A flexibilização das regras de LVR deverá apoiar mais os potenciais compradores de casas do que as novas regras de DTI os prejudicarão. Foto/Ted Baghurst
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Não se espera que as novas regras de empréstimos bancários, que serão impostas pelo Reserve Bank (RBNZ) em meados do ano, dificultem a obtenção de hipotecas pelas pessoas – por enquanto.
A banca
O regulador propõe a introdução de restrições de dívida sobre rendimento (DTI), o que limitaria o montante que os bancos poderiam emprestar aos proprietários-ocupantes que procuram dívidas de valor superior a seis vezes os seus rendimentos anuais e aos investidores que procuram dívidas de valor superior a sete vezes os seus rendimentos anuais.
O RBNZ também deseja aliviar um pouco as restrições existentes à relação entre o valor do empréstimo e o valor do empréstimo (LVR), para tornar mais fácil para os mutuários com pequenos depósitos obterem hipotecas.
Kelvin Davidson, economista-chefe de propriedades da CoreLogic NZ, acredita que, no geral, as mudanças propostas tornarão um pouco mais fácil para as pessoas obterem hipotecas.
Analisando primeiro as restrições do DTI, Davidson partilhou a opinião do RBNZ de que estas só afectariam realmente o mercado imobiliário quando as taxas de juro caíssem e a procura de crédito aumentasse.
Com as taxas hipotecárias a oscilar em torno da marca dos 7 por cento, os potenciais mutuários precisam de ser capazes de provar aos seus bancos que conseguem pagar a dívida a cerca de 9 por cento.
Em outras palavras, alguém que desejasse uma hipoteca de US$ 600 mil (reembolsável em 30 anos) precisaria ser capaz de fazer pagamentos de US$ 1.100 por semana.
Se o RBNZ seguisse com a sua proposta de estabelecer restrições de DTI em 6:1 para proprietários-ocupantes, essa pessoa também precisaria de ganhar mais de 100 mil dólares por ano.
Digamos que eles ficaram aquém, ganhando US$ 90 mil. Isso realmente não importaria, pois eles teriam dificuldade para convencer o banco de que poderiam pagar pagamentos de US$ 1.100 por semana.
A elevada taxa de juros seria o maior problema do potencial mutuário, e não a restrição do DTI.
Agora, vamos supor que as taxas de hipoteca caíram para 4%, então o banco testou a pessoa que desejava uma hipoteca de US$ 600 mil em 6,5%.
O potencial mutuário teria que garantir ao banco que poderia pagar pagamentos semanais de US$ 875.
Embora isso ainda fosse difícil para um salário de US$ 90 mil, a pessoa estaria em melhor posição do que quando as taxas de juros eram mais altas.
Neste ponto, a restrição do DTI pode tornar-se o verdadeiro impedimento para o potencial mutuário.
Assim, Davidson disse que a imposição de restrições ao DTI este ano – embora as taxas de juro estejam elevadas – tem realmente a ver com o próximo ciclo económico.
Trata-se de evitar que as pessoas tomem demasiados empréstimos quando as taxas de juro eventualmente caem, e depois tenham problemas quando estas sobem novamente.
O RBNZ observou que não ajustaria a configuração do DTI com a mesma frequência com que altera as configurações do LVR, já que os limites se tornariam naturalmente mais restritivos em ambientes de taxas de juros baixas.
O corretor de hipotecas do Loan Market, Bruce Patten, temia que as restrições do DTI acabassem sendo muito pesadas.
“É um instrumento muito contundente que afetará as pessoas da classe média”, disse Patten, temendo que as regras impeçam o acesso a ele de pessoas que podem pagar dívidas.
O RBNZ quer permitir que até 20% dos empréstimos hipotecários dos bancos sejam destinados a mutuários que não cumpram as regras do DTI. Também quer que certos empréstimos, inclusive para novas construções, fiquem isentos das regras.
As suas regras LVR incluem isenções e “limites de velocidade” semelhantes.
No entanto, Patten ainda achava que as restrições eram demasiado “irmãs”.
Ele argumentou que os bancos estavam bem posicionados para avaliar o montante da dívida que as pessoas poderiam assumir, e a “intromissão” do RBNZ apenas desequilibraria o mercado.
O público tem até 12 de março para apresentar ao RBNZ suas propostas de DTI e LVR.
Jenée Tibshraeny é a Arauto Editor de negócios de Wellington, baseado na galeria de imprensa parlamentar. Ela é especializada em formulação de políticas governamentais e de bancos de reserva, economia e bancos.
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