Os preços das casas aumentaram como resultado de dois fatores principais: restrições na construção de novas casas e alta migração líquida. Foto / Arquivo
OPINIÃO:
Os governos anteriores fizeram pouco com o aumento dos preços das casas, mas o atual fez com que uma crise se tornasse uma catástrofe – exacerbando a desigualdade de riqueza e as adversidades. Por Arthur Grimes.
Em setembro de 2017, Novo
A Zelândia enfrentou uma “crise imobiliária”, que o novo governo prometeu consertar. Desde então, os preços das casas aumentaram quase 50%.
O proprietário de uma casa de preço médio ficará agora mais de US $ 250.000 mais rico; uma família abastada também com uma casa de praia custará pelo menos $ 500.000; um senhorio com quatro propriedades terá cerca de US $ 1 milhão melhor – em menos de quatro anos.
Se você ainda não subisse na escada da propriedade – digamos que você fosse jovem ou mal remunerado – não estaria em melhor situação. Na verdade, os dados dos títulos de arrendamento mostram que os aluguéis aumentaram 20 por cento desde as eleições de 2017, em média em todo o país, então você agora estaria pior do que antes da explosão do preço da casa.
O Stats NZ relata que a taxa média de propriedade de casas para europeus era de cerca de 70 por cento em 2018. A taxa de propriedade era inferior a 50 por cento para Māori e menos de 40 por cento para os povos do Pacífico.
Como resultado, desde a vitória do Partido Trabalhista em 2017, vimos possivelmente o maior e mais rápido aumento da desigualdade de riqueza em nossa história. Esse aumento da desigualdade penaliza mais os povos Māori e do Pacífico.
Da mesma forma, penaliza os jovens, especialmente aqueles que não têm pais que os possam ajudar a adquirir uma casa própria. Essa situação agrava a transmissão intergeracional da desigualdade.
Dou aulas a alunos de graduação em comércio que me dizem que desistiram de ter uma casa neste país. Eles irão para o exterior para tentar a sorte. E se este grupo perdeu as esperanças, o que dizer de outros jovens sem as mesmas perspectivas de renda?
História e causas
Infelizmente, os aumentos dos preços das casas não são novidade. De janeiro de 1992 a setembro de 2017, os preços das casas aumentaram em média 6,8 por cento ao ano. Desde setembro de 2017, a taxa anual subiu para 11 por cento e o aumento continuou acelerando. Os preços das casas aumentaram a uma taxa anual de 15,2% desde dezembro de 2018, e a taxa anual disparou para 21,8% desde março de 2020.
Pesquisas publicadas mostram que, nas últimas décadas, os preços das casas aumentaram como resultado de dois fatores-chave: restrições na construção de novas casas e alta migração líquida. A migração líquida é a diferença entre a chegada de novos imigrantes e a saída de pessoas.
A forte migração líquida continuou até o início da pandemia. De 2014 a 2019, a imigração líquida foi em média 4800 pessoas por mês.
Quando novos migrantes chegam, precisamos construir casas e apartamentos extras para garantir que todos tenham uma casa. No entanto, não é fácil construir novas moradias neste país.
Os conselhos (e o governo central), há muito tempo, colocam barreiras no caminho de novos desenvolvimentos – por exemplo, por meio de zoneamento, restrições de altura e atrasos no consentimento. Um estudo mostrou que os custos induzidos pelo conselho podem chegar a US $ 110.000 por apartamento novo.
A escassez de mão de obra também se mostrou problemática, em parte por causa da natureza “pára-arranca” da construção aqui. Quando “paramos”, os construtores partem para a Austrália e a maioria não volta. Governos sucessivos têm sido culpados por não aproveitarem os períodos de lentidão para aumentar a construção de moradias sociais, apesar da enorme necessidade disso. O último governo foi particularmente culpado.
De 2000 a 2017, as autorizações para novas moradias foram em média menos de 2.000 por mês. Recentemente, o clima regulatório melhorou e mais casas estão sendo construídas. De 2018 em diante, a média mensal subiu para mais de 3.000 por mês.
Essas novas casas são suficientes para acomodar mais 8.700 pessoas a cada mês (com o número médio de ocupantes por moradia). O boom da construção torna a atual explosão dos preços das casas ainda mais extraordinária.
Para agravar essa situação extraordinária, está o colapso da migração. Desde a pandemia, de abril de 2020, a imigração líquida atingiu em média 495 pessoas por mês – um décimo da taxa pré-pandemia. Construímos um grande número de casas e apartamentos e, no entanto, poucas pessoas chegaram para enchê-los. Então, o que explica a catástrofe habitacional dos últimos quatro anos se não são as questões tradicionais de alta migração e baixas taxas de construção?
