que não deve afetar diretamente o mercado de aluguel. E a grande bolha imobiliária dos anos 2000 não elevou, de fato, os aluguéis. Aqui está o preço real da habitação e aluguéis reais estimados pelo BLS desde 2000:
A bolha foi enorme, embora os preços de hoje sejam ainda mais altos em termos reais. Mas o aumento dos preços das casas nos anos 2000 não se refletiu nos aluguéis.
Então, o que está acontecendo? A explicação mais provável é que a pandemia de Covid aumentou a demanda por espaço pessoal. Parte disso foi o aumento repentino no trabalho em casa, que parece estar colando mesmo que muito da vida volte ao normal. E trabalhar em casa é muito mais fácil se você tiver espaço suficiente para obter privacidade e sossego. Em um ensaio famoso, Virginia Woolf argumentou que para escrever ficção, uma mulher deve ter “dinheiro e um quarto próprio”. O trabalho remoto não é ficção (pelo menos não deveria ser), e vale a pena – mas um quarto próprio, ou pelo menos algum espaço pessoal, é essencial.
De maneira mais geral, as limitações que a pandemia criou para a vida pública – sentar em restaurantes e cafés, navegar pelas lojas, frequentar a academia e muito mais – podem ter feito com que os alojamentos que antes pareciam adequados parecessem apertados. Muita vida pública voltou, mas há um desejo persistente de mais metragem quadrada.
Daí um aumento na demanda por espaço vital – chame-o de efeito Virginia Woolf – que provavelmente impulsionou o aumento dos aluguéis de mercado.
Agora, isso soa como se devesse ser um choque único, talvez até um que seja parcialmente revertido quando a normalidade retornar. De fato, os dados sugerem que a inflação dos aluguéis atingiu o pico, embora permaneça alta:
Você pode notar que eu uso taxas de variação anuais aqui, basicamente porque não temos ajustes sazonais confiáveis que me permitam interpretar movimentos de curto prazo. Mas é uma boa aposta que a taxa recente de inflação de aluguel caiu ainda mais do que esse número indica. E parece plausível que os aluguéis de mercado estabilizem, pelo menos em termos reais, em um futuro bastante próximo.
As medidas oficiais do custo da habitação, no entanto, continuarão a aumentar por muitos meses, mesmo que isso aconteça. A medida oficial do preço do abrigo combina os aluguéis de mercado com uma estimativa do que os proprietários pagariam se estivessem alugando suas casas, um número derivado da habitação que realmente é alugada. O ponto importante é que ambos os números aumentarão por nove a 12 meses, mesmo que os aluguéis das novas moradias se estabilizem à medida que os contratos expiram e precisam ser renovados.
E isso pode criar um dilema para os formuladores de políticas. O Fed acredita (corretamente, eu acho) que a economia dos EUA está esquentando demais e precisa ser esfriada; ele usa a inflação do núcleo como uma forma de medir esse superaquecimento. Mas a habitação é uma grande parte do núcleo da inflação. E muito em breve provavelmente teremos uma situação em que as medidas oficiais de custos de moradia estão subindo, embora não tenhamos mais uma economia aquecida, porque as medidas oficiais ainda estão alcançando o efeito Virginia Woolf.
Em tal situação, eu argumentaria, não faria mais sentido para o Fed manter uma política monetária apertada, mesmo que sua medida padrão de inflação ainda seja elevada. Mas o Fed estará disposto a fazer esse julgamento? Mesmo que entenda o que está acontecendo, preocupar-se-á com o fato de que levar em conta a natureza defasada das estatísticas oficiais seja visto como desculpa e prejudicar sua credibilidade?
Questões interessantes, melhor ponderadas, eu acho, no lazer em um quarto próprio.
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