A inquilina de Palmerston North, Jessica Stanton, foi autorizada a manter seus amados ‘porquinhos’, apesar de seu contrato de aluguel excluir animais de estimação. Foto / Fornecido
Os proprietários temem que não consigam impedir que os inquilinos tenham animais de estimação se duas decisões recentes do Tribunal de Inquilinato estabelecerem um precedente para decisões futuras.
De acordo com as decisões de dezembro e janeiro, os inquilinos – que já haviam assinado acordos proibindo animais de estimação – foram autorizados a manter seus porquinhos-da-índia e cachorro, apesar dos protestos dos proprietários contra os animais.
As decisões afirmaram que a Lei de Locação Residencial não contém nenhuma lei que proíba os inquilinos de possuir animais de estimação e, portanto, as cláusulas que proíbem os animais não são automaticamente aplicáveis.
Isso levou o grupo de lobby da NZ Property Investors Foundation a obter aconselhamento jurídico enquanto procura garantir que as cláusulas de proibição de animais de estimação permaneçam válidas, enquanto a Renters United deseja ver as cláusulas de proibição de animais de estimação proibidas.
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Mike Atkinson, diretor-gerente da Aspire Property Management, disse que os juízes do Tribunal de Inquilinato aceitaram por cerca de 20 anos a legitimidade das cláusulas de proibição de animais de estimação e temem que os juízes “desonestos” possam repentinamente começar a interpretar a lei de maneira diferente.
Se a Nova Zelândia quiser permitir que os locatários tenham animais de estimação como um direito automático, “isso deve ser feito por meio de discussão pública”, disse ele.
“Não por meio de alguns juízes apenas mudando as regras e, eventualmente, estabelecendo uma decisão precedente.”
O debate atinge um ponto crítico em andamento entre proprietários e locatários.
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Alguns proprietários temem que, ao permitir animais de estimação em seus aluguéis, correm um risco maior de danos às suas propriedades e, portanto, maiores contas de reparo.
Grupos de locatários, por sua vez, argumentam que os proprietários já exercem muito controle sobre a vida privada dos inquilinos, especialmente em um momento em que os altos preços das casas estão forçando mais pessoas a alugar por mais tempo porque não podem comprar sua própria casa.
Um caso de teste de cobaia para novas regras de aluguel?
A primeira das duas decisões de arrendamento em dezembro pelo adjudicador G Baker desafiou diretamente a validade das cláusulas de proibição de animais de estimação.
Nesse caso, o proprietário procurou forçar seus inquilinos a remover suas cobaias porque o contrato de locação “excluía especificamente animais de estimação”.
No entanto, G Baker permitiu que os inquilinos mantivessem suas cobaias porque o RTA não continha nenhuma lei que proibisse os inquilinos de possuir animais de estimação.
Isso significa que as cláusulas de proibição de animais de estimação são inexequíveis porque o RTA “não forneceu nenhuma justificativa legal para um proprietário excluir animais de estimação de um contrato de locação”, disse ele.
A decisão de janeiro teve uma diferença nuançada.
Nesse caso, o proprietário tentou despejar seus inquilinos por dois motivos.
Eles eram porque os inquilinos haviam adquirido um cachorro, apesar de assinarem um acordo proibindo animais e porque havia muitas pessoas morando na propriedade.
O juiz T Baker – como o colega G Baker – apontou para o fato de o RTA não fazer referência a animais de estimação.
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No entanto, em vez de interpretar isso como significando que as cláusulas de proibição de animais de estimação são ilegais, T Baker disse que isso significava que as cláusulas estavam abertas à interpretação do Tribunal de Locações.
T Baker subseqüentemente ponderou a angústia do inquilino por perder seu cachorro contra os interesses do proprietário e decidiu que, naquele momento, a posse de um cachorro não era motivo suficiente para conceder um aviso de despejo.
No entanto, T Baker concedeu permissão ao proprietário para despejar os inquilinos de seu aluguel se eles continuassem a ter muitas pessoas morando na propriedade.
Proprietários e inquilinos querem clareza e não incerteza
Sue Harrison, presidente do NZPIF, chamou a decisão de dezembro de “ridícula” e disse que sua equipe está recebendo aconselhamento jurídico.
O RTA não foi escrito para incluir todas as circunstâncias possíveis que possam surgir entre proprietários e inquilinos porque não é possível fazê-lo, disse ela.
“Você não pode escrever leis por tempo suficiente, então isso deve ser feito por uma cláusula”, disse ela.
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Se a decisão de dezembro for amplamente adotada, isso pode significar que muitas outras cláusulas também serão anuladas, disse ela.
Um proprietário brincou que o RTA não mencionou a reconstrução do motor de um carro no saguão, mas isso não significa que os inquilinos deveriam ter permissão para fazê-lo.
