Um desenvolvedor / proprietário do centro da cidade de Auckland perdeu sua batalha de $ 87 milhões contra o Auckland Council e o Auckland Transport sobre se os serviços e financiamentos que ele alegou terem sido entregues a seu hub multibilionário em constante expansão.
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O Westgate Town Center de Gunton, a Westgate Properties e a NZRPG Management falharam em ter as reivindicações confirmadas na decisão do juiz Gerard van Bohemen em 12 de junho em Auckland.
O caso durou semanas em fevereiro, março e abril, com Bruce Gray KC liderando a equipe jurídica de Gunton e Richard Lange montando a defesa bem-sucedida.
As empresas de Gunton pediram indenização de $ 87.775.175: $ 69.575.175 por perda de valor de propriedade e $ 18.200.000 por perda de receita de aluguel mais juros e custos.
O juiz recusou o caso das empresas de Gunton, rejeitou as reivindicações e decidiu que as autoridades tinham direito a custas para se defender na ação de longa duração, iniciada em 2018.
O NZ Retail Property Group alegou que as quebras contratuais das duas autoridades significavam que o desenvolvimento do centro da cidade não havia ocorrido da maneira integrada e coesa pretendida. Isso tornou o centro da cidade “disfuncional” e significou perdas no valor da propriedade e no aluguel.
Em questão estavam os planos para um intercâmbio de ônibus de transporte público, o financiamento da construção de uma nova ponte sobre a State Highway 16 para conectar o extremo norte do centro à rodovia e mudanças nas ruas, incluindo Maki St South e Fred Taylor Dr, que cruzam o antigo e o novo Westgates.
A questão em disputa era se o Auckland Council e o Auckland Transport – sucessores do Waitakere City Council – haviam violado os compromissos contratuais com o Westgate Town Centre.
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Se tais violações foram estabelecidas, quanto dano foi causado e se o Gunton’s New Zealand Retail Property Group poderia reclamar por esses danos estava no centro do processo, disse o juiz.
As autoridades responderam a Gunton, referindo-se a ele estar sob pressão financeira e que – mais do que quaisquer falhas contratuais em seu nome que eles contestaram de qualquer maneira – estava no centro das questões.
“Os réus… dizem que as dificuldades dos queixosos com o desenvolvimento do Westgate Town Center são o produto das circunstâncias comerciais em que os queixosos se encontraram depois de perderem seu principal financiador como consequência da Crise Financeira Global.
Isso foi uma referência ao financiador de Gunton ser o Banco da Escócia.
“Como resultado, os queixosos tiveram que vender a um incorporador rival o terreno em que estavam desenvolvendo o novo shopping Westgate e conceder a esse incorporador rival um arrendamento em grão de pimenta e o direito de adquirir o desejável terreno comercial na cidade. Centro. Os réus dizem, no entanto, que nenhum desses assuntos tinha nada a ver com os contratos entre os autores e os réus”, disse a decisão.
Essa venda para um desenvolvedor rival foi para a DNZ Holdings, de propriedade do proprietário Stride Property Group, listado na NZX, que desenvolveu o Westgate’s NorthWest Mall depois de comprar um terreno de Gunton.
O Bank of Scotland saiu da Nova Zelândia na década passada, causando problemas às empresas de Gunton.
A decisão destacou como a crise financeira global “teve um impacto, particularmente no NZRPG, que entrou em um conjunto de novos acordos de financiamento quando seu principal financiador se retirou da Nova Zelândia. Embora esses desenvolvimentos não tenham impedido a NZRPG de continuar suas atividades em Westgate, eles resultaram na venda da participação da NZRPG no NorthWest Mall, seu foco inicial principal no novo centro da cidade, e na perda do controle da terra “cruciforme” que faz fronteira com a Maki Street e a Praça da cidade”.
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A decisão também citou a investigação do Auditor Geral de 2017 sobre o financiamento do conselho do oeste de Auckland. Lyn Provost instou o então prefeito Phil Goff e os vereadores a se envolverem mais, observando a falta de transparência, abertura e governança após sondar o financiamento de US$ 200 milhões.
