Graeme Hart é o homem mais rico da Nova Zelândia. Uma de suas empresas desenvolveu enormes novos edifícios de logística em Auckland no valor de cerca de US$ 155 milhões juntos. Vídeo / NZ Herald
O que a pessoa mais rica da Nova Zelândia, Graeme Hart, está tramando?
A resposta: construir US$ 155 milhões em novos armazéns/edifícios logísticos – com muitos outros planejados.
O bilionário recluso fez progressos consideráveis no passado
Alguns meses enquanto ele volta seu foco para sua cidade natal, Auckland, no que alguns observadores acreditam ser “projetos de bloqueio”, eclodidos quando nossas fronteiras foram fechadas durante o auge da pandemia e as pessoas não puderam viajar.
O negócio de Hart, Fernbrook Properties, está agora terminando o desenvolvimento de dois grandes novos projetos industriais de logística/armazém compostos por quatro edifícios em South Auckland e o negócio está construindo mais.
Empreendimentos com até 1,1 ha de área coberta estão agora sendo anunciados para aluguel por agentes, com inquilinos já inscritos em um.
A atenção de Hart certamente foi atraída pelo setor de construção industrial ou de logística/armazém em rápida expansão.
Imagens aéreas mostram o tamanho e a extensão dos novos edifícios concluídos, desenvolvidos e de propriedade de seus negócios. Os dois projetos são:
* 90 Pavilion Dr, Airport Oaks, Mangle
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Dois novos edifícios em um local muito procurado perto do Aeroporto de Auckland, construído por Haydn & Rollett, com classificação Green Star 5, com 36 estacionamentos, totalmente irrigado, um espaço de armazém internacional de alto alcance e piso de alta especificação e escritórios. Esses edifícios estão situados nos limites da Villa Maria Estate, vendidos por liquidantes após o fracasso financeiro do negócio fundado por Sir George Fistonich. Os edifícios da Hart são o PD1 com 8290m2 e um escritório de 420m2 e o PD2 com 5200m2 com 317m2 de escritórios.
* Rua Jerry Green, 9, Wiri
A Haydn & Rollett também construiu esses dois novos prédios maciços para os negócios de Hart. Bayleys diz que os armazéns têm um pino alto subindo para 16,5 m nos pontos mais altos: “Este local também tem a vantagem de sua proximidade com os portos de Auckland Inland Port e o Auckland International Airport Precinct”, diz a publicidade de leasing. A JG1 é um armazém de 7000m2 com 50 parques de estacionamento, uma passarela de 1120m2 e um escritório de 400m2. A JG2 tem 11.000 m² de armazém com 72 estacionamentos externos, um pátio de 4.142 m², cobertura de 2.155 m² e 500 m² de escritórios, de acordo com o site da Fernbrook.
Todos os quatro edifícios têm amplo estacionamento no local, áreas de circulação e espaço de escritório, necessários para os inquilinos executarem operações de armazém/logística eficientes.
As propriedades são projetadas para facilitar o acesso de caminhões e bons movimentos de tráfego necessários para movimentar cargas pesadas.
Indo social – mais ou menos
Em uma jogada separada, Hart também fez algo incomum para ele. Ele não é o maior usuário de mídia social e não costuma se envolver com a mídia. Mas seu negócio imobiliário em rápida expansão agora tem uma face pública: o negócio relativamente recém-formado Fernbrook Properties, que detém o portfólio industrial em constante expansão, tem um site.
“A Fernbrook é uma empresa imobiliária de propriedade integral do Rank Group, uma empresa familiar de investimentos da Nova Zelândia. O foco da Fernbrook é o desenvolvimento e gerenciamento de propriedades industriais de nova geração. Além de desenvolver edifícios de acordo com suas próprias especificações, a Fernbrook se compromete a projetar e construir desenvolvimentos”, explica o novo site.
Seis listas foram publicadas naquele site de propriedades que a empresa de Hart deseja alugar. Eles estão em 90 Pavilion Dr, Airport Oaks, 9 Jerry Green St e 31 Price Rd em Wiri e 68 Cryers Rd e 11 Greenmount Dr em East Tamaki.
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O armazém de 5.200 m² no Pavilion Dr está disponível este mês e 11.000 m² ou 1,1 ha de espaço está disponível na Jerry Green St em fevereiro. Mais 7.000 m² de Jerry Green St estão disponíveis em março.
Um armazém de até 12.340 m² na Cryers Rd não estará disponível para locação até meados do ano que vem.