Aqui, o governo ocupa o centro do palco. Em 1989, o então governo trabalhista alterou a Lei do Banco de Reserva para concentrar a política monetária na manutenção da estabilidade dos preços. Ele reconheceu que as políticas monetárias anteriores de Robert Muldoon haviam enriquecido os especuladores imobiliários, por meio de empréstimos para comprar propriedades em tempos de alta inflação.
O atual governo trabalhista, então em coalizão com a NZ First, decidiu voltar a uma formulação do ato semelhante à de Muldoon. Depois de receber conselhos do Tesouro – e, indiretamente, dos assessores do Tesouro – ampliou a lei para incluir uma nova tarefa para o Banco da Reserva: alcançar “emprego sustentável máximo”, além de seu mandato de estabilidade de preços. A lei alterada entrou em vigor em dezembro de 2018.
Não vi nenhum registro de que o Tesouro advertiu o governo de que essa mudança levaria a aumentos nos preços dos ativos, incluindo os preços das casas. Isso apesar dos estudos existentes, incluindo um meu, mostrando que definir um “mandato duplo” levaria a uma escalada dos preços dos ativos. O conselho também ignorou a experiência do período Muldoon de donos de propriedades enriquecendo como resultado de configurações de política monetária que beneficiam aqueles que possuem propriedades.
A política monetária sob a emenda da Lei do Banco da Reserva correspondeu às previsões: gerou enormes aumentos na riqueza dos proprietários às custas dos povos maori e do Pacífico e dos jovens. Os preços das casas subiram impressionantes 44 por cento em menos de três anos desde que a lei emendada entrou em vigor.
Ainda mais inacreditavelmente, os preços das casas aumentaram 30% em apenas 16 meses desde o início do bloqueio pandêmico, apesar da construção desenfreada de casas e da migração líquida virtualmente zero. As restrições na oferta de moradias e a alta migração – que tradicionalmente elevam os preços das moradias – não foram os culpados nesta ocasião.
O culpado central tem sido a política monetária, que inundou a economia de liquidez. Essa liquidez, por sua vez, encontrou seu caminho para o mercado imobiliário.
Mordendo a bala política
A igualdade de oportunidades é fundamental para um país com uma agenda de bem-estar. Como professor de bem-estar e políticas públicas, dou grande importância à promoção do bem-estar como objetivo primordial da política governamental. Consequentemente, também coloco grande ênfase na promoção da igualdade de oportunidades. Como ex-funcionário do Banco da Reserva, tive orgulho de termos substituído um regime que atuava no interesse dos proprietários às custas de pessoas que não possuíam propriedades.
Agora, voltamos a um regime de política que favorece os ricos, especialmente aqueles que possuem várias propriedades. A política monetária – impulsionada pela mudança na Lei do Banco da Reserva – aumentou a riqueza da classe dos proprietários.
Tão extraordinária é a atitude deste Governo e do último em assegurar que os enormes aumentos da riqueza não sejam tributados. Um proprietário que possuía as mesmas quatro casas durante o período terá ganho um milhão de dólares em menos de cinco anos e terá de pagar imposto zero sobre isso.
Em contraste, imagine uma família trabalhadora de baixa renda tentando economizar um depósito de $ 120.000 para comprar uma casa de $ 600.000 (um preço que hoje é menos de três quartos do preço médio). Como eles vão economizar esse depósito?
O último governo prometeu conter os preços das casas, mas não o fez. Quando pedi publicamente que adotassem políticas que retornassem os preços aos níveis de quando assumiram o cargo – exigindo uma queda de 40% nos preços -, eles se recusaram a contemplar a queda dos preços das casas de seus novos níveis mais elevados. O atual governo falhou de forma ainda mais espetacular. Também se recusou publicamente a contemplar a queda dos preços das casas de níveis ainda mais inacessíveis.
Em algum momento, um político que genuinamente defende a habitação a preços acessíveis terá que morder a bala política. Ele terá de declarar o óbvio: os preços das casas devem cair e as configurações de política precisam acelerar essa queda.
A política monetária sob a emenda da Lei do Banco da Reserva deixou os jovens e muitos povos maori e do Pacífico com maiores custos de moradia e apagou seu sonho de ter uma casa. Ao mesmo tempo, tornou pessoas como eu mais ricas, sem exigir um centavo extra de imposto sobre o ganho de riqueza não obtido.
Em termos de bem-estar, o país está incomensuravelmente mais pobre como resultado do vasto abismo de riqueza que surgiu desde 2018. E nenhum político parece se importar o suficiente para fazer algo a respeito.
Arthur Grimes é professor de bem-estar e políticas públicas na Victoria University of Wellington e membro sênior do instituto de pesquisas econômicas Motu Research.
