Na cidade de Fairfield, Connecticut, cerca de 2.400 moradores assinaram uma petição contra um projeto proposto para o centro da cidade que poderia trazer 19 unidades de moradias populares.
Nas proximidades de New Canaan, os proprietários arrecadaram cerca de US$ 84.000 para um fundo legal para lutar contra um complexo de apartamentos proposto no centro da cidade, na Weed Street, que incluiria 31 unidades com aluguel restrito para famílias com renda moderada.
E em Greenwich, um desenvolvedor recentemente retirou um pedido para construir um projeto que incluiria 58 apartamentos com preços abaixo do mercado, depois que moradores que moram em condomínios de luxo próximos se opuseram e disseram que os prédios que seriam demolidos eram historicamente significativos.
Em todo o condado de Fairfield, Connecticut, moradores locais e autoridades eleitas estão tentando bloquear grandes projetos habitacionais que incluem unidades acessíveis a famílias de baixa e média renda, alertando que o aumento da densidade pode mudar o caráter de suas cidades. A lei de 32 anos que permite tais projetos sempre gerou algum retrocesso, mas a oposição ficou mais acirrada à medida que o número de propostas aumentou nos últimos anos.
As fervorosas campanhas contra os pedidos de moradia refletem uma batalha que tomou conta do estado, cidade por cidade. Na semana passada, um grupo liderado pela Open Communities Alliance anunciou que abriria uma ação de direitos civis contra a cidade de Woodbridge, dizendo que os regulamentos de zoneamento da cidade, que restringem fortemente a habitação multifamiliar, violavam o Fair Housing Act estadual, as leis estaduais de zoneamento e a Constituição estadual.
O zoneamento restritivo “prejudica desigualmente as famílias negras e latinas e aprofunda a segregação econômica e racial na área”, disse Erin Boggs, diretora executiva da aliança, em comunicado.
O processo será observado de perto por cidades ao redor de Connecticut, especialmente no condado de Fairfield, um foco de reação à lei conhecida como Seção 8-30g, que se destinava a ajudar a reverter décadas de discriminação e segregação habitacional, em grande parte por meio de zoneamento restritivo. O estatuto permite que os desenvolvedores excedam as restrições locais de densidade se incluírem unidades com preços abaixo da taxa de mercado.
“No momento, é a botão político quente no condado de Fairfield”, disse Arnold Karp, presidente da Karp Associates, o desenvolvedor do complexo proposto Weed Street em New Canaan.
Os desenvolvedores têm um direito especial de apelação se uma cidade rejeitar uma proposta em que pelo menos 30% das unidades sejam acessíveis a famílias que ganham de 60 a 80% da renda média do estado ou da área (o que for menor). Por exemplo, uma família de duas pessoas que ganha cerca de US$ 54.000 a US$ 72.000 anualmente se qualificaria em Fairfield.
Uma cidade deve justificar uma rejeição provando que é necessário proteger a saúde pública, a segurança, as zonas húmidas ou outras questões.
Muitos outros incorporadores estão se aproveitando da lei porque o aumento dos aluguéis tornou mais viável economicamente para eles cobrir o custo dos complexos, mesmo com quase um terço dos apartamentos abaixo do preço de mercado.
Por exemplo, Greenwich recebeu 11 pedidos de habitação citando a lei nos últimos anos, depois de ter recebido apenas sete nos 30 anos anteriores, disse Katie DeLuca, diretora de planejamento e zoneamento.
“Podemos construir habitações a preços de mercado e acessíveis sem necessidade de fundos governamentais ou incentivos fiscais. A densidade permite que a matemática funcione”, disse Peter Cabrera, vice-presidente de aquisições e desenvolvimento da Eagle Ventures, desenvolvedora que retirou seu aplicativo em Greenwich.
Alguns republicanos locais estão pedindo que a lei seja revogada.
Fred Camillo, primeiro eleito em Greenwich e republicano, argumenta que as cidades, e não o estado, deveriam decidir se e onde querem mais moradias. “Essas aplicações têm o potencial muito real de mudar a aparência de nossa cidade”, disse ele. “É um mandato de tamanho único vindo de Hartford.”
Esse tipo de antipatia suburbana à densidade contribuiu para uma grave escassez de moradias em Connecticut, especialmente na faixa de renda baixa a moderada, disse Kiley Gosselin, diretor executivo da Partnership for Strong Communities, uma organização de defesa de moradias populares.
“Em Connecticut sempre houve a sensação de que queremos manter nossas cidades com uma determinada aparência e evitar a maioria dos tipos de densidade”, disse ela. “Isso resultou em grandes lotes de casas e cada vez menos início de habitação multifamiliar.”
Em New Canaan, onde os moradores arrecadaram dinheiro para um fundo legal para combater a proposta de construção de apartamentos, placas dizendo “Save Weed Street” são exibidas nos gramados da frente de casas multimilionárias. “Se eles destruírem Weed Street, eles podem vir para o seu bairro em seguida. Cada projeto habitacional da era soviética que eles erguem lhes dá dinheiro e influência para construir o próximo, e o seguinte e o outro, até que não haja mais nada da cidade que você conheceu ”, alertou. um aviador circulado por Chris DeMuth Jr., um residente.
Mas muitas pessoas que trabalham nas cidades não podem se dar ao luxo de morar nelas, disse Karp, o desenvolvedor.
“Já tenho uma lista de mais de 20 pessoas que trabalham na cidade e que adorariam morar aqui em um prédio que pudessem pagar”, disse ele. “Minha opinião é que as pessoas que trabalham na cidade merecem poder viver na cidade.”
O Sr. Karp também tem um segundo pedido de 8-30g pendente em New Canaan. Essa é uma reutilização menor e adaptativa de um edifício histórico. Ele está preparando um terceiro.