Um especialista em propriedade industrial estimou que o 90 Pavilion Dr valeria cerca de US $ 65 milhões quando fosse totalmente alugado e o 9 Jerry Green St valeria cerca de US $ 90 milhões depois de concluído e alugado.
Assim, arrendados coletiva e totalmente, os dois novos projetos podem valer cerca de US$ 155 milhões, estimou ele.
“A matemática, do ponto de vista de Hart, é que o terreno deve a ele cerca de US$ 1.000 m² e os custos básicos de construção da base seriam de cerca de US$ 2.000 m² mais cerca de US$ 500 psm para despesas extras, como custos de financiamento/consentimento do conselho/taxas profissionais/taxas de aluguel de agentes/ incentivos aos inquilinos”, disse o especialista.
Hart’s Fernbrook pode ter gasto cerca de US$ 3.500 m² para entregar o terreno e construir ativos e eles valem US$ 4.500 m² com base em um limite de 5% dos aluguéis, uma vez totalmente alugados.
Os especialistas imobiliários da CBRE divulgaram um relatório no final do ano passado que mostrava que as taxas de desocupação no setor industrial “mantinham-se abaixo de 1 por cento”. Isso se compara a uma taxa de vacância de 16% em escritórios não CBD e 8% para escritórios CBD.
O instantâneo do mercado industrial do quarto trimestre de 2022 da JLL mostrou exatamente o vencedor absoluto que a empresa de Hart escolheu.
“O aluguel industrial principal de South Auckland aumentou 5,6% ou US$ 10/m² e o espaço secundário aumentou 3,5% ou US$ 5/m². A competitividade natural no setor devido à demanda dos ocupantes, novos estoques limitados no pipeline e rendimentos crescentes continuarão a impulsionar o desempenho dos ativos industriais até 2023”, prevê a JLL.
O especialista imobiliário disse: “A vacância industrial continua baixa. A construção de grandes edifícios sem pré-compromisso do inquilino só pode ser feita por indivíduos muito ricos, como Graeme Hart ou empresas imobiliárias listadas como Goodman Property, Property For Industry ou Argosy Property, mas essas últimas empresas públicas serão mais avessas ao risco. Portanto, cairá apenas para os privados de alto patrimônio líquido que fazem a construção de especificações ”, previu ele.
O Fernbrook de Hart se enquadra perfeitamente nessa categoria e parece ter chegado ao mercado no momento perfeito.
Scott Campbell, da Bayleys, disse que um dos dois novos armazéns concluídos no 90 Pavilion Dr foi alugado por outra agência “e um está em negociação”. Na Jerry Green St, os prédios ainda estavam em construção, “mas há muito interesse neles. Estamos em um ambiente de baixíssima vacância. Achamos que é 0,75 por cento”, disse ele sobre a propriedade industrial de alto padrão de South Auckland.
Em 2021, o Herald informou sobre os negócios de Hart comprando propriedades industriais em cinco negócios no valor de $ 189 milhões. Esses foram:
- Um bloco de terra de 28 hectares na 31 Price Rd, saindo da Puhinui Rd, na área de Manukau/Wiri, por US$ 94 milhões;
- O bloco subdesenvolvido de 3,8ha em 9 Jerry Green St fora de Roscommon Rd, East Tamaki, disse ter liquidado cerca de US $ 30 milhões;
- 68 Cryers Rd, East Tamaki, terreno desenvolvido no centro de uma zona comercialmente altamente ativa;
- 11 Greenmount Dr, East Tamaki, por $ 18,2 milhões em um negócio intermediado por agentes, incluindo da JLL;
- 90 Pavilion Dr na orla do Villa Maria Estate, ele próprio prestes a se tornar um parque de escritórios industriais de $ 500 milhões.
Alistair White, diretor administrativo e fundador da consultoria de planejamento e gerenciamento de recursos de Auckland, Planning Focus, esteve envolvido em muitos negócios da Hart. White também lista Rank como um de seus clientes em seu site Planning Focus.
Alguns no setor atribuem a White o papel de impulsionador dos novos projetos, mas ele não comenta.
Hart não falou diretamente com o Herald sobre as atividades de Fernbrook.
Em 2021, o Herald relatou Hart dizendo sobre suas compras de propriedades, por meio de terceiros, que as informações de agentes e registros de propriedades dariam uma “imagem completa” dos interesses de propriedade industrial de suas empresas.
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