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Os preços das casas aumentaram como resultado de dois fatores principais: restrições na construção de novas casas e alta migração líquida. Foto / Arquivo
OPINIÃO:
Os governos anteriores fizeram pouco com o aumento dos preços das casas, mas o atual fez com que uma crise se tornasse uma catástrofe – exacerbando a desigualdade de riqueza e as adversidades. Por Arthur Grimes.
Em setembro de 2017, Novo
A Zelândia enfrentou uma “crise imobiliária”, que o novo governo prometeu consertar. Desde então, os preços das casas aumentaram quase 50%.
O proprietário de uma casa de preço médio ficará agora mais de US $ 250.000 mais rico; uma família abastada também com uma casa de praia custará pelo menos $ 500.000; um senhorio com quatro propriedades terá cerca de US $ 1 milhão melhor – em menos de quatro anos.
Se você ainda não subisse na escada da propriedade – digamos que você fosse jovem ou mal remunerado – não estaria em melhor situação. Na verdade, os dados dos títulos de arrendamento mostram que os aluguéis aumentaram 20 por cento desde as eleições de 2017, em média em todo o país, então você agora estaria pior do que antes da explosão do preço da casa.
O Stats NZ relata que a taxa média de propriedade de casas para europeus era de cerca de 70 por cento em 2018. A taxa de propriedade era inferior a 50 por cento para Māori e menos de 40 por cento para os povos do Pacífico.
Como resultado, desde a vitória do Partido Trabalhista em 2017, vimos possivelmente o maior e mais rápido aumento da desigualdade de riqueza em nossa história. Esse aumento da desigualdade penaliza mais os povos Māori e do Pacífico.
Da mesma forma, penaliza os jovens, especialmente aqueles que não têm pais que os possam ajudar a adquirir uma casa própria. Essa situação agrava a transmissão intergeracional da desigualdade.
Dou aulas a alunos de graduação em comércio que me dizem que desistiram de ter uma casa neste país. Eles irão para o exterior para tentar a sorte. E se este grupo perdeu as esperanças, o que dizer de outros jovens sem as mesmas perspectivas de renda?
História e causas
Infelizmente, os aumentos dos preços das casas não são novidade. De janeiro de 1992 a setembro de 2017, os preços das casas aumentaram em média 6,8 por cento ao ano. Desde setembro de 2017, a taxa anual subiu para 11 por cento e o aumento continuou acelerando. Os preços das casas aumentaram a uma taxa anual de 15,2% desde dezembro de 2018, e a taxa anual disparou para 21,8% desde março de 2020.
Pesquisas publicadas mostram que, nas últimas décadas, os preços das casas aumentaram como resultado de dois fatores-chave: restrições na construção de novas casas e alta migração líquida. A migração líquida é a diferença entre a chegada de novos imigrantes e a saída de pessoas.
A forte migração líquida continuou até o início da pandemia. De 2014 a 2019, a imigração líquida foi em média 4800 pessoas por mês.
Quando novos migrantes chegam, precisamos construir casas e apartamentos extras para garantir que todos tenham uma casa. No entanto, não é fácil construir novas moradias neste país.
Os conselhos (e o governo central), há muito tempo, colocam barreiras no caminho de novos desenvolvimentos – por exemplo, por meio de zoneamento, restrições de altura e atrasos no consentimento. Um estudo mostrou que os custos induzidos pelo conselho podem chegar a US $ 110.000 por apartamento novo.
A escassez de mão de obra também se mostrou problemática, em parte por causa da natureza “pára-arranca” da construção aqui. Quando “paramos”, os construtores partem para a Austrália e a maioria não volta. Governos sucessivos têm sido culpados por não aproveitarem os períodos de lentidão para aumentar a construção de moradias sociais, apesar da enorme necessidade disso. O último governo foi particularmente culpado.
De 2000 a 2017, as autorizações para novas moradias foram em média menos de 2.000 por mês. Recentemente, o clima regulatório melhorou e mais casas estão sendo construídas. De 2018 em diante, a média mensal subiu para mais de 3.000 por mês.
Essas novas casas são suficientes para acomodar mais 8.700 pessoas a cada mês (com o número médio de ocupantes por moradia). O boom da construção torna a atual explosão dos preços das casas ainda mais extraordinária.
Para agravar essa situação extraordinária, está o colapso da migração. Desde a pandemia, de abril de 2020, a imigração líquida atingiu em média 495 pessoas por mês – um décimo da taxa pré-pandemia. Construímos um grande número de casas e apartamentos e, no entanto, poucas pessoas chegaram para enchê-los. Então, o que explica a catástrofe habitacional dos últimos quatro anos se não são as questões tradicionais de alta migração e baixas taxas de construção?
