37 Pallant Street, Manurewa – Jay Bath ofereceu-se para comprá-lo, depois tentou baixar o preço e não conseguiu. Foto/Dean Purcell
Os advogados dizem que podemos aprender com um comprador de casa que foi atingido por uma decisão de US$ 429.000 por não conseguir liquidar uma compra de Manurewa por US$ 1,16 milhão, mas o descumprimento estava ocorrendo com mais regularidade no setor habitacional deprimido.
mercado.
Joanna Pidgeon, da Pidgeon Law, John Waymouth, advogado especializado em imóveis, e Jeff Walters, da Albert St, escritório K3, disseram que a sentença de US$ 429 mil contra Jay Bath neste mês funcionou como um aviso.
O Tribunal Superior decidiu contra Bath por não ter comprado 37 Pallant St depois que os curadores do Sonny and Anna Whakaruru Family Trust buscaram com sucesso um julgamento sumário contra ele por renegar. Os fornecedores acabaram vendendo, mas por muito menos do que os US$ 1,16 milhão que Bath havia acordado. Eles receberam apenas US$ 781.500, então foram processados pela diferença e muitos outros custos.
Pidgeon disse que a renúncia estava aumentando, especialmente entre as pessoas que compraram no pico do mercado com acordos de longo prazo. O mercado voltou-se contra eles, com a queda dos valores das propriedades, a diminuição dos preços de venda utilizados para financiar compras ou a redução do montante que pode ser emprestado contra uma propriedade, e depois o aumento das taxas de juro, aumentando o custo do financiamento.
Esta foi uma tempestade perfeita de eventos, com os desenvolvedores em particular apanhados, incapazes de resolver.
Waymouth disse que o processo judicial tirou cinco lições: “Primeiro, os compradores não podem pensar que podem controlar o que os fornecedores fazem quando o contrato é incondicional. Esses compradores devem ter o dinheiro que oferecem ou acesso a ele de um financiador.
“Em segundo lugar, os vendedores têm muitos direitos e, desde que atuem com base no aconselhamento profissional, podem recuperar perdas nas vendas de casas que falharam. Terceiro, o preço de rescindir um contrato é muito caro e é isso que estamos vendo aqui”, disse ele.
“Quarto, a pior lição a aprender é que o desrespeito na compra de uma casa poderia implicar a falência do comprador falido se a decisão do tribunal não fosse cumprida. Bath deve pagar os danos ou recorrer da decisão punitiva ao Tribunal de Apelação”, disse Waymouth.
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A quinta lição foi a importância de fazer com que um advogado leia a pré-assinatura dos contratos, “e não digo isso só porque sou advogado”.
Waymouth disse que se uma empresa renegasse, seria liquidada e tentaria escapar da responsabilidade se não houvesse ativos. Mas o caso de Bath foi diferente porque ele é uma pessoa e não comprava como empresa ou outra entidade.
“Não há obrigação dos fornecedores de fazer nada depois que o contrato se torna incondicional. Quando ele tentou negociar a data pós-acordo, mais uma vez os fornecedores não tinham obrigação de se envolver”, disse Waymouth.
A renúncia aconteceu “mais do que as pessoas imaginam. Eu conheço muitos contratos de Auckland feitos por incorporadores que tinham acordos de seis ou 12 meses no pico pensando que poderiam desenvolver ou subdividir, mas os valores caíram, a demanda caiu e eles não conseguiram liquidar.”
Waymouth disse que um advogado poderia ter perguntado se o comprador havia conseguido financiamento e poderia cumprir suas obrigações.
O advogado do fornecedor também pode ter perguntado “tem certeza de que deseja dar a ele seis meses?” Geralmente, um acordo longo geraria um depósito de 10%, e não 5%, disse Waymouth.
