Quanta dor financeira é demais para infligir às famílias jovens que lutam para pagar as suas primeiras casas?
É uma pergunta que muitos estão começando a se fazer à medida que as altas taxas de juros cobram seu preço. E
é uma pergunta que já fizemos antes.
A dor das altas taxas de juros é quase um rito de passagem geracional neste país. Os baby boomers suaram quando as taxas de hipotecas subiram para mais de 20% em meados da década de 1980. Em 2007, era a minha geração (Geração X) que entrava em pânico com taxas acima de 10%.
Mas à medida que os preços das casas dispararam, o peso desse fardo aumentou.
Não importa quantos brancos ou abacates os jovens proprietários renunciem, não há como contornar a terrível matemática da dor das hipotecas modernas.
O preço médio de uma casa em 1984 era de US$ 56.600. Em 2007, era de US$ 345.000. Em 2021, atingiu um pico de US$ 925.000, embora tenha caído para cerca de US$ 770.000 nos últimos 18 meses.
porque nós fazemos isso?
Usar a política monetária para atingir a inflação nunca foi justo. Tal como a democracia, talvez seja melhor descrito como o pior sistema, entre todas as outras alternativas.
Ao contrário de outros esforços para controlar os preços utilizados pelos governos ao longo dos anos, tem uma virtude: realmente funciona.
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Quando a inflação aumenta, aumentamos as taxas de juro num esforço para reduzir o endividamento e desacelerar a economia.
Mas é uma ferramenta que os banqueiros centrais nunca tiveram vergonha de descrever como “contundente”. O fardo financeiro recai mais sobre aqueles que estão mais endividados – normalmente os mais jovens que entraram no mercado imobiliário mais recentemente.
Essa é parte da razão pela qual a política monetária funcionou tão bem no passado.
O grupo demográfico mais jovem – aqueles entre 20 e 45 anos – é normalmente o grupo que mais gasta na economia. Os idosos são poupadores líquidos.
Assim, para que a política monetária seja transmitida de forma eficiente, é necessário que os mais jovens gastem mais quando o objectivo é expandir a economia e depois reduzam quando a situação sobreaquece.
Isso está acontecendo agora. Dados desta semana mostraram que as vendas no varejo caíram 1% no trimestre de junho.
Mas foi necessário um dos ciclos de aumento das taxas mais acentuados da história da Nova Zelândia para ganhar força (a taxa monetária oficial disparou de um mínimo histórico de 0,25 para 5,5 por cento em pouco mais de 18 meses).
Os gastos dos consumidores têm demorado a reagir, em parte porque muitos Kiwis fixam as suas taxas hipotecárias por dois anos ou mais, o que significa que leva tempo até que enfrentem a realidade do aumento das taxas.
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E hoje também há mais Kiwis mais velhos com suas hipotecas pagas ou sob controle. Eles simplesmente não estão sentindo a mesma dor.
Dor de pico
Sam Baxter, gerente geral de análise da empresa de dados de crédito Centrix, vê isso nos números.
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“Onde está essa maior exposição é na faixa etária dos 30 aos 44 anos. Esse segmento específico é onde estarão muitos dos primeiros compradores de casas. Haverá alguns investidores, mas a maioria serão proprietários-ocupantes em suas primeiras ou segundas residências”, afirma.
“Em termos de dor ou preocupação, é que muitos desses compradores terão comprado no pico do mercado imobiliário em 2020 e 2021.”
Os dados da Centrix mostram que a faixa etária com a hipoteca nominal mais alta neste momento está entre 33 e 41 anos, com uma hipoteca média acima de US$ 600.000.
Isso representa pelo menos US$ 6.000 extras por ano que eles precisam encontrar para cada aumento de ponto percentual em sua taxa – e haverá muitos lidando com números muito maiores do que isso.
As taxas de juro atingiram níveis recordemente baixos em 2020-21, e muitos desses mutuários estão agora a ser reavaliados para taxas mais elevadas do que as taxas a que os bancos “testaram o esforço” dos níveis que podiam pagar, diz Baxter.
“São pessoas que contraíram um grande empréstimo, provavelmente com juros de cerca de 2 ou 3 por cento, e agora estão saindo e sendo reavaliados com seis ou sete na frente.”
