A propriedade na Pallant St. de Manurewa. Foto / Dean Purcell
Um homem que contratou a compra de uma casa de US$ 1,16 milhão em Auckland foi condenado a pagar US$ 429 mil por não conseguir liquidar a compra.
Os curadores do Sonny and Anna Whakaruru Family Trust processaram o possível comprador
Jay Bath por não aceitar sua oferta por escrito para comprar seu imóvel residencial em Manurewa, apesar de ter assinado um contrato para fazê-lo por US$ 1,16 milhão.
A juíza associada Rachel Sussock ouviu o caso no Tribunal Superior de Auckland em junho e emitiu sua decisão este mês.
A ação legal foi movida pelos curadores Anna Katraina Whakaruru e Sonny Marupo Whakaruru buscando julgamento sumário pelas perdas decorrentes da quebra de acordo de Bath.
Bath foi condenada a pagar uma indenização de $ 320.500, que foi o prejuízo líquido na revenda do local, juros de mora de $ 72.000, custos e despesas para a revenda de $ 36.000 e taxas do Conselho de Auckland de $ 1.200, que o trust teve que pagar até que poderia listar e depois revender a propriedade após a quebra do contrato.
Ele não contestou sua responsabilidade.
Mas ele se opôs ao julgamento sumário, argumentando que os fornecedores não agiram razoavelmente para mitigar suas perdas quando ele não fez um acordo. Eles optaram por vender a casa por cerca de 30% menos do que a oferta, argumentou.
Em setembro de 2021, os vendedores e Bath fecharam um acordo incondicional sobre a propriedade em Pallant St.
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A venda foi por US$ 1,16 milhão e Bath pagou um depósito de 5 por cento de US$ 58.000, assinando o contrato padrão da Auckland District Law Society. O pagamento estava previsto para 17 de maio do ano passado.
Mas em Abril passado, ele tentou baixar o preço, citando mudanças nos critérios de empréstimo, reduções nas avaliações de propriedades e mudanças na sua posição financeira. Ele precisava de dinheiro através de um credor de segunda linha, o que levaria tempo, então ele só queria pagar US$ 900 mil. Ele também queria que o acordo fosse adiado por mais seis meses.
Os vendedores, representados em tribunal por Jonathan Loh, rejeitaram a decisão. Seus advogados disseram que se Bath não conseguisse concluir o acordo com o valor acordado de US$ 1,16 milhão, eles o processariam.
O processo de falência também foi referido como uma opção possível caso ele não pudesse pagar.
Um mês depois, Bath novamente citou dificuldades para resolver e mais uma vez pediu a prorrogação, mas desta vez ofereceu um terceiro acordo: comprar não por US$ 1,16 milhão nem por US$ 900.000, mas por US$ 1 milhão.
Os fornecedores rejeitaram novamente essa proposta e solicitaram um adicional de US$ 30.000 para cobrir seus custos de manutenção devido ao atraso na liquidação.
Bath também rejeitou isso e, por meio de seu advogado, disse que não estava em condições financeiras de concluir o acordo e pagar os depósitos adicionais solicitados.
As discussões iam e voltavam sobre preços e datas de liquidação.
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Por fim, os fornecedores emitiram um aviso de liquidação até 7 de junho de 2022. Como não havia dinheiro disponível, eles disseram a Bath que o negócio foi cancelado e que manteriam seu depósito de US$ 58.000.
Os vendedores também lhe disseram que tinham o direito de processá-lo por danos.
Os vendedores então voltaram a listar com Ray White, mas disseram que o mercado imobiliário estava sofrendo um grande declínio. Com o aumento das taxas de juros e da inflação, havia potencial para aumentar a perda na revenda. Além disso, a carta do advogado do vendedor para Bath disse que pode haver custos adicionais, incluindo US$ 270/mês para armazenar pertences enquanto se aguarda a revenda.
Pat Lapalapa, de Ray White, apresentou uma declaração apoiando a ação do fornecedor contra Bath. Lapalapa disse que dada a urgência da revenda, ele disse aos vendedores que a melhor forma de garantir que o imóvel seria vendido no prazo de 90 dias seria por meio de leilão.
Ele baseou isso em estatísticas do aplicativo Pulse de Ray White. Estes avaliaram a taxa de sucesso de vendas num período de 90 dias em 19,2 por cento por meio de negociação ou preço pedido, mas o leilão, mesmo que não tenha sido vendido sob o martelo, teve uma taxa de sucesso de 60,5 por cento.
Mas o lance mais alto no leilão recomendado pelo agente foi de apenas US$ 700 mil. O agente indicou que o mercado havia se deteriorado.
“Foi também um momento de incerteza, pois as taxas de juro continuaram a subir. Não havia como saber quando o mercado iria melhorar”, disse Lapalapa aos vendedores.
Eventualmente, os fornecedores aceitaram uma oferta de 781.500 dólares com um depósito de 10 por cento e as suas condições eram, na opinião de Lapalapa, menos prováveis de resultar em cancelamento, uma vez que eram condições padrão de financiamento e relatório de construção, e não uma condição de devida diligência.
Essa venda foi incondicional e foi liquidada em setembro passado.
Em dezembro, os vendedores entraram com uma ação contra Bath.
No tribunal, por meio de seu advogado, Bath argumentou que os fornecedores deveriam ter concordado com seus termos.
Bath se ofereceu para concluir a compra pelo preço reduzido de US$ 1 milhão com um período de liquidação de seis meses. Ele estava disposto e era capaz de aceitar esses termos. Ele poderia recorrer à família e aos amigos se fosse necessário, inclusive nomeando-os como compradores adicionais ou substitutos.
Bath disse que o valor teria sido razoável para os fornecedores na época e era US$ 218.500 a mais do que eles receberam quando revenderam.
O juiz não concordou.
“O réu não provou ter uma defesa razoavelmente discutível de que os demandantes não agiram razoavelmente para mitigar sua perda”, disse o juiz associado Sussock.
Ela ordenou que ele pagasse os US$ 429 mil e disse que os vendedores tinham direito aos custos porque tiveram sucesso no caso.
Nenhum endereço foi fornecido no processo judicial, apenas o nome da rua.
Mas Ray White comercializou 37 Pallant St, Manurewa e uma pesquisa histórica de título mostrou o nome Whakaruru naquela propriedade anteriormente.
Anne Gibson foi a Arautoeditor de propriedades da empresa por 23 anos, ganhou muitos prêmios, escreveu livros e cobriu propriedades extensivamente aqui e no exterior.
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