Robert Matthews, de Orewa, tem vista para o local do enorme novo conjunto habitacional. Foto / Alex Burton
Os vizinhos estão se manifestando contra dois conjuntos habitacionais na costa norte de Auckland, já que os planos de alta densidade começam a afetar os subúrbios da cidade.
Residentes em ambos Orewa – onde um desenvolvimento planejado de 201 casas mais que dobrou
em tamanho – e Beach Haven estão tentando bloquear os esquemas intensivos de habitação, sobre os quais foram informados pouco antes do Natal.
No entanto, um grupo de defesa de habitações de alta densidade de qualidade argumenta que é injusto para os residentes existentes “bloquear” potenciais futuros vizinhos e diz que tais empreendimentos são necessários para aumentar a oferta de moradias em áreas desejáveis.
Rob Matthews, da Orewa, lidera um grupo de residentes no subúrbio à beira-mar que se opõe a planos de expansão para desenvolver um grande terreno próximo à sua rua.
Os moradores originalmente acreditavam que 201 casas seriam construídas no local de 24 hectares em West Hoe Heights.
Isso foi até que os moradores da vizinha Boocock Crescent receberam uma carta pelo correio no final do ano passado. Ele disse que o desenvolvedor agora planeja um projeto muito maior: 467 casas em um conjunto habitacional apelidado de Strathmill.
“Isso não se encaixa na área circundante”, reclamou Matthews, expressando temores sobre mais tráfego e pressão sobre o transporte e a água se o desenvolvimento planejado for adiante.
“Isso foi colocado em nossas caixas de correio em 22 de dezembro para feedback até 9 de janeiro”, disse Matthews. “Sempre soubemos que o terreno seria urbanizado e não tivemos problemas com as 201 casas propostas, mas o promotor informou que o consentimento atual não é economicamente viável. Então agora eles gostariam de espremer 467 casas na mesma área, o que representa um aumento de 132%.
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A advogada Madeline Wright escreveu aos proprietários identificados como adjacentes ou afetados pelo empreendimento. Ela descreveu como o desenvolvedor Shildon estava solicitando consentimento para a subdivisão e construção de casas do empreendimento Strathmill sob a lei de recuperação Covid-19 (consentimento rápido).
Shildon ficaria feliz em discutir o projeto, disse o advogado, e forneceu uma cópia de um plano mestre de arquitetura e uma vista da rua de como o projeto ficaria depois de concluído.
O gerente de projeto Andrew Allsop-Smith disse ao Arauto o esquema de 467 lotes pretendia se alinhar com os novos padrões residenciais de densidade média introduzidos na Lei de Gerenciamento de Recursos e ajudar a atender às demandas habitacionais de Auckland.
“Do ponto de vista do desenvolvedor, é um número apropriado dado o grande tamanho de 24 hectares do terreno. Desenvolver o local dessa maneira evita a subutilização, o que, por sua vez, ajuda a prevenir a expansão urbana, disse ele.
A empresa estava trabalhando em estreita colaboração com muitos especialistas técnicos para garantir a infraestrutura necessária para apoiar o desenvolvimento, que o projeto estivesse de acordo com a área circundante e que os efeitos fossem gerenciados adequadamente, disse Allsop-Smith.
As mudanças estão de acordo com o Plano Unitário do Conselho de Auckland, a Declaração de Política Nacional do Governo sobre Desenvolvimento Urbano e as mudanças na Lei de Gestão de Recursos, que sustentam uma cidade muito mais densa do que em muitos subúrbios existentes.
O porta-voz da Coalition for More Homes, Oscar Sims, disse que aumentar as moradias em Orewa com uma variedade de tamanhos diferentes permitiria que mais habitantes de Auckland escolhessem o tipo de moradia que funciona para eles.
Ele disse que a coalizão apóia o fornecimento de mais oferta de moradias e achou injusto para os residentes de Orewa “bloquear” potenciais futuros residentes.
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“A praia é uma grande parte da cultura Kiwi, e não achamos justo que os residentes existentes impeçam os potenciais futuros residentes de viver em áreas desejáveis - nem todos podem pagar uma casa grande”, disse Sims.
No entanto, Matthews argumentou que o esquema era incompatível com seu subúrbio e disse que a área carecia de escolas, lojas, transporte público e esgoto para sustentá-lo.
“Este novo empreendimento não se enquadra no atual bairro circundante, pois as casas planejadas estão entre 70m² a 166m²/m e as casas vizinhas têm no mínimo cerca de 180m²/m.
“O incorporador afirmou que 201 casas não é economicamente viável para eles. Isso não deve ser um problema para os residentes atuais que cercam esta área. Este é o problema do incorporador e a solução não deve ser espremer o máximo de casas possível na área. Isso não é uma solução”, disse Matthews.
Matthews reclamou com o parlamentar local Mark Mitchell e está fazendo tudo o que pode para impedir que as 467 propriedades obtenham consentimento.
A colega moradora de Boocock Cresent, Kirsty Guy, também foi contra o desenvolvimento e disse que quase 500 casas a mais irão “acrescentar uma grande quantidade de tráfego adicional ao que atualmente é uma área familiar tranquila e agradável”.
“Eu entendo a necessidade de desenvolvimento, mas o número de casas sendo propostas e o tipo, parece muito com a ideia de criar pequenas residências de alta densidade semelhantes ao que está sendo construído em Awa Hills pela rodovia, que não é atraente e não está de forma alguma em harmonia com qualquer um dos vizinhos deste terreno”, disse Guy.