Aqui, o governo ocupa o centro do palco. Em 1989, o então governo trabalhista alterou a Lei do Banco de Reserva para concentrar a política monetária na manutenção da estabilidade dos preços. Ele reconheceu que as políticas monetárias anteriores de Robert Muldoon haviam enriquecido os especuladores imobiliários, por meio de empréstimos para comprar propriedades em tempos de alta inflação.
O atual governo trabalhista, então em coalizão com a NZ First, decidiu voltar a uma formulação do ato semelhante à de Muldoon. Depois de receber conselhos do Tesouro – e, indiretamente, dos assessores do Tesouro – ampliou a lei para incluir uma nova tarefa para o Banco da Reserva: alcançar “emprego sustentável máximo”, além de seu mandato de estabilidade de preços. A lei alterada entrou em vigor em dezembro de 2018.
Não vi nenhum registro de que o Tesouro advertiu o governo de que essa mudança levaria a aumentos nos preços dos ativos, incluindo os preços das casas. Isso apesar dos estudos existentes, incluindo um meu, mostrando que definir um “mandato duplo” levaria a uma escalada dos preços dos ativos. O conselho também ignorou a experiência do período Muldoon de donos de propriedades enriquecendo como resultado de configurações de política monetária que beneficiam aqueles que possuem propriedades.
A política monetária sob a emenda da Lei do Banco da Reserva correspondeu às previsões: gerou enormes aumentos na riqueza dos proprietários às custas dos povos maori e do Pacífico e dos jovens. Os preços das casas subiram impressionantes 44 por cento em menos de três anos desde que a lei emendada entrou em vigor.
Ainda mais inacreditavelmente, os preços das casas aumentaram 30% em apenas 16 meses desde o início do bloqueio pandêmico, apesar da construção desenfreada de casas e da migração líquida virtualmente zero. As restrições na oferta de moradias e a alta migração – que tradicionalmente elevam os preços das moradias – não foram os culpados nesta ocasião.
O culpado central tem sido a política monetária, que inundou a economia de liquidez. Essa liquidez, por sua vez, encontrou seu caminho para o mercado imobiliário.
Mordendo a bala política
A igualdade de oportunidades é fundamental para um país com uma agenda de bem-estar. Como professor de bem-estar e políticas públicas, dou grande importância à promoção do bem-estar como objetivo primordial da política governamental. Consequentemente, também coloco grande ênfase na promoção da igualdade de oportunidades. Como ex-funcionário do Banco da Reserva, tive orgulho de termos substituído um regime que atuava no interesse dos proprietários às custas de pessoas que não possuíam propriedades.
Agora, voltamos a um regime de política que favorece os ricos, especialmente aqueles que possuem várias propriedades. A política monetária – impulsionada pela mudança na Lei do Banco da Reserva – aumentou a riqueza da classe dos proprietários.
Tão extraordinária é a atitude deste Governo e do último em assegurar que os enormes aumentos da riqueza não sejam tributados. Um proprietário que possuía as mesmas quatro casas durante o período terá ganho um milhão de dólares em menos de cinco anos e terá de pagar imposto zero sobre isso.
Em contraste, imagine uma família trabalhadora de baixa renda tentando economizar um depósito de $ 120.000 para comprar uma casa de $ 600.000 (um preço que hoje é menos de três quartos do preço médio). Como eles vão economizar esse depósito?
O último governo prometeu conter os preços das casas, mas não o fez. Quando pedi publicamente que adotassem políticas que retornassem os preços aos níveis de quando assumiram o cargo – exigindo uma queda de 40% nos preços -, eles se recusaram a contemplar a queda dos preços das casas de seus novos níveis mais elevados. O atual governo falhou de forma ainda mais espetacular. Também se recusou publicamente a contemplar a queda dos preços das casas de níveis ainda mais inacessíveis.
Em algum momento, um político que genuinamente defende a habitação a preços acessíveis terá que morder a bala política. Ele terá de declarar o óbvio: os preços das casas devem cair e as configurações de política precisam acelerar essa queda.
A política monetária sob a emenda da Lei do Banco da Reserva deixou os jovens e muitos povos maori e do Pacífico com maiores custos de moradia e apagou seu sonho de ter uma casa. Ao mesmo tempo, tornou pessoas como eu mais ricas, sem exigir um centavo extra de imposto sobre o ganho de riqueza não obtido.
Em termos de bem-estar, o país está incomensuravelmente mais pobre como resultado do vasto abismo de riqueza que surgiu desde 2018. E nenhum político parece se importar o suficiente para fazer algo a respeito.
Arthur Grimes é professor de bem-estar e políticas públicas na Victoria University of Wellington e membro sênior do instituto de pesquisas econômicas Motu Research.
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