“Na minha opinião, os riscos envolvidos com este desenvolvimento justificam um maior envolvimento do corpo diretivo do Auckland Council na supervisão deste projeto, incluindo seus custos”, disse Provost na época.
A decisão do juiz van Bohemen neste mês referiu-se à abertura do shopping NorthWest em 2015, provocando problemas de tráfego no novo centro da cidade, que as autoridades atribuíram em parte aos negócios de Gunton.
“Logo após a inauguração do NorthWest Mall, surgiram reclamações sobre o tráfego que passava pela praça da cidade. Em 7 de outubro de 2015, o presidente do conselho local de Henderson-Massey enviou um e-mail à Auckland Transport expressando preocupação com o perigo do tráfego na praça da cidade causado pelo shopping. O e-mail dizia que havia engarrafamento na praça e excesso de velocidade na Kohuhu Lane”, observou a decisão.
O NZRPG queria que a antiga cidade de Waitakere contribuísse financeiramente para o seu desenvolvimento, mas esse conselho estava preocupado que Gunton não pudesse continuar com seu enorme projeto “particularmente quando os acordos de financiamento internacional foram prejudicados como resultado do GFC. Waitakere City chegou ao ponto de escrever cartas ao Tesouro do Reino Unido, que estava subscrevendo o Banco da Escócia – o principal financiador do NZRPG na época”, disse a decisão.
As questões remontam a 19 anos, quando em 2004 a empresa de Gunton, IMF Westland, e Waitakere City assinaram um memorando de entendimento, concordando em trabalhar juntos para alcançar objetivos compartilhados para Westgate Town Centre.
Gunton afirmou que as autoridades posteriormente:
* Falhou – ao alargar a Dr. Fred Taylor – construir a via e os cruzamentos no sentido pretendido para integrar o Westgate original ou antigo com o novo centro da cidade;
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* Falha ao construir a ponte da rodovia de conexão sobre a SH16 no extremo norte do novo centro da cidade para reduzir o volume de tráfego na Fred Taylor Dr e dentro do novo centro da cidade;
* Falha ao operar o centro da cidade e as estradas adjacentes como pretendido;
* Falha ao atualizar Maki St South;
* Não aceitou que havia um local acordado no novo centro da cidade para o intercâmbio de ônibus;
* Não cumpriu as obrigações contratuais e deu efeito às obrigações de boa fé nos contratos firmados pela cidade de Waitakere e pelo conselho de Auckland.
As tensões surgiram em 2011 com cartas e reuniões entre o NZRPG e o conselho, onde o desenvolvedor “expressou preocupação e frustração em relação a questões que afetam a entrega e a viabilidade financeira do desenvolvimento do centro da cidade”.
Mas, em sua defesa, as duas autoridades estatutárias desafiaram Gunton a provar suas alegações e também contestaram a precisão e confiabilidade de aspectos de suas evidências. Muitos dos documentos apresentados eram irrelevantes para determinar violações contratuais, disse Lange.
Os réus não contestaram a visão de Westgate nem que ela ainda não havia sido alcançada.
“Eles negam, no entanto, que sejam contratualmente responsáveis”, disse o juiz van Bohemen.
Algumas das obrigações contratuais alegadas pelo NZRPG não existem. Na medida em que existam obrigações alegadas pelo NZRPG, elas foram satisfeitas pela construção oportuna e satisfatória das obras necessárias ou por negociações de boa fé e seus esforços para chegar a um acordo com o NZRPG.
O ex-prefeito de Waitakere, Sir Bob Harvey, o ex-vice-prefeito Penny Hulse, o ex-diretor de Waitakere City, Graeme Campbell, e o ex-planejador consultor de Waitakere City, Mark Tollemache, deram depoimentos a favor de Gunton. O juiz disse que esse era um aspecto notável do processo.
