Aposentados e residentes na praia em Omaha – dependendo do seu ponto de vista – provavelmente estarão entre os maiores vencedores ou perdedores quando as novas avaliações do Conselho de Auckland forem divulgadas em dois meses.
Omaha
os valores saltaram mais de meio milhão de dólares desde que as últimas avaliações do conselho foram calculadas em 2017, enquanto os preços em toda a cidade subiram 23 por cento, mostram novos currículos simulados pelos analistas da CoreLogic.
O salto nos preços de Omaha é um dos maiores da cidade e provavelmente se refletirá nos novos currículos oficiais – formalmente conhecidos como valores de capital – que devem ser enviados aos proprietários de residências em outubro.
Acontece que o Conselho de Auckland já concluiu as reavaliações fingindo que todas as casas na cidade foram vendidas em 1º de junho e, em seguida, estimando o preço de venda mais provável para cada uma.
Owen Vaughan, editor do site de imóveis de propriedade da NZME OneRoof, disse que houve tanta conversa sobre preços em alta no ano passado que alguns podem se surpreender ao descobrir que seus currículos não subiram tão alto quanto o esperado.
“Os preços das casas em Auckland permaneceram relativamente estáveis em 2018 e 2019 e, portanto, a maior parte do crescimento ocorreu apenas nos últimos 12 meses”, disse ele.
A chegada de novas avaliações do conselho é geralmente recebida com grande interesse por parte dos proprietários de casas, aposentados e investidores imobiliários.
Proprietários de casas normalmente se dividem em dois campos quando se trata de currículos.
Aqueles que desejam vender muitas vezes esperam um novo CV mais alto, na crença de que isso pode ajudar a convencer os futuros compradores a pagar mais por suas casas.
CVs mais altos também podem convencer os bancos a emprestar mais dinheiro para aqueles que desejam tomar emprestado.
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No entanto, por outro lado, os residentes sem intenção de vender podem enfrentar uma cobrança de taxas mais altas do Conselho de Auckland se seus novos currículos aumentarem muito no valor.
No geral, a maioria dos residentes da cidade pode esperar que seus currículos dêem um salto em comparação com a última avaliação de 1º de julho de 2017.
Isso está de acordo com o Herald on Sunday e as estimativas simuladas de CV da CoreLogic, que mostram que os preços médios das casas aumentaram em cada um dos 228 subúrbios de Auckland apresentados nos dados.
No total, as residências em Auckland aumentaram em US $ 60 milhões em valor nos últimos quatro anos, com o salto médio de preço por subúrbio sendo US $ 264.369.
Os preços de Omaha no norte de Auckland estiveram entre os que aumentaram.
O preço médio de sua casa atingiu US $ 1,78 milhão em 1º de junho, um aumento de 44% em comparação com o valor médio de seu CV em 2017, de US $ 1,23 milhão.
No entanto, Omaha não era o maior saltador.
Os preços das casas no exclusivo Stanley Point, próximo a Devonport na orla marítima de North Shore, aumentaram US $ 690.000 – um aumento de 41% em relação a um CV médio de US $ 1,7 milhão em 2017 – para US $ 2,4 milhões em junho.
Os subúrbios internos de Ponsonby, com um salto de $ 645.000 para chegar a $ 2,5 milhões, Saint Mary’s Bay, com um aumento de $ 565.000 para $ 2,6 milhões, e Point Chevalier, com um aumento de $ 545.000 para $ 2 milhões, foram os próximos maiores risers.
E não eram apenas os subúrbios chiques dando grandes saltos.
Clendon Park, Rosehill e Manurewa East, em South Auckland, estavam entre os cinco principais subúrbios que tiveram o maior aumento percentual em comparação com seus antigos currículos.
Os preços de Clendon Park subiram 45 por cento ($ 235.000) para chegar a $ 755.000 em junho, Rosehill também subiu 45 por cento ($ 269.000) para $ 869.000 e Manurewa East aumentou 43 por cento ou $ 261.000 para $ 871.000.
No geral, oito subúrbios de Auckland aumentaram em mais de $ 500.000 no preço, enquanto 54 saltaram entre $ 300.000 e $ 500.000 e outros 121 subúrbios subiram entre $ 200.000 e $ 300.000.
Quarenta e um aumentaram entre $ 100.000 e $ 200.000, enquanto apenas quatro subúrbios aumentaram em valor em menos de $ 100.000.
Aqueles com as menores elevações tendem a ser subúrbios com muitos apartamentos.
Isso incluiu Auckland CBD, onde os preços subiram apenas 7% ou $ 43.000 em quatro anos para atingir $ 703.000 e Newmarket com um aumento de 7% de $ 52.000 para chegar a $ 752.000.
Também incluiu Manukau, Grafton e Eden Terrace, que tiveram aumentos de preços inferiores a 20 por cento.
O chefe de pesquisa da CoreLogic, Nick Goodall, disse que os apartamentos, especialmente os pequenos apartamentos no centro da cidade, tendem a ser alugados por estudantes estrangeiros e turistas em estadias curtas.
Mas com esses grupos sendo impedidos de entrar no país depois que a pandemia de Covid-19 fechou as fronteiras internacionais, os preços dos apartamentos permaneceram relativamente estáveis.
Mas antes que os proprietários de casas fiquem muito chateados ou felizes com os aumentos de preços, o Conselho de Auckland advertiu que eles são apenas um fator que determina quanto cada família paga em taxas.
“O que determinará um aumento nas taxas é se o valor de sua propriedade aumentou mais do que o aumento médio em toda a região”, disse o conselho.
“Se o valor do seu imóvel aumentar, mas esse aumento ficar abaixo da média, isso pode significar que você vai pagar menos nas taxas”.
Os currículos também não alteram o valor total em dólares que o conselho coleta das taxas.
Em vez disso, o conselho decide com antecedência quanto dinheiro deseja a cada ano e, em seguida, usa currículos para ajudar a calcular a parcela que cada proprietário de casa e de propriedade comercial paga.
O conselho já decretou que pretende arrecadar US $ 2,3 bilhões com as taxas do exercício 2022/2023 – o primeiro ano em que os novos CVs entrarem em vigor.
Os novos CVs haviam sido planejados para serem calculados em julho do ano passado.
Mas o conselho recebeu permissão para adiar a reavaliação até este ano, depois de argumentar que as tentativas de estimar os valores das casas no mercado incerto criado pela Covid-19 provavelmente produziriam resultados distorcidos que poderiam ser injustos para os proprietários de casas.
Estatísticas principais
• Todos os 228 subúrbios aumentaram em valor em comparação com os currículos de 2017 do Conselho de Auckland.
• O aumento total em valor nos 228 subúrbios foi de $ 60,3 milhões, com um aumento médio de $ 264.369.
• Oito subúrbios aumentaram em mais de US $ 500.000. Cinquenta e quatro pularam entre $ 300.000 e $ 500.000, 121 pularam entre $ 200.000 e $ 300.000 e 41 pularam entre $ 100.000 e $ 200.000.
• Apenas quatro subúrbios aumentaram em menos de US $ 100.000.
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