Matt Goodson, diretor administrativo da Salt Funds Management, percebeu o impacto que flui através dos resultados corporativos.
“Temos visto uma temporada de resultados realmente desigual por parte dos varejistas, o que reflete algumas das pressões do custo de vida e o custo das taxas na faixa demográfica de meados dos anos 20 até o final dos anos 40.”
Estamos claramente vendo as altas pressões sobre as taxas hipotecárias surgirem agora, diz ele.
“Mas isso não está acontecendo de forma uniforme e algumas empresas de viagens estão relatando números muito fortes.”
Goodson destaca a recente pesquisa australiana realizada pelo grupo bancário CBA, que mostra como os gastos dos grupos etários mais velhos continuaram a aumentar nos últimos meses.
Por outras palavras, as gerações mais jovens estão a ser forçadas a reduzir os gastos e a agachar-se para conseguir pagar as hipotecas, enquanto a mãe e o pai partem para a Europa, com as suas poupanças no banco e a ganhar uma boa taxa de depósito.
“O maior erro que os bancos centrais cometeram foi levar as taxas a zero e dizer que permaneceriam em zero durante vários anos – confie em nós, sabemos o que estamos a fazer”, afirma Goodson.
“Então, muitas pessoas entraram no mercado imobiliário com taxas extremamente baixas, esperando que permanecessem lá e é claro que não o fizeram.
“Esses mutuários mais jovens vivenciaram apenas um ciclo que tem sido bastante benigno. Eles não têm experiência ativa em um ambiente de altas taxas de juros. Sei que até o final do ano a grande maioria terá uma taxa muito mais alta.”
Ficando para trás
“Esperamos que os atrasos nas hipotecas continuem a aumentar durante o restante deste ano e no próximo”, afirma Baxter, da Centrix.
Os dados mostram actualmente que cerca de 1,3 por cento dos titulares de hipotecas estão em atraso. Esse é um aumento acentuado em relação ao ano passado, mas a partir de uma base muito baixa. Ainda está abaixo dos níveis de atraso anteriores à Covid.
Mas os dados mais importantes também reflectem um número crescente de pessoas idosas que têm as suas hipotecas sob controlo.
“Em termos de hipotecas, vemos definitivamente que o grupo demográfico mais velho é muito mais capaz de cumprir as suas obrigações hipotecárias”, diz Baxter.
“É entre os anos 30 e meados dos 40 que vemos o nível mais alto de atrasos nas hipotecas.”
Até o governador do Reserve Bank, Adrian Orr – o homem que aumentou as taxas – admite que existe uma distribuição desigual dos problemas da política monetária.
Esse conhecimento pesa muito, disse ele em entrevista recente ao Herald’s Mercados com Madison exibição de vídeo.
Mas Orr está inflexível de que a inflação é o mal maior neste momento.
“Eu me sentiria mal se não achasse que é para o benefício do país a longo prazo”, disse ele. “Não há vencedores com a inflação. A inflação é o grande mal, e não as taxas de juro nominais mais elevadas.”
Orr também não está convencido de que a natureza irregular da dor tenha a ver com a idade.
“Há algumas pessoas que sentem mais o peso da política monetária do que outras e não é necessariamente apenas uma questão demográfica”, disse ele.
“Para começar, os jovens podem ter menos dívidas, por exemplo. Mas é sem dúvida que tem impacto, num sentido relativo, de forma desigual em toda a economia.”
A dor também seria aguda neste momento na agricultura e na construção, disse ele.
“Sabe, o que realmente destrói o futuro dos jovens é a inflação alta e variável. Porque o que você faz com seu dinheiro?
“Gostaria de lembrar também que não são apenas as pessoas que contraíram empréstimos que são afetadas. São pessoas que estão sentadas tomando decisões de investimento. Você sabe, agora existe uma alta taxa de dificuldade para investir. Então, isso é uma grande parte dos negócios, e há pessoas que estão economizando. Eles agora estão sendo melhor recompensados por economizarem”, disse Orr.
“E da mesma forma, espero que alguns dos jovens tenham visto isso. O mercado imobiliário é bom se você quiser morar em uma casa. Não é sua única opção de investimento.”
Ficando velho
Esperançosamente, as taxas de hipotecas atingiram o pico. Esperemos que veremos a inflação continuar a cair – e as taxas de juro seguir-se-ão.
