O agente foi informado verbalmente pelo vendedor sobre rachaduras em uma parede de contenção. Foto / fornecida
Um agente imobiliário de Christchurch foi censurado e multado em $ 4.000 por não contar aos compradores sobre problemas com um muro de contenção.
E esses compradores descobriram mais tarde que o problema custaria US$ 84.000 para consertar.
O agente
tinha um registro anteriormente imaculado e a falha em divulgar não foi intencional.
Um comitê de avaliação de reclamações da Autoridade Imobiliária encontrou contra o agente Lewis Donaldson, agora licenciado para trabalhar no escritório de Whalan and Partners em Christchurch, negociando como Bayleys Merivale.
Mas o Herald entende que Donaldson trabalhava na Ray White na época em que os problemas surgiram.
Essa agência listou a propriedade para venda no final de 2020, mas os compradores posteriormente descobriram informações sobre um muro de contenção defeituoso que, segundo eles, custaria US$ 84.000 para consertar, descobriu o comitê.
Donaldson foi informado verbalmente pelo fornecedor de que havia rachaduras e uma avaliação de um engenheiro descobriu que a parede de contenção estava em ordem e não havia preocupações.
“O Sr. Donaldson confiou nesta informação, sendo o vendedor um inspetor de construção experiente. O relatório LIM não continha nenhum comentário adverso”, acrescentou a última decisão do Comitê Disciplinar de Agentes Imobiliários.
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O comitê de avaliação descobriu que Donaldson recebeu informações do fornecedor que revelaram uma preocupação com um muro de contenção na propriedade e que o alertou sobre o risco potencial.
Ele não revisou ou verificou a veracidade das informações do fornecedor, mas foi solicitado a informar os compradores em potencial sobre um risco potencial relacionado ao muro de contenção, descobriu o comitê.
A divulgação do risco potencial ou a divulgação de preocupações que o fornecedor considerou foram abordadas por um relatório do engenheiro, mas também foram exigidas por uma questão de justiça, disse o comitê.
Donaldson não forneceu a divulgação exigida, o que era uma violação das regras imobiliárias e sua conduta foi considerada insatisfatória, disse o comitê.
Um relatório de campo de engenheiros de 2011 escrito à mão observou rachaduras no solo e no revestimento. A solução mais provável seria um muro de contenção mais substancial, sujeito a parecer geotécnico.
Um outro relatório de engenharia em maio de 2020 constatou que a integridade estrutural do muro de contenção não havia sido consideravelmente comprometida: “A proposta do proprietário (fornecedor) de aterrar era uma metodologia aceitável para controlar a erosão e impedir mais solavancos”.
Em dezembro de 2020, novos compradores descobriram rachaduras no solo e o muro de contenção comprometido. Postes verticais estavam inclinados para o lado errado. Eles levantaram a questão com Donaldson.
Em fevereiro de 2021, eles reclamaram à autoridade sobre Donaldson.
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“Foi alegado que houve a não divulgação de dois relatórios de engenharia. Houve deturpação quanto ao dano da parede de contenção. Eles buscaram compensação pelos reparos no terreno e no muro de contenção”, acrescentou o comitê.
Foi dito que a compensação foi solicitada porque o valor da propriedade foi afetado pela não divulgação.
Os reclamantes, referidos apenas como KD e DX, disseram ao comitê que a falha de Donaldson em divulgar um risco potencial relacionado ao muro de contenção afetou sua decisão de compra, o valor da propriedade e causou considerável sofrimento.
“Eles exigem uma compensação para reparar e substituir o muro de contenção e enviaram uma estimativa totalizando US$ 84.061,58 para reconstruir o muro. Eles dizem que danos ao terreno e uma parede de contenção quebrada dentro de 4 a 8 metros da residência afetam muito o valor da propriedade”, disse o comitê.
Duas decisões do caso foram publicadas, ambas sem nomes ou elementos de identificação dos denunciantes, incluindo o endereço do imóvel que compraram com o muro de contenção defeituoso.
A decisão do pênalti contra Donaldson não registrou reclamações anteriores.
Uma multa de $ 5.000 como ponto de partida foi imposta, mas reduzida para $ 4.000 para levar em consideração o histórico imaculado do licenciado ao longo de 13 anos na indústria, disse a decisão da penalidade do CAC.
Ele foi obrigado a passar por treinamento também.
“Embora estejamos convencidos de que é improvável que o licenciado repita o erro, também concordamos que um pedido de treinamento adicional é apropriado e atende ao objetivo da lei de manter os padrões profissionais e proteger os interesses dos consumidores”, afirmou.
O comitê disse que o histórico imaculado de Donaldson era um fator atenuante.
“Aceitamos que a falha do licenciado em divulgar não foi intencional”, constatou.
O tribunal disse em uma decisão atualizada em 6 de junho que os queixosos não foram impedidos de entrar com uma ação civil por perdas e danos que sofreram contra o agente.
O perfil de Donaldson no site de Bayley disse que ele tinha mais de 20 anos de experiência em investimentos imobiliários e mais de 12 anos como corretor de imóveis em Canterbury.
“Ele sabe comprar e vender casas.”
Comentários sobre o caso foram solicitados a Donaldson, mas ele não respondeu até o momento da publicação.
* Anne Gibson foi editora de propriedades do Herald por 23 anos, tendo ganho muitos prêmios, escrito livros, fundado a seção de propriedades da National Business Review em 1985 e feito extensa cobertura de propriedades aqui e no exterior. Ela se juntou ao Herald em 2000.
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