Ela também não acreditava que os residentes tivessem tempo suficiente para responder.
“Sem mencionar que foi um aviso nada feliz de receber dois dias antes do Natal. Foi desagradável e parecia muito sorrateiro ”, disse ela.
refúgio de praia
Cerca de 30 km ao sul de Boocock Cresent, em Orewa, os residentes no subúrbio de Beach Haven também descobriram sobre o adensamento pouco antes do Natal. Um pedido foi ao Auckland Council para um projeto de 81 residências em dois locais: 96 Beach Haven Rd e 13 Cresta Ave. Isso ainda não foi concedido.
O terreno de 7.147 m² que agora tem três residências e 81 apartamentos é um choque para os moradores e oponentes.
LEIAMAIS
Da-Silva Builders de Hamilton propõe o esquema. Tentativas do Arauto para contatá-los não tiveram sucesso
Quatro blocos de três níveis estão planejados, resultando em estúdios, um e dois quartos. O pedido observa que o terreno é uma zona de casa única, portanto, desenvolver os apartamentos seria uma atividade não conforme, portanto, o consentimento era necessário, dizem os documentos de consentimento.
Os blocos de apartamentos infringem as regras de altura do Plano Unitário de Auckland, de acordo com a avaliação dos efeitos ambientais apresentada ao conselho.
Os especialistas em planejamento Barker & Associates enviaram um relatório dos desenvolvedores ao conselho, dizendo: “O desenvolvimento proposto fornece maior densidade do que o previsto pela zona de uma única casa, no entanto, é consistente com outros desenvolvimentos nos arredores imediatos. Além disso, o empreendimento está localizado nos fundos e, portanto, haverá vistas limitadas dos edifícios propostos do ambiente mais amplo. O layout do terreno foi cuidadosamente considerado para fornecer edifícios visualmente interessantes.”
Crispin Robertson, um morador local, disse que cerca de 200 moradores se opuseram ao esquema “e isso está crescendo. Existem aproximadamente 30 casas afetadas, a maioria de um andar, então haverá um efeito massivo. Organizamos uma reunião na aldeia na próxima quinta-feira.”
Petições contra os planos estavam indo para o conselho local de Kaipataki, o vereador Richard Hills, o parlamentar de Northcote Shanan Halbert e o ex-parlamentar nacional Dan Bidois, disse Robertson.
“Está fervendo para ser bem grande, espero. Obviamente, estamos procurando o máximo de tração possível: mais envios, publicidade etc. seria incrível. Todos os moradores ao redor da terra sempre pensaram que algo iria acontecer, mas isso é enorme”, reclamou Robertson ao Herald.
Robertson mora na Cresta Ave e o acesso ao local será na rua dele.
Questionado se ele estava sendo um NIMBY, ele disse: “Todos os moradores esperavam desenvolvimento, mas é uma área familiar. Não é aquele em que, se você mora em um apartamento de um quarto, não há comodidades próximas. Você esperaria que esses lugares menores estivessem em Glenfield ou Birkenhead, em vez de um subúrbio e vila como Beach Haven. Estávamos esperando algo de menor intensidade.”
Um jovem casal acabou de comprar em sua rua no ano passado e seu deck ficará de frente para os apartamentos: “As varandas terão vista para o deck e a área de convivência. Tem um efeito material nas pessoas. Alguns apartamentos não pegam sol durante a tarde.”
Ele também está preocupado com a pressão sobre os clubes esportivos, problemas de trânsito e estacionamento. O desenvolvedor planeja 63 estacionamentos e Robertson se pergunta se isso será suficiente.
Vizinhos em guerra
A inquietação dos proprietários existentes sobre a densificação de Auckland provavelmente se tornará mais forte, pois as regras de planejamento permitem mais casas em lotes menores de terra.
O governo, o National e muitos outros querem que os conselhos permitam que as pessoas construam até três casas de até três andares na maioria dos locais em Auckland, Hamilton, Tauranga, Wellington e Christchurch.
As mudanças na lei introduzidas com o apoio dos deputados trabalhistas e nacionais prescrevem padrões residenciais de média densidade para três andares e três habitações por local por direito.
De acordo com as mudanças na lei apoiadas pelo Trabalhista e pelo Nacional, os desenvolvedores receberam altura mais flexível para os padrões de limite, bem como maior cobertura do edifício, o direito de criar habitações com menores espaços privados e recuos de quintal reduzidos, particularmente jardins frontais.
Sims, da Coalition for More Homes, disse que o grupo geralmente prefere que os empreendimentos ocorram mais perto do centro da cidade e que construamos mais “para cima” do que para “fora”.
“Mas mais oferta de habitação tornará a habitação mais acessível”, disse ele.
Sims acrescentou que a oferta de moradias tem sido o maior fator na determinação dos preços dos aluguéis, o que é “especialmente importante com as pressões do custo de vida que muitos kiwis enfrentam atualmente”.
“A subprovisão de infraestrutura pelo governo local tem sido um problema consistente. No entanto, este é um motivo para construir mais infraestrutura, não um motivo para bloquear moradias”, disse ele.
“Vale ressaltar que as áreas periféricas de Auckland, como Orewa, já são alvo de melhores melhorias no transporte, inclusive sob a Taxa Alvo de Ação Climática.
“Muitos desses empreendimentos estão acontecendo na periferia da cidade porque os regulamentos historicamente tornaram difícil ou impossível a construção de novos edifícios de média e alta densidade no centro de Auckland.”
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