Mark Lister escreve que rachaduras estão aparecendo no mercado imobiliário. Foto / Getty Images
OPINIÃO
As rachaduras estão aparecendo no mercado imobiliário, adicionando outro vento contrário ao cenário econômico para o resto do ano.
Um grande declínio nos preços é improvável, pois são raros fora das recessões.
No entanto, o final de 2021 está cada vez mais parecendo o melhor possível para o mercado imobiliário neste ciclo.
Os preços das casas em Auckland caíram por três meses consecutivos, com o índice de preços das casas do Real Estate Institute 5,5% abaixo do pico de novembro. Os preços têm se mantido mais estáveis no resto do país, embora os sinais típicos de desaceleração sejam evidentes.
Os volumes de vendas caíram drasticamente. Todas as regiões experimentaram uma queda em relação a um ano atrás, com os volumes em todo o país (excluindo Auckland) caindo para os níveis mais baixos desde fevereiro de 2011.
O número médio de “dias para vender” aumentou cinco dias para 42 em fevereiro, 11 dias a mais do que há um ano. Os níveis de estoque aumentaram em todo o país, com todas as regiões, exceto duas (Gisborne e Costa Oeste), apresentando um aumento anual.
Volumes de vendas mais baixos, um número crescente de dias para vender e um aumento no estoque não vendido são indicadores confiáveis de que os preços das casas cairão ainda mais nos próximos meses.
Isso não seria uma grande surpresa, com a maioria dos analistas já prevendo uma desaceleração. O Reserve Bank espera um declínio constante a partir de agora até 2024, o ANZ está escolhendo uma queda de 7% este ano e o Westpac está sugerindo que os preços das casas enfraquecerão 10% nos próximos dois anos.
A perspectiva de quedas de dois dígitos pode parecer dramática, mas quando você considera que os preços das casas ainda estão 43% acima dos níveis pré-pandemia (no final de 2019), um declínio de 10% não seria nada mais do que um pontinho em um gráfico.
Regras de empréstimo mais duras têm sido um fator, mas acho que são as velhas taxas de juros que são o elefante na sala. A taxa de hipoteca de um ano caiu para 2,2% em junho do ano passado e hoje aumentou para 4%, a maior em três anos.
Para um proprietário com uma hipoteca de US$ 600.000, a diferença entre essas duas taxas resulta em um aumento semanal de US$ 134, já que os pagamentos da hipoteca aumentam de US$ 526 para US$ 660.
Esse é um aumento considerável e aumentará as pressões que as famílias já estão enfrentando por causa dos custos mais altos dos combustíveis, preços dos alimentos, seguros e tudo mais.
Há mais por vir também. Com base no que o Reserve Bank tem em mente para a Taxa de Caixa Oficial, as taxas de hipoteca estarão acima de 5 nesta época do próximo ano e caminhando para 6.
Proprietários de imóveis também sentirão o aperto. A quantia que os bancos estão dispostos a emprestar (com base em um nível fixo de renda) diminui progressivamente à medida que as taxas de juros aumentam. Isso significa que as pessoas entrarão no mercado com poder de fogo reduzido, o que pode prejudicar ainda mais a demanda e pesar nos preços.
Taxas de juros mais altas e um mercado imobiliário mais lento serão sentidos em toda a economia. Quando os preços das casas estão subindo, os consumidores se sentem mais confiantes. Eles estão muito mais inclinados a comer fora, atualizar o carro ou reformar a cozinha.
Quando os preços estão estagnados ou caindo, as pessoas se sentem menos ricas e se tornam muito mais cautelosas em como se comportam.
Acrescente uma grande dose de aperto de cinto por causa da inflação mais alta e das taxas de juros crescentes, e você terá a receita clássica para uma desaceleração econômica.
Este será um tema importante no balanço de 2022, e suspeito que muitas pessoas não apreciam a magnitude dos aumentos que estamos vendo nas taxas de hipoteca.
Um aumento de 2 ou 3 por cento não teria sido grande coisa no passado, quando as taxas de juros já eram de 5 ou 6 por cento. No entanto, quando o ponto de partida é apenas 2 ou 3 para começar, é uma duplicação do preço do dinheiro.
É improvável que isso aconteça sem alguns efeitos colaterais ao longo do caminho.
Mark Lister é chefe de pesquisa de riqueza privada da Craigs Investment Partners. As informações contidas neste artigo são fornecidas apenas para fins informativos, destinam-se a ser de natureza geral e não levam em consideração sua situação financeira, objetivos, metas ou tolerância ao risco. Antes de tomar qualquer decisão de investimento, a Craigs Investment Partners recomenda que você entre em contato com um consultor de investimentos.
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