O Ministro da Justiça, Kris Faafoi, anunciou mudanças na Lei da Lei de Propriedade que vão muito além das tentativas dos trabalhistas de facilitar o alívio comercial do aluguel em 2020. Foto / Mark Mitchell
Uma ação para pressionar os proprietários de imóveis a conceder aluguéis a empresas que não puderam acessar suas instalações foi baseada em “evidências anedóticas de discussões e correspondência com advogados”, disse o ministro da Justiça, Kris Faafoi.
Retorno na quarta-feira
anunciou que o governo iria “inserir uma cláusula nos arrendamentos comerciais exigindo que uma ‘proporção justa’ do aluguel fosse paga quando o inquilino não pudesse conduzir totalmente seus negócios em suas instalações devido às restrições da Covid-19”.
A mudança pegou tanto a indústria imobiliária quanto os grupos de varejo e hospitalidade completamente inconscientes. Uma carta que Faafoi enviou ao Retail NZ poucos dias antes das mudanças não deu nenhuma indicação de que a mudança estava em andamento.
Em um comunicado, Faafoi disse que o Grupo Ministerial Covid-19 – do qual ele não é membro – concordou com as propostas na quinta-feira, 9 de setembro de 2021.
“O Gabinete concordou com novas emendas quando aprovou a introdução do projeto de lei resultante na segunda-feira, 27 de setembro de 2021.”
Ele não disse porque os planos não foram anunciados ou sinalizados, mas afirmou que os problemas relacionados aos arrendamentos comerciais “surgiram novamente de forma mais aguda devido aos períodos mais longos de restrições de nível de alerta mais alto que estão ocorrendo atualmente”.
Grupos imobiliários alegaram que a mudança abrupta mina a inviolabilidade da lei contratual, enquanto alguns advogados disseram em particular que a legislação apresentada antes que a casa parecesse apressada.
Faafoi disse que o entendimento do governo sobre a questão “é baseado em evidências anedóticas de discussões e correspondência com advogados, incluindo membros da Auckland District Law Society e da New Zealand Law Society, e correspondência de grupos representativos de hospitalidade e varejo”, disse Faafoi.
“Também tem havido uma série de correspondências de outros tipos de pequenas empresas em todo o país sobre suas experiências.”
Faafoi disse que muitos proprietários fecharam acordos com seus inquilinos, mas alguns não.
“Onde há locatários que não puderam operar devido às restrições e não têm base legal para negociar suas obrigações de aluguel, as mudanças confirmadas esta semana oferecem uma forma para as partes chegarem a uma solução, seja mutuamente ou por meio de mediação ou arbitragem . “
As consultas do Ministério da Justiça foram “limitadas”, com funcionários se reunindo com a Seção de Legislação de Propriedade da Sociedade de Legislação da Nova Zelândia duas vezes em setembro para discutir as questões relacionadas aos arrendamentos comerciais e, em seguida, novamente para discutir a redação.
Em 2020, o Trabalho tentou aprovar uma legislação para inserir uma cláusula implícita para estabelecer condições para negociações de aluguel para inquilinos que não tinham cláusulas existentes ou haviam chegado a acordos voluntariamente. Faafoi descreveu os últimos movimentos como “semelhantes”.
No entanto, as propostas deste ano não incluem critérios de elegibilidade, enquanto no ano passado o inquilino ou o proprietário era uma empresa de pequeno a médio porte sediada na Nova Zelândia que não tinha mais de 20 funcionários equivalentes em tempo integral.
Também não há critérios sobre como avaliar a que corresponde uma “proporção justa”.
Os advogados alertaram que a falta de orientação provavelmente levará a discussões.
Em nota aos clientes, os sócios da Bell Gully Jane Holland e David Chisnall disseram ser “surpreendente que o Governo não tenha aproveitado a oportunidade para dar mais orientações sobre o que se entende por uma redução ‘justa’ no aluguel e nas despesas, dado o número de disputas que surgiram sob cláusulas semelhantes em arrendamentos existentes “.
