Você se lembra da bolha imobiliária? OK, se você tem 35 anos ou menos, provavelmente não – você era no máximo um adolescente quando a bolha estourou. Mas foi um grande negócio na época, e muito estranho.
Quando a bolha estava inflando no início dos anos 2000, parecia para mim e para outros – Dean Baker pode ter sido o primeiro economista proeminente a soar o alarme – ser o caso mais óbvio de erro de precificação que já vimos. Pelo menos a bolha das pontocom do final da década de 1990 tinha a desculpa de que as empresas estavam desenvolvendo novas tecnologias empolgantes, de modo que pelo menos algumas das novas empresas poderiam acabar se tornando extremamente valiosas. Mas as pessoas vêm construindo casas há milhares de anos; o que poderia justificar esses preços extraordinários?
Na época, no entanto, qualquer pessoa que levantasse questões sobre moradia era tratada como… pessoas que agora levantam questões sobre criptomoedas. (Depois que a coluna de ontem ficou online, um amigo de Wall Street enviou uma mensagem de texto “Deus ajude sua caixa de entrada.”) Recebi muitos e-mails “Você só diz que há uma bolha porque odeia o presidente Bush”.
De qualquer forma, a bolha acabou estourando, levando consigo uma grande parte do sistema financeiro. Esse é um precedente preocupante, porque os preços da habitação voltaram a subir rapidamente. De fato, o preço médio real da habitação nos principais mercados agora é mais alto do que em seu pico de 2006:
Então, a história está prestes a se repetir? Bem, existem diferenças importantes entre este aumento do preço da casa e o anterior, diferenças que, sem dúvida, tornam este menos preocupante.
Uma característica importante do aumento dos preços da habitação nos anos 2000 foi que afetou apenas algumas áreas metropolitanas. Quando escrevi sobre a bolha em 2005, argumentei que os Estados Unidos estavam efetivamente divididos entre Flatland – lugares onde era fácil aumentar a oferta habitacional – e Zoned Zone, onde “uma combinação de alta densidade populacional e restrições ao uso da terra” fez difícil construir novas casas. E os grandes aumentos de preços ocorreram apenas neste último. Por exemplo, aqui está uma comparação ao longo do tempo entre Miami e Dallas:
Essa distinção foi fundamental para minha conclusão de que estávamos no meio de uma bolha. Em meados dos anos 2000, os preços reais das casas em nível nacional aumentaram “apenas” cerca de 50%, um número que você poderia, com dolorosas contorções intelectuais, tentar justificar com base nas baixas taxas de juros. Mas não havia como justificar os aumentos de 100% ou mais que estávamos vendo em lugares como Miami e San Diego.
Desta vez, porém, é diferente. Veja novamente a comparação Miami-Dallas. Como você pode ver, o novo aumento nos preços das casas é muito mais um fenômeno nacional, com os preços subindo tanto ou mais em Flatland do que nas Zonas Zoneadas ao longo das costas. Ajustados pela inflação, os preços em lugares que foram o epicentro da bolha dos anos 2000 ainda estão abaixo do pico anterior (e seu aumento de preços é mais fácil de justificar, porque as taxas de juros estão ainda mais baixas agora); a razão pela qual a média nacional é tão alta é que os preços estão subindo em todos os lugares – mesmo em Pequenas cidades que costumavam ser pechinchas.
Como isso é possível? Nos anos 2000, os preços das casas permaneceram baixos em muitos lugares, apesar do aumento da demanda, porque havia muita oferta: os terrenos para construir eram abundantes tanto em cidades pequenas quanto em cidades que, como Houston, não tem muito em termos de zoneamento.
Desta vez, no entanto, os preços recordes das casas não levaram a um boom na construção de moradias:
Mas por que? Com as casas sendo vendidas por tanto, você pensaria que haveria um grande incentivo para os desenvolvedores lançarem novas unidades, o que eles podem fazer rapidamente. Ainda me lembro de dirigir por Nova Jersey durante o boom da McMansion e ficar impressionado com a rapidez com que as casas foram erguidas. Por que os desenvolvedores não estão correndo agora?
Em correspondência, meu antigo colega de classe e economista do MIT Charles Steindel me indicou a resposta provável: é a cadeia de suprimentos, estúpido. Veja o que está acontecendo com o preço dos materiais de construção:
Assim, os preços estão subindo, mesmo em lugares com muitos terrenos para construção, porque a oferta não pode aumentar para atender à demanda.
Junte tudo isso e o argumento para uma bolha não é tão convincente quanto era em 2005 ou 2006. Isso não significa que tudo está bem. Pessoas do setor imobiliário que conheço me dizem que ainda há uma sensação de frenesi insalubre, e as pessoas que pagaram preços altos por casas em cidades pequenas podem se arrepender quando as cadeias de suprimentos forem desembaraçadas e mais casas forem construídas.
Mas desta vez é diferente, mesmo que alguns preços de imóveis estejam começando a se parecer com a bolha dos anos 2000. Eu não diria que está tudo bem, mas uma bolha imobiliária provavelmente não está na minha lista das 10 principais coisas para se preocupar.
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