Reivindicação do Dr. Fred Taylor
A Auckland Transport reduziu o volume de tráfego na Maki St após problemas de tráfego encontrados na praça da cidade após a abertura do shopping NorthWest em 2015, disse a decisão.
“Estou convencido de que as restrições ao tráfego de norte a sul na Maki St em Fred Taylor Dr são o resultado de Auckland Transport exercendo seus poderes regulatórios para garantir a segurança do tráfego depois que o NZRPG não estava disposto a cooperar na busca de uma solução para a realocação do Westgate Sign. ,” ele disse.
Ambos os lados estavam usando aquele grande anúncio de locação de varejo como “alavanca” em suas disputas mais amplas. Essa enorme placa está acima dos cabos Transpower, observou o juiz.
Ficou claro que só haverá solução para os problemas com a placa de Westgate e as conseqüentes restrições ao tráfego se os demandantes e a Auckland Transport estiverem dispostos a cooperar e encontrar uma solução que satisfaça o desejo dos demandantes de sinalização proeminente para o antigo ou Westgate original sem comprometer a segurança do tráfego e o gerenciamento responsável do tráfego.
“Encontrar tal solução, no entanto, está fora do escopo deste processo”, disse o juiz.
Reivindicação de intercâmbio de ônibus
Lange disse que a Auckland Transport não tinha obrigações contratuais para o intercâmbio de ônibus. Ele estava negociando com Gunton sobre isso até 2014, quando ele “interrompeu as discussões com a Auckland Transport, citando uma série de questões das quais o intercâmbio de ônibus era um”.
O juiz não aceitou a alegação de Gray de que “a responsabilidade pelo fracasso nas negociações sobre o intercâmbio de ônibus é da Auckland Transport”.
Reivindicação de ligação à autoestrada
Ao financiar a ponte para fazer a conexão da rodovia, Lange para as autoridades disse que não há dúvida de que a ligação de Northside Dr West a Trig Rd sempre foi planejada. Mas não foi contratualmente comprometido. A cidade de Waitakere não pôde se comprometer com a construção porque teve que passar pelos processos para comprar o terreno necessário e garantir os direitos do espaço aéreo sobre a rodovia.
A construção inicial do aterro oeste da ponte não fornece base para inferir qualquer compromisso contratual para construir a ponte e Northside Dr East em qualquer momento específico, Lange argumentou com sucesso.
A decisão também citou os planos de oferta pública inicial nunca executados do NZRPG, citando evidências do gerente geral Campbell Barbour: “A reestruturação foi para simplificar a estrutura corporativa em preparação para uma oferta pública inicial como parte de uma possível listagem na Bolsa de Valores da Nova Zelândia. Na hipótese, o IPO não prosseguiu”.
Em 2018, a empresa ajuizou ação judicial
O juiz rejeitou o caso do NZRPG.
O cálculo dos danos de Gunton foi baseado na suposição de que todas as violações alegadas pelas autoridades teriam sido estabelecidas e que, como consequência, o Westgate Town Center era disfuncional e ele sofreu perdas de 15 por cento do valor do capital das propriedades do NZRPG em o novo centro da cidade e o Westgate original e uma redução de 5% na receita de aluguel em comparação com o valor do capital e a receita de aluguel se as supostas violações não tivessem ocorrido.
Mas ele não tinha direito a esse dinheiro porque não ganhou.
“Como não apoiei nenhuma das reivindicações dos queixosos por quebra de contrato, não há base para qualquer concessão de indenização. Acho que os autores não cumpriram nenhuma das violações contratuais alegadas contra os réus”, concluiu o juiz.
O Conselho de Auckland e o Transporte de Auckland tinham, portanto, direito aos custos e, se houvesse alguma disputa sobre eles, eles deveriam arquivar dentro de 30 dias úteis, disse ele.
* Anne Gibson é editora de imóveis do Herald há 23 anos, tendo ganho muitos prêmios, escrito livros, fundado a seção de imóveis da National Business Review em 1985 e feito extensa cobertura de imóveis aqui e no exterior. Ela se juntou ao Herald em 2000.
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