Mas a longo prazo, a política monetária enfrenta uma questão estrutural.
À medida que a população envelhece, a proporção de proprietários com uma elevada dívida está a diminuir.
O número de pessoas com mais de 65 anos atingirá 1 milhão até 2028, 1,3 milhões por volta de 2040 e 1,5 milhões até 2050, de acordo com Stats NZ.
Tanto o tamanho médio das hipotecas como a percentagem da população com hipotecas diminuem rapidamente nos grupos etários com mais de 60 anos.
À medida que a população envelhece, a política monetária demorará mais tempo a surtir efeito e os bancos centrais poderão ter de se esforçar mais do que no passado para vencer os ciclos de inflação.
As pessoas mais velhas também são normalmente poupadoras e não gastadoras.
Um estudo de 2019, Como é que o envelhecimento da população afecta a eficácia da política monetária e das políticas fiscais? por Naoyuki Yoshino e Hiroaki Miyamoto analisaram a tendência em uma das populações mais idosas do mundo, o Japão.
A investigação, realizada para o Banco Asiático de Desenvolvimento, chegou a uma conclusão clara: “O envelhecimento da população enfraquece a eficácia da política monetária na economia. Em particular, o impacto positivo do choque da política monetária sobre o consumo é enfraquecido numa economia envelhecida. Isto ocorre porque a proporção da população activa que é positivamente afectada pelo choque da política monetária expansionista diminui”, afirma o documento de investigação.
Um estudo de Yale em 2015 chegou à mesma conclusão.
Envelhecimento Populacional e Transmissão da Política Monetária ao Consumo, por Arlene Wong, examinou as implicações do envelhecimento populacional considerando duas economias: Flórida e Califórnia.
Concluiu também que os jovens respondem melhor do que os indivíduos mais velhos aos choques nas taxas de juro.
“As elasticidades de consumo dos jovens são significativamente maiores do que as da pessoa média e impulsionam a maior parte da resposta agregada”, disse Wong.
“Estes resultados implicam que o envelhecimento da população pode atenuar significativamente a transmissão da política monetária ao consumo agregado.”
Como venceremos a inflação no futuro?
A tendência sugere que talvez precisemos de ver os banqueiros centrais desenvolverem algum pensamento criativo nas próximas décadas.
Por exemplo, o antigo governador do Reserve Bank, Don Brash, sugeriu recentemente que o Reserve Bank poderia ser capacitado para combater a inflação, aumentando os impostos sobre os combustíveis como forma de atenuar os pontos problemáticos.
Mas isso seria um grande passo em direção à política ortodoxa.
Poder-se-ia argumentar que se trata apenas de política fiscal – tarefa dos governos e não dos bancos centrais.
Há fortes argumentos a defender de que o actual Governo poderia ter feito mais para facilitar o trabalho do Reserve Bank, restringindo os gastos para resistir mais fortemente à inflação.
No futuro, os governos poderão não ter escolha.
Deveríamos também reconhecer que existem algumas forças de equilíbrio que poderiam manter a questão sob controle.
Em teoria, o problema da inflação não deveria ser tão grave para uma população mais idosa.
As mesmas forças demográficas que enfraquecem a influência das taxas de juro (menor consumo e maior poupança) também aplicarão mais pressão desinflacionista à economia – como aconteceu no Japão.
Mas, contra isso, também veremos menos trabalhadores para satisfazer as necessidades da população mais idosa. Isso poderá resultar numa inflação salarial mais elevada e, com ela, numa inflação de preços.
E qualquer que seja a direcção das tendências de longo prazo, continuarão a existir choques de oferta global, coisas como guerras e pandemias que aumentam os custos dos alimentos e da cadeia de abastecimento e provocam picos de inflação.
Este tipo de acontecimentos exigirá uma resposta de política monetária.
A geração do milénio ainda poderá ter a oportunidade de irritar os seus filhos com histórias de guerra sobre os velhos e maus tempos das altas taxas de juro.
Parece que não há uma solução óbvia no horizonte para o jogo da dor geracional.
Liam Dann é editor geral de negócios da Arauto da Nova Zelândia. Ele é redator e colunista sênior e também apresenta e produz vídeos e podcasts. Ele se juntou ao Arauto em 2003.
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