O presidente-executivo do Property Council da Nova Zelândia, Leonie Freeman, disse que havia uma óbvia falta de consulta aos proprietários.
“A proposta não compreende completamente os meandros dos arrendamentos comerciais e mostra uma falha em compreender a prática comercial padrão”, disse Freeman.
“As mudanças propostas criam uma grande quantidade de ambigüidade e incerteza, com a formulação altamente subjetiva de uma ‘proporção justa’ significando que as únicas pessoas a se beneficiar da mudança proposta seriam os advogados. Essa falta de clareza significa que muitos pequenos inquilinos ou proprietários não verá os benefícios pretendidos. “
Freeman disse que entendeu que o governo consultou a Auckland District Law Society porque eles têm o contrato de arrendamento comercial padrão da indústria.
“No entanto, o Property Council da Nova Zelândia detém os aluguéis padrão do setor para varejo e industrial, mas não fomos consultados. Por que o governo decidiu se envolver com um titular de um contrato de arrendamento padrão do setor, mas não com o outro? Por enquanto, não temos responder.”
A submissão do Conselho de Propriedade sobre o Projeto de Lei de Resposta da Covid-19 (Medidas de Gerenciamento) exige critérios de elegibilidade para garantir que os inquilinos sejam avaliados em relação à necessidade e vulnerabilidade, sugerindo negócios de propriedade da Nova Zelândia com rotatividade ou limites de número de funcionários.
Descrevendo a legislação como “ambígua e vaga”, Freeman disse que permitir que todas as empresas potencialmente se qualifiquem pode fazer com que algumas empresas vulneráveis recebam menos alívio, já que os proprietários foram forçados a dar uma redução “justa” a todas as empresas qualificadas.
“Sem esclarecer o que significa ‘justo’, esta legislação apenas coloca todo o setor de volta à estaca zero.”
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O Ministro da Justiça, Kris Faafoi, anunciou mudanças na Lei da Lei de Propriedade que vão muito além das tentativas dos trabalhistas de facilitar o alívio comercial do aluguel em 2020. Foto / Mark Mitchell
Uma ação para pressionar os proprietários de imóveis a conceder aluguéis a empresas que não puderam acessar suas instalações foi baseada em “evidências anedóticas de discussões e correspondência com advogados”, disse o ministro da Justiça, Kris Faafoi.
Retorno na quarta-feira
anunciou que o governo iria “inserir uma cláusula nos arrendamentos comerciais exigindo que uma ‘proporção justa’ do aluguel fosse paga quando o inquilino não pudesse conduzir totalmente seus negócios em suas instalações devido às restrições da Covid-19”.
A mudança pegou tanto a indústria imobiliária quanto os grupos de varejo e hospitalidade completamente inconscientes. Uma carta que Faafoi enviou ao Retail NZ poucos dias antes das mudanças não deu nenhuma indicação de que a mudança estava em andamento.
Em um comunicado, Faafoi disse que o Grupo Ministerial Covid-19 – do qual ele não é membro – concordou com as propostas na quinta-feira, 9 de setembro de 2021.
“O Gabinete concordou com novas emendas quando aprovou a introdução do projeto de lei resultante na segunda-feira, 27 de setembro de 2021.”
Ele não disse porque os planos não foram anunciados ou sinalizados, mas afirmou que os problemas relacionados aos arrendamentos comerciais “surgiram novamente de forma mais aguda devido aos períodos mais longos de restrições de nível de alerta mais alto que estão ocorrendo atualmente”.
Grupos imobiliários alegaram que a mudança abrupta mina a inviolabilidade da lei contratual, enquanto alguns advogados disseram em particular que a legislação apresentada antes que a casa parecesse apressada.
