Ruas inundadas em Pāpāmoa em 2005. Foto / NZME
Um grupo que representa algumas das figuras mais poderosas do setor imobiliário de Tauranga está apelando para mudanças de regras que afetam mais de 30.000 casas.
A apelação da Força Tarefa Urbana é uma das três Câmaras Municipais de Tauranga recebidas contra um
decisão de avançar com o Plano de Mudança 27. O conselho diz que os recursos serão ouvidos pela Justiça do Meio Ambiente.
A mudança no Plano Municipal de Tauranga foi aprovada por um painel independente após apresentações e audiências públicas no ano passado.
Introduz novas regras para gerenciar os efeitos das inundações em eventos de chuvas intensas sobre pessoas, propriedades e infraestrutura.
A mudança endurece as regras para mitigar os riscos de inundação em novos empreendimentos e afeta o que os proprietários de milhares de casas existentes consideradas em risco de inundação podem fazer com suas propriedades.
O conselho notificou a mudança de plano no final de 2020, dando-lhe efeito legal imediato.
Ao mesmo tempo, lançou novos mapas de inundações da cidade com base na modelagem de tempestades de um em 100 anos e na contabilização das previsões de mudanças climáticas.
Os mapas consideraram 30.400 propriedades com risco variável de inundação, milhares a mais do que na modelagem anterior. Os riscos de inundação modelados foram adicionados aos relatórios LIM para propriedades afetadas.
A presidente da comissão do Conselho, Anne Tolley, disse que todas as apresentações feitas durante o processo de audiência que se seguiu à notificação foram consideradas antes da decisão final ser tomada.
A força-tarefa é uma sociedade constituída para representar a indústria imobiliária de Tauranga em nome de proprietários, incorporadores, gestores e profissionais de negócios associados ao setor. Os desenvolvedores estavam entre os que se submeteram à mudança de plano no ano passado.
Em uma declaração escrita ontem, o presidente do conselho da força-tarefa, Scott Adams, disse que a organização recorreria da decisão. A força-tarefa acreditava que a mudança de plano teria um efeito prejudicial sobre os valores das propriedades em toda a cidade e acreditava que os mapas de inundação usados pelo plano eram imprecisos.
Adams, também da empresa de desenvolvimento Carrus, acredita que o Plan Change 27 criou incerteza e “uma atmosfera de desconfiança”.
Ele disse que, embora a força-tarefa entendesse que as inundações eram um problema de risco natural que a cidade enfrentava e apoiava a intenção do trabalho, era “fortemente contrária” à abordagem do conselho.
Adams disse estar particularmente preocupado com o fato de o plano dar ao conselho poder para alterar os mapas de inundações não estatutários a qualquer momento.
O grupo acreditava que o plano era capaz de criar uma zona de inundação na propriedade de alguém sem qualquer aviso prévio, potencialmente dificultando a venda ou o seguro de sua casa.
“Acreditamos que os contribuintes arcarão com os custos dessa má decisão por muitos anos, pois o mapeamento de inundações é lamentavelmente impreciso, não leva em consideração a mitigação recente do setor privado existente e provavelmente resultará em desafios frequentes dos proprietários da cidade”.
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Adams disse ao Bay of Plenty Times que acreditava ser “injusto” que os promotores imobiliários já tivessem sido atingidos com custos devido a essas mudanças.
Ele disse que, embora a mudança de plano ainda não tenha entrado em vigor, ela teve efeito legal “imediato” a partir da data em que foi notificada.
Na sua opinião: “Esses caras que querem seguir em frente, construir a cidade e aumentar a oferta de moradias, estão sendo solicitados a fazer mitigação de enchentes em propriedades que não estão em uma zona de alta inundação – mas é isso que [the council’s] mostra mapeamento impreciso.”
John Pullar, porta-voz da corporação da Sun Pacific Villas em Mount Maunganui, disse que apoia a ação da força-tarefa e se juntará a ela para apelar da decisão.
Pullar, também conselheiro do distrito de Whakatāne, disse que os planos foram perturbadores para alguns proprietários.
“Alguns proprietários de imóveis – especialmente onde estamos – ficarão bastante angustiados porque isso afeta seu valor de revenda.”
Tolley disse que o painel considerou as opiniões de todos os candidatos sobre a proposta de mudança de plano e as evidências apresentadas a eles em uma audiência em dezembro antes de tomar a decisão.
O painel foi composto por quatro especialistas em planejamento, desenho urbano, tikanga Māori, infraestrutura e águas pluviais.
A decisão foi notificada publicamente em 11 de abril, com o prazo de recurso encerrado em 25 de maio.
Tolley disse que o conselho recebeu três recursos que serão ouvidos pelo Tribunal do Meio Ambiente.
Por causa disso, era inapropriado comentar sobre a substância dos recursos antes desse processo, disse Tolley.
“Plan Change 27 procura reduzir o risco de inundações ao longo do tempo, à medida que o desenvolvimento ou redesenvolvimento ocorre”, disse ela.
Foi também um “aspecto chave” do Projeto Integrado de Águas Pluviais que foi desenvolvido após eventos significativos de inundação em 2005 e 2013, disse ela.
“O primeiro princípio do ISP é reduzir o risco de segurança para as pessoas, introduzindo um nível de serviço focado na segurança, bem como gerenciar inundações por meio de investimento e regulamentação em infraestrutura”.
Durante todo o processo de apresentação e audiência de mudança de plano, o Conselho Regional de Bay of Plenty forneceu apoio ao plano, que dá efeito ao capítulo sobre riscos naturais da Declaração de Política Regional, disse ela.
Um porta-voz do conselho disse que os moradores preocupados podem solicitar uma revisão do risco de inundação que foi identificado em sua propriedade a qualquer momento, entrando em contato com o conselho da cidade com todas as informações relevantes da propriedade e um engenheiro de águas pode revisar a situação, com potencial para alterar os mapas .
Também era importante lembrar que o mapeamento era “prospectivo” e levava em conta os efeitos esperados das mudanças climáticas sobre chuvas fortes e frequência.
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