Um stoush entrou em erupção no mercado de aluguel. Foto / NZME
Uma política do governo que oferece vantagens significativas para pessoas que alugam propriedades de investimento para habitação social foi descrita como uma “guerra contra os proprietários de imóveis”.
Comentário do porta-voz da habitação do Partido Nacional, Chris Bishop, sobre o imposto do governo
A política vem quando os proprietários também se manifestam contra o sistema “injusto”, dizendo que está resultando em aluguéis mais caros e menos no mercado.
No entanto, a ministra da Habitação, Megan Woods, disse que as mudanças nos impostos foram projetadas para incentivar novas construções e mudar o equilíbrio para os compradores de primeira casa.
O Governo eliminou a possibilidade de deduzir dos impostos os juros hipotecários sobre as propriedades de arrendamento, mas os senhorios cujas propriedades eram utilizadas para habitação social estavam isentos da alteração.
“Nosso plano é trabalhar e continuamos absolutamente comprometidos em aumentar urgentemente a oferta, incluindo aquelas para imóveis para aluguel, e é por isso que também estamos isentando os empreendimentos de construção para aluguel que oferecem aluguéis de longo prazo das mudanças de dedutibilidade de juros”, disse Woods.
Bishop disse que, em sua opinião, as regras fiscais saíram pela culatra e aumentaram os aluguéis.
De acordo com os números que obteve do MBIE, os aluguéis médios de 1º de outubro de 2017 a 1º de janeiro de 2023 aumentaram US$ 175 por semana nacionalmente e US$ 200 por semana em Tauranga.
“Em última análise, trata-se de colocar as pessoas em casas, mas… quando Kāinga Ora tira uma casa do mercado de aluguel privado, isso tira alguém da lista de habitação social, mas reduz a oferta no mercado de aluguel privado. Você está tirando com uma mão e dando com a outra”.
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Os proprietários que falaram com o NZME disseram que a política estava reduzindo o número de casas no mercado de aluguel privado. Em alguns casos, novos investidores estavam despejando inquilinos que trabalhavam para que pudessem alugar a propriedade para habitação social e lucrar com os incentivos, afirmou um deles.
Tony Carson, da Tauranga, que recentemente reduziu o tamanho de 18 propriedades de investimento para 15, disse que se um de seus inquilinos se mudasse, ele ficaria tentado a alugá-lo para habitação social por causa dos incentivos.
“Eles vão levá-lo por um período mínimo de 12 meses, vão devolvê-lo nas mesmas condições em que o receberam e acredito que pagam aluguéis mais altos do que normalmente receberíamos. Portanto, existem alguns incentivos para fazer isso… você não precisa cobrar o aluguel nem fazer nada.”
Ele também teria que considerar os inquilinos que moravam em apartamentos vizinhos e se uma mudança na dinâmica poderia “expulsá-los”.
O imposto pago sobre hipotecas de aluguel também aumentou em média US$ 60 por semana “e não há como você dizer ao inquilino para pagar isso”, disse Carson.
A proprietária de Rotorua, Debbie Van Den Broek, disse que alguns novos investidores estão comprando aluguéis existentes, despejando o inquilino que trabalha e transformando-os em habitação social.
“O governo, assim, incentiva os proprietários a remover suas casas do pool de aluguel privado, o que prejudica o neozelandês médio e faz com que o número de pessoas na ‘lista de espera de habitação social’ pareça melhor e aumente o custo do aluguel privado.”
Outro problema flagrante com o aluguel era “posso reivindicar todos os juros da minha hipoteca se permitir que minha casa entre no pool de habitação social”.
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A presidente da Rotorua Property Investors Association, Sally Copeland, disse que à medida que mais casas foram retiradas do mercado de aluguel padrão e transferidas para habitações sociais, “a oferta cairá e os aluguéis sem dúvida aumentarão”.
“Eu esperaria que mais investidores considerassem a mudança de propriedades para provedores de habitação social, especialmente quando recebem uma conta significativa de impostos após o final do ano fiscal.”
LEIAMAIS
A responsabilidade fiscal imposta aos investidores imobiliários colocou algumas pessoas sob pressão financeira.
“É uma pena que a remoção da dedutibilidade de juros provavelmente fará com que muitos investidores saiam do mercado.”
A porta-voz da Tauranga Property Investors Association, Juli Tolley, disse que, em sua opinião, o governo estava “essencialmente punindo os proprietários que não colocaram suas casas na habitação social, tirando o direito de deduzir os juros da hipoteca”.
“Não é razoável ou justo. Por que uma classe de inquilino determina se você pode deduzir juros ou não? Todo mundo precisa de um lar, e muitas pessoas não estão em habitação social.
“Todos os outros tipos de negócios podem amortizar os juros dos empréstimos comerciais. As hipotecas são essencialmente empréstimos comerciais.
“Significa simplesmente que os proprietários de imóveis para aluguel continuaram a sair do mercado e o farão se essa mudança na lei permanecer em vigor.
“Ouvi falar de alguns investidores que visam esse ângulo específico [leasing to Kāinga Ora] para garantir a dedução dos juros da hipoteca e o aluguel garantido, mas apresenta alguns riscos.”
O principal executivo da Tauranga Rentals, Dan Lusby, disse que estava ciente dos desenvolvedores que foram abordados no início de um projeto e Kāinga Ora teve sucesso com várias propriedades.
A demanda por aluguel continuou a superar a oferta, os preços estavam subindo e ele concordou que “bons inquilinos podem perder suas casas para habitação social”.
Os números de Kāinga Ora mostram que o número de aluguéis está caindo. Nacionalmente, no ano fiscal de 2021/22, gastou $ 53,5 milhões de cerca de $ 1,6 bilhão em receitas de aluguel para 2.161 locações (redução de 121). Em Bay of Plenty, nos mesmos prazos, gastou US$ 1,5 milhão em 60 aluguéis.
Em média, pagou cerca de $ 25.222 por ano ou $ 485 por semana para aluguéis na Bay of Plenty.
O diretor regional de Kāinga Ora Bay of Plenty, Darren Toy, disse que, como um desenvolvedor urbano, trabalha com outros desenvolvedores e constrói parceiros.
“Kāinga Ora é frequentemente abordada por desenvolvedores, mas temos requisitos específicos para nossas residências públicas, o que significa que preferimos trabalhar com desenvolvedores durante os estágios iniciais de design e planejamento.”
O diretor de serviços de ativos e manutenção de Kāinga Ora, Andrew Booker, disse que há escassez de moradias públicas no país e que isso foi ainda mais afetado pelos eventos climáticos recentes.
“Pessoas necessitadas é a razão pela qual Kāinga Ora aluga casas.”
Ela entregou mais de 8.370 novas casas em todo o país nos últimos cinco anos, com 5.000 casas sob contrato ou em construção no momento e outras 40.000 casas públicas, acessíveis e de mercado estavam no mix nos próximos 10 a 15 anos.
”Para fazer esse e outros trabalhos, a Kainga Ora muitas vezes precisa encontrar outras casas onde os clientes possam morar. Uma das maneiras de fazer isso é alugar propriedades para ajudar a atender a demanda urgente – de curto ou longo prazo – por moradias públicas.”
Habitação e Desenvolvimento Urbano disse em um comunicado por escrito que estava focado na construção de novas habitações públicas, com Kainga Ora liderando a entrega.
“Entre as expectativas estabelecidas no Plano de Habitação Pública para 2021 a 2024 está o aumento do número de novas moradias públicas construídas e uma diminuição progressiva na proporção de casas do mercado privado que o HUD redireciona para moradias públicas.”
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