Harrison, que permite animais de estimação em uma de suas propriedades alugadas, afirmou que eliminar as cláusulas de proibição de animais de estimação seria “irracional” tanto para proprietários quanto para inquilinos.
Isso porque poderia aumentar os riscos financeiros para os proprietários, levando-os a potencialmente vender e reduzir o número de imóveis disponíveis para aluguel, disse ela.
Ela também alegou que as cláusulas de proibição de animais de estimação ajudaram a proteger os inquilinos vizinhos e a comunidade de locatários problemáticos que, por exemplo, podem trazer irresponsavelmente cães grandes ou latindo alto para apartamentos pequenos.
Mas Geordie Rogers, presidente da Renters United, disse que os proprietários normalmente detêm todo o poder ao decidir se os animais de estimação devem ser permitidos, então não faz sentido reivindicar uma cláusula que os proprietários controlam também seja do interesse dos inquilinos.
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Cláusulas de proibição de animais de estimação, regras rígidas de ocupação e outras medidas “se encaixam em um padrão de proprietários que tentam ter o máximo de controle possível sobre a vida dos locatários”, afirmou.
Ele acreditava que a natureza dos contratos de aluguel significava que os proprietários tinham que abrir mão do controle de suas propriedades em troca do aluguel.
O risco de danos causados por animais de estimação também foi mitigado por dois fatores, disse ele.
Isso incluía locatários pagando aluguel aos proprietários para ajudá-los a cobrir o custo do seguro e a exigência de que eles devolvessem seus aluguéis nas mesmas condições no final de uma locação em que estavam no início, menos o desgaste razoável, disse ele.
Rogers disse que as recentes decisões sobre cláusulas de estimação estão entre as poucas que foram a favor dos inquilinos depois de anos favorecendo os proprietários.
“Então, acho que os proprietários estão com medo de que os locatários possam ter um animal de estimação”, disse ele.
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No entanto, ele também queria ver maior clareza nas decisões.
Para fazer isso, o Renters United queria que o RTA incluísse uma cláusula que concedesse aos inquilinos o direito de possuir animais de estimação, com Rogers dizendo que é algo sobre o qual vários partidos políticos falaram no passado e continuam a discutir.
Definição de precedente?
O advogado Jonathon Wood, especialista em propriedades do Court One Auckland, disse que as recentes decisões contra as cláusulas de proibição de animais de estimação não estabeleceriam necessariamente um precedente que outros juízes do Tribunal de Inquilinato teriam de seguir.
Os juízes eram livres sob a lei para aplicar sua própria interpretação às audiências do tribunal caso a caso, disse ele.
No entanto, as decisões ainda podem ter influência porque os juízes muitas vezes referenciam as decisões uns dos outros em uma tentativa de tomar decisões consistentes.
Também foi possível recorrer de processos judiciais para tribunais superiores, como o Tribunal Distrital, no prazo de 10 dias a partir da decisão.
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Se um juiz do Tribunal Distrital tomasse uma decisão sobre um caso que validasse ou invalidasse cláusulas de proibição de animais de estimação, isso teria o efeito de se tornar um julgamento vinculativo para os juízes do Tribunal de Inquilinatos, disse Wood.
A história de um amante de animais de estimação
A locatária de Palmerston North, Jessica Stanton, ama seus pequenos “porquinhos”.
Como proprietária dos porquinhos-da-índia mencionados na decisão do Tribunal de Inquilinatos de dezembro, ela alegou que seu aluguel já tinha gatos e que ela obteve a permissão do proprietário para seus porquinhos-da-índia antes de trazê-los para casa.
Ela também disse que depois de sair daquele aluguel teve que morar com um amigo enquanto passou quatro meses procurando um lugar que aceitasse animais de estimação.
“Tem sido muito difícil”, disse ela.
“Imagino que haja centenas e centenas de pessoas fazendo exatamente a mesma coisa que eu.”
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“As pessoas têm conexões especiais com seus animais, mas precisam se livrar deles para encontrar uma casa – elas realmente não querem.”
Ela disse que os porquinhos-da-índia não causam muita bagunça, gastando metade do tempo em gaiolas de qualquer maneira e acredita que o RTA deveria conter uma provisão permitindo animais de estimação em aluguéis.
No entanto, ela acredita que deveria especificar os tipos de animais que são permitidos onde.
“Por exemplo, se houver uma área cercada, você pode ter cães ou gatos podem entrar nessa propriedade porque a cerca não é alta o suficiente – esses tipos de especificações, mas não um [outright] proibição de animais”, disse ela.
“Acho que muito disso se resume à comunicação entre o proprietário e o inquilino.”
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