Faafoi disse que o entendimento do governo sobre a questão “é baseado em evidências anedóticas de discussões e correspondência com advogados, incluindo membros da Auckland District Law Society e da New Zealand Law Society, e correspondência de grupos representativos de hospitalidade e varejo”, disse Faafoi.
“Também tem havido uma série de correspondências de outros tipos de pequenas empresas em todo o país sobre suas experiências.”
Faafoi disse que muitos proprietários fecharam acordos com seus inquilinos, mas alguns não.
“Onde há locatários que não puderam operar devido às restrições e não têm base legal para negociar suas obrigações de aluguel, as mudanças confirmadas esta semana oferecem uma forma para as partes chegarem a uma solução, seja mutuamente ou por meio de mediação ou arbitragem . “
As consultas do Ministério da Justiça foram “limitadas”, com funcionários se reunindo com a Seção de Legislação de Propriedade da Sociedade de Legislação da Nova Zelândia duas vezes em setembro para discutir as questões relacionadas aos arrendamentos comerciais e, em seguida, novamente para discutir a redação.
Em 2020, o Trabalho tentou aprovar uma legislação para inserir uma cláusula implícita para estabelecer condições para negociações de aluguel para inquilinos que não tinham cláusulas existentes ou haviam chegado a acordos voluntariamente. Faafoi descreveu os últimos movimentos como “semelhantes”.
No entanto, as propostas deste ano não incluem critérios de elegibilidade, enquanto no ano passado o inquilino ou o proprietário era uma empresa de pequeno a médio porte sediada na Nova Zelândia que não tinha mais de 20 funcionários equivalentes em tempo integral.
Também não há critérios sobre como avaliar a que corresponde uma “proporção justa”.
Os advogados alertaram que a falta de orientação provavelmente levará a discussões.
Em nota aos clientes, os sócios da Bell Gully Jane Holland e David Chisnall disseram ser “surpreendente que o Governo não tenha aproveitado a oportunidade para dar mais orientações sobre o que se entende por uma redução ‘justa’ no aluguel e nas despesas, dado o número de disputas que surgiram sob cláusulas semelhantes em arrendamentos existentes “.
O presidente-executivo do Property Council da Nova Zelândia, Leonie Freeman, disse que havia uma óbvia falta de consulta aos proprietários.
“A proposta não compreende completamente os meandros dos arrendamentos comerciais e mostra uma falha em compreender a prática comercial padrão”, disse Freeman.
“As mudanças propostas criam uma grande quantidade de ambigüidade e incerteza, com a formulação altamente subjetiva de uma ‘proporção justa’ significando que as únicas pessoas a se beneficiar da mudança proposta seriam os advogados. Essa falta de clareza significa que muitos pequenos inquilinos ou proprietários não verá os benefícios pretendidos. “
Freeman disse que entendeu que o governo consultou a Auckland District Law Society porque eles têm o contrato de arrendamento comercial padrão da indústria.
“No entanto, o Property Council da Nova Zelândia detém os aluguéis padrão do setor para varejo e industrial, mas não fomos consultados. Por que o governo decidiu se envolver com um titular de um contrato de arrendamento padrão do setor, mas não com o outro? Por enquanto, não temos responder.”
A submissão do Conselho de Propriedade sobre o Projeto de Lei de Resposta da Covid-19 (Medidas de Gerenciamento) exige critérios de elegibilidade para garantir que os inquilinos sejam avaliados em relação à necessidade e vulnerabilidade, sugerindo negócios de propriedade da Nova Zelândia com rotatividade ou limites de número de funcionários.
Descrevendo a legislação como “ambígua e vaga”, Freeman disse que permitir que todas as empresas potencialmente se qualifiquem pode fazer com que algumas empresas vulneráveis recebam menos alívio, já que os proprietários foram forçados a dar uma redução “justa” a todas as empresas qualificadas.
“Sem esclarecer o que significa ‘justo’, esta legislação apenas coloca todo o setor de volta à estaca zero.”
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