Os inquilinos disseram que o esgoto subia pelo vaso sanitário e pelo ralo do banheiro e depois descia para um quarto. Foto /123RF
Os inquilinos de uma casa em Levin, propriedade da agência de transportes do país, que suportam o esgoto e a água das cheias a fluir pelos quartos, receberam 40 mil dólares de indemnização depois de terem sido levantadas preocupações sobre se a casa estava apta para ser alugada.
A casa de quatro quartos na Arapaepae Road pertencia a Waka Kotahi, que comprou a propriedade por acordo negociado sob a Lei de Obras Públicas em dezembro de 2019, para o projeto da rodovia Ōtaki ao Norte de Levin.
Os inquilinos obtiveram agora sucesso numa reclamação contra o proprietário pelas violações “significativas” de longa data, suficientemente graves para que a propriedade, que tinha um valor tributável superior a 1,3 milhões de dólares, pudesse não estar em condições de ser arrendada desde o início.
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Eles buscaram uma compensação equivalente a todo o aluguel de US$ 67.830 pago durante o aluguel de dois anos e nove meses, que começou em US$ 470 por semana quando se mudaram em junho de 2020, mas aumentou para US$ 510 quando partiram, em fevereiro deste ano.
Suas reivindicações específicas giravam em torno da inadequação do sistema de fossa séptica, o que significava que o esgoto voltava através dele e entrava na casa em quatro ocasiões.
Disseram também que o sistema de esgotos era inadequado para sustentar uma casa de quatro quartos; a água da chuva fluía livremente para a oficina anexa e depois para três dos quatro quartos; duas árvores mortas na entrada não foram removidas; um buraco na bancada da cozinha não foi reparado; e os pisos da entrada da casa não eram rejuntados e representavam riscos à saúde por serem difíceis de limpar.
Logo depois de se mudarem, eles reclamaram com o gerente da propriedade sobre problemas de encanamento no banheiro principal, incluindo que a pia e o chuveiro não escorriam adequadamente, mas “borbulhavam” e escoavam quando a descarga era dada.
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Os inquilinos, cujo nome foi ocultado, afirmaram que o imóvel, composto por casa e oficinas, foi construído sobre uma base de concreto. Eles disseram que os poços de drenagem dos canos de esgoto estavam entupidos e não funcionavam, a água do telhado da oficina escorria para o chão através de calhas podres e as telhas do campo estavam bloqueadas.
Na sua opinião, isto fez com que a água subisse na secção e entrasse na propriedade, disse o tribunal numa decisão divulgada em Julho.
A certa altura, eles disseram ao administrador da propriedade que “sete centímetros” de água inundaram o galpão e entraram na casa de um quarto “até aproximadamente um metro”.
Após dois ou três meses de locação, os ocupantes reclamaram que o esgoto escorria pelo vaso sanitário e pelo ralo do banheiro e depois descia para um quarto, que eles tinham que limpar.
Eles disseram que a propriedade cheirava a mofo e esgoto durante todo o período de locação, mas eles continuaram morando lá presumindo que precisavam por causa de um arrendamento separado de terras agrícolas adjacentes.
Assim que tomaram conhecimento de que poderiam rescindir o arrendamento e continuar com o arrendamento das terras agrícolas, o fizeram.
Eles disseram que levantaram esses problemas repetidamente com o gerente da propriedade por e-mail, telefone e pessoalmente. Parte do trabalho necessário foi realizado, mas os problemas nunca foram totalmente resolvidos.
De acordo com a decisão, a propriedade era inspecionada pelo agente do proprietário a cada seis meses, mas nem os inquilinos nem o proprietário tinham visto qualquer relatório escrito resultante dessas inspeções, além da lista fornecida ao tribunal.
Waka Kotahi disse à NZME que estava agora envolvido em discussões, seguindo o que descreveu como um caso infeliz, com o seu fornecedor ao abrigo do acordo de serviços de gestão de propriedades para aquela região.
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Os próprios relatórios do proprietário confirmaram que ele estava ciente dos problemas de entrada de água nas dependências desde setembro de 2020 e na casa desde novembro de 2022 e estava ciente da questão do esgoto desde novembro de 2022.
Um relatório de registo de riscos realizado pelo agente do proprietário em setembro de 2020 registou “várias fugas nos celeiros, mas nenhuma dentro da casa”. Isso foi observado novamente em junho de 2022, juntamente com um vazamento no telhado do galpão causado por canos de esgoto transbordando e uma árvore morta na entrada de automóveis que precisava ser derrubada.
Um outro relatório de novembro de 2022 observou que havia vários vazamentos nos celeiros, mas nenhum dentro da casa, e que durante chuvas fortes a água inundou dois quartos. No banheiro, “os resíduos podem fluir [the] ralo no chão e chuveiro”, principalmente se houvesse várias pessoas na residência.
O relatório também observou que os drenos de campo da fossa séptica pareciam estar bloqueados, árvores mortas ao lado da entrada de automóveis que eram perigosas com ventos e jorrões e calhas enferrujadas, o que aumentava os problemas de drenagem.
Um relatório de inspecção à saída em Fevereiro deste ano mostrou que pouco tinha mudado e que três quartos foram afectados pela água e o revestimento do chão de um quarto estava “gravemente afectado pela humidade, possivelmente esgoto”.
O juiz Geoffrey Baker disse que os problemas de estanqueidade e esgoto eram sérios e exigiam investigação e reparos urgentes. Ele disse que, com base nas evidências, o proprietário parecia ter feito algumas “tentativas esporádicas de investigação” e certa vez tentou, sem sucesso, remendar o telhado dos edifícios anexos, mas não removeu as árvores mortas na entrada, que eram um perigo óbvio. , apesar de ter sido notificado pelos inquilinos em diversas ocasiões.
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“A partir das evidências, parece que as reclamações dos inquilinos não foram levadas a sério até novembro de 2022.”
Baker concluiu que os inquilinos provaram, com base no equilíbrio das probabilidades, que o proprietário não conseguiu manter a propriedade.
Disse que o proprietário tem o dever fundamental de fornecer instalações estanques e um sistema de esgotos adequado para uma casa de quatro quartos “que não regurgite esgotos”, quer a propriedade tenha ou não sido demolida posteriormente.
“Estou convencido de que as deficiências eram de tal natureza e extensão que violavam significativamente o direito dos inquilinos ao gozo da propriedade.”
A indemnização concedida foi por danos gerais pela inconveniência, stress e perda de comodidade de viver numa propriedade mal conservada durante um longo período de tempo.
Danos gerais por angústia e ansiedade foram recusados. A alegação dos inquilinos de que o proprietário não cumpriu os Padrões para Casas Saudáveis foi rejeitada porque a norma não se aplicava a arrendamentos iniciados antes de 1º de julho de 2022.
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Waka Kotahi disse ao NZME que aceitou as descobertas e que alguns pequenos trabalhos já foram concluídos, incluindo a remoção de árvores mortas da propriedade.
“Estão sendo obtidas cotações para resolver os problemas mais significativos apontados na decisão, como a drenagem do imóvel. A habitação está atualmente vazia e não será alugada até que estejamos convencidos de que é seguro e saudável viver nela”, disse Waka Kotahi.
Tracy Neal é repórter de Justiça Aberta baseada em Nelson na NZME. Anteriormente, ela foi repórter regional da RNZ em Nelson-Marlborough e cobriu notícias gerais, incluindo tribunais e governo local para o Nelson Mail.
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