Seu impulso para o desenvolvimento de alta densidade e baixo custo o torna impopular em uma cidade predominantemente zoneada para casas unifamiliares em grandes lotes.
“Há uma reação cáustica quando os cananeus ouvem o termo ‘habitação acessível’”, disse Karp, que morava na cidade e ainda mantém um escritório lá. “Eu disse a outros desenvolvedores: ‘Você tem que ter estômago para isso. Porque você vai sair das reuniões onde você vai ouvir, você está arruinando a cidade.’”
As comunidades nas quais pelo menos 10% das residências atendem à definição de acessibilidade do estado estão isentas do estatuto. Atualmente, 31 dos 169 municípios do estado atendem a esse patamar. As cidades também podem obter licenças de quatro anos moratórias da lei, se puderem mostrar progresso na geração de moradias mais acessíveis, calculadas por um sistema de pontos.
Tanto Fairfield quanto New Canaan ganharam unidades acessíveis suficientes nos últimos anos que estão perto de obter o alívio temporário. Essa conquista provavelmente está contribuindo para o aumento de aplicativos, à medida que os desenvolvedores tentam superar o limite, disse Mark Barnhart, diretor do Escritório de Desenvolvimento Comunitário e Econômico em Fairfield.
Em Greenwich, o prédio de apartamentos de 192 unidades proposto pela Eagle Ventures incluiria 58 unidades abaixo do preço de mercado que seriam alugadas de cerca de US$ 1.100 por um quarto a US$ 2.200 por um de três quartos, dependendo do nível de renda, disse Cabrera. .
Ele deveria ser construído em um local no centro da cidade, composto de 11 propriedades, incluindo várias casas do final do século 19 que foram esculpidas em apartamentos, quatro pequenos aluguéis para uma única família, alguns pequenos prédios comerciais e um restaurante.
Mas os opositores apontaram que as estruturas em ruínas faziam parte da histórica Quarta Ala, uma área que se tornou o lar de imigrantes irlandeses. O nome “Fourth Ward” vem do bairro de Lower Manhattan com o mesmo nome que atraiu imigrantes irlandeses da classe trabalhadora no final dos anos 1800 e início dos anos 1900.
O Fourth Ward em Greenwich está listado no Registro Nacional de Lugares Históricos por ter se desenvolvido entre 1836 e 1929 “como o bairro de renda moderada mais visível em uma cidade caracterizada por afluência de renome nacional”.
A área não é formalmente protegida como um distrito histórico local. O aspecto de renda moderada desapareceu há muito tempo: as casas recentemente listadas para venda on-line na Quarta Ala variavam de US$ 1 milhão a US$ 2,2. milhão. Os aluguéis ficaram em média em torno de US$ 4.000 nos últimos cinco anos, de acordo com vários dados do serviço de listagem.
Moradores do complexo de condomínios de luxo Town and Country iniciaram o processo de contestação do empreendimento sob o governo do estado Lei de Proteção Ambientalque, excepcionalmente, autoriza o procurador-geral do estado ou qualquer outra pessoa a processar para evitar a “destruição irracional” de estruturas históricas no Registro Nacional.
“A habitação multifamiliar pode ser desenvolvida em outros lugares da cidade; estruturas e marcos históricos, no entanto, não podem ser simplesmente reconstruídos”, disse Mario Coppola, advogado dos proprietários de condomínios, em uma carta à comissão de planejamento e zoneamento.
Cabrera descreveu a objeção – uma contestação formal que ameaçava se estender a uma longa batalha legal – como falsa. Os prédios que estavam programados para demolição não são de alta qualidade e ficam nos arredores da Quarta Ala, disse ele. Pelo menos 18 outras estruturas na área foram demolidas no distrito para dar lugar a casas ou condomínios de luxo sem grande protesto público, acrescentou.
Mas diante da perspectiva de litígio, a Eagle Ventures retirou seu pedido no mês passado. O Sr. Cabrera disse que estava considerando o que fazer a seguir.
Matthew Skaarup, diretor executivo da YMCA local, escreveu uma carta em apoio ao projeto, dizendo que “tem um potencial incrível para fornecer moradia muito necessária para aqueles que estão em nossa comunidade, mas estão impedidos de viver aqui devido a uma quase ausência de aluguéis a preços de mercado disponíveis e uma grave falta de habitação a preços acessíveis.”
O reverendo Felix-Gerard Delatour, pastor da Igreja Episcopal Metodista Africana Little Bethel, a primeira igreja afro-americana da cidade, também escreveu uma carta, pedindo “um padrão mais alto de compaixão e compreensão” em torno das necessidades de moradia “daqueles com salários médios .”
Nick Abbott, um nativo de Greenwich e estudante de Direito de Harvard que trabalhou com grupos que promovem políticas de zoneamento mais inclusivas, disse que não comprou os argumentos para a preservação histórica neste caso.
“A própria razão pela qual este bairro alcançou uma designação histórica foi feita para honrar que este era historicamente o lar de uma população racial e economicamente mista”, disse ele. “A maneira de honrar essa história seria construir moradias de renda mista, em vez de preservá-las em moradias âmbar que não são mais acessíveis às pessoas.”
A acessibilidade é um grande impedimento para muitos professores em Greenwich que gostariam de morar na cidade, disse Aaron Hull, um educador de longa data na cidade. Hull, que mora em Norwalk, disse que ele e sua esposa pensavam periodicamente em mudar a família para Greenwich, que ele vê como uma “comunidade fenomenal”, mas não conseguiram encontrar nada dentro de sua faixa de preço.
Seu trajeto diário na Interestadual 95, embora tenha apenas 22 quilômetros, “pode levar de 45 a 90 minutos”, disse ele. “Esse tempo de assento cobra seu preço.”
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