Pidgeon citou 10 lições para quem deseja comprar:
1. Você tem dinheiro para comprar? Se você não tiver dinheiro, deverá condicionar sua oferta ao financiamento. Mesmo se você tiver pré-aprovação financeira, ainda poderá precisar obter uma avaliação. Atualize sua pré-aprovação caso ela tenha expirado. As regras e políticas de empréstimo mudam com o tempo, portanto, certifique-se de saber quais são as regras atuais.
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2. Fique atento aos preços de venda da região, faça sua lição de casa observando as tendências dos últimos seis meses ou mais para estar alinhado com as tendências do mercado e não pagar a mais no valor ao contratar o imóvel.
3. A sua compra deve estar condicionada a uma avaliação? Muitas vezes os bancos exigem isto, especialmente quando o mercado está em movimento, e se houver um longo período de tempo entre a assinatura e a liquidação, os valores podem mudar, o que pode reduzir o montante que pode pedir emprestado.
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4. Faça a devida diligência sobre a condição física da propriedade antes de ir incondicionalmente – uma propriedade de sonho a um bom preço pode não parecer uma pechincha se for um edifício com infiltrações, afetando a disposição de um banco em emprestar devido ao seu valor mais baixo e à necessidade de gastar dinheiro para consertar.
5. Suas circunstâncias pessoais podem mudar com o tempo – perdas de emprego, rompimentos de relacionamentos, gravidez, etc. podem afetar suas circunstâncias no momento da resolução. Qual é o seu plano alternativo – a família pode ajudar, você pode conseguir um colega de apartamento ou pensionista? Talvez você precise vender novamente para minimizar seus riscos.
6. Num mercado em queda, normalmente é melhor vender antes de comprar, pois assim saberá quanto dinheiro tem para gastar, ou condicionar a sua compra à venda da sua propriedade a um preço suficientemente elevado.
7. Se você não conseguir chegar a um acordo, o fornecedor poderá ajudá-lo a vender.
8. Peça ao fornecedor financiamento para preencher qualquer lacuna financeira.
9. Tenha cuidado ao comprar em um leilão se você não tiver feito a devida diligência sobre a propriedade e sua capacidade de contrair empréstimos. Não se empolgue se não tiver todos os fundos preparados para liquidação.
10. Obtenha aconselhamento jurídico antes de assinar um contrato e contacte o seu advogado assim que tiver conhecimento de uma situação que possa afetar a sua capacidade de resolução, pois ele poderá ajudá-lo com uma estratégia para resolver o problema ou minimizar a sua exposição.
Walters disse que está vendo situações como a de Manurewa com mais frequência, com compradores pressionados pela recessão e pelas altas taxas de juros.
Walters disse que um depósito – muitas vezes de dezenas de milhares de dólares – geralmente é suficiente para cobrir perdas, mas em um mercado onde os preços caíram até 30%, o vendedor pode processar pela perda extra, alertou.
Manurewa foi um caso aberto e encerrado: “O comprador simplesmente não conseguiu chegar a um acordo, por isso o processo de julgamento sumário é geralmente uma forma económica e atempada de obter uma sentença. A principal decisão do fornecedor será se o comprador terá fundos para pagar uma indenização por danos”, disse Walters.
Havia pouco que um comprador pudesse fazer que pudesse ser aceitável para um fornecedor em caso de inadimplência.
“Se você se comprometeu a pagar X por um imóvel, então você corre o risco de o imóvel valer X no momento da venda. Os atrasos da Covid tornaram isto mais difícil, uma vez que as posições financeiras dos compradores mudaram e as políticas de empréstimos dos bancos podem impedir os compradores de obterem o financiamento que tinham inicialmente previsto”, disse Walters.
Tentativas do Arauto discutir o caso com os advogados envolvidos e outras partes falharam até agora: “Atualmente não tenho instruções do meu cliente para discutir o assunto com a mídia”, disse o advogado do demandante, Jonathan Loh, da Inder Lynch.
Anne Gibson foi a Arautoeditor de propriedades da empresa por 23 anos, ganhou muitos prêmios, escreveu livros e cobriu propriedades extensivamente aqui e no exterior.
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