Há um ano, os negócios fervilhavam para Liang Jiawei, um vendedor de imóveis em Zhanjiang, uma cidade costeira no sul da China.
Ele poderia vender três apartamentos em um dia sem muito esforço. Os apartamentos eram bastante genéricos, admitiu Liang, mas o novo complexo de prédios – em um bairro promissor não muito longe de uma estação ferroviária de alta velocidade – foi suficiente para atrair compradores.
Então veio uma súbita reversão da sorte. O setor imobiliário da China começou a desmoronar sob o peso de suas enormes dívidas. O que já estava se tornando o pior mercado imobiliário do país em anos sofreu outro golpe quando uma nova variante do coronavírus desencadeou bloqueios generalizados e paralisou a economia.
A turbulência provocou uma queda nas vendas de novas casas e preços imobiliários deprimidos pela primeira vez em anos, colocando em risco as perspectivas de uma economia já frágil que passou a depender de habitação para o crescimento do emprego e gastos das empresas, e colocando em risco uma economia importante investimento para milhões de famílias chinesas.
Até agora, os esforços da China para reviver o mercado imobiliário com taxas de hipoteca mais baixas, crédito mais fácil, subsídios e regulamentações mais flexíveis não funcionaram. Em abril e maio, os preços das casas novas caíram em mais da metade das 70 maiores cidades da China pela primeira vez desde 2016, e as vendas dessas propriedades caíram quase 60%.
Zhanjiang, uma cidade portuária de sete milhões de pessoas, teve algumas das quedas de preços mais acentuadas entre as grandes cidades. Liang disse que vendeu apenas cinco apartamentos em abril. Maio foi ainda pior.
“Os preços caíram, mas o entusiasmo pela compra de casas ainda não voltou”, disse Liang. “A economia não está boa e o impacto contínuo da pandemia mudou completamente a situação.”
À medida que a China emerge lentamente de bloqueios restritivos, o país está focado em evitar uma desaceleração econômica. No mês passado, seu primeiro-ministro, Li Keqiang, convocou uma reunião de emergência e emitiu um grave aviso a mais de 100.000 funcionários de que empresas e governos locais precisavam agir com “clara urgência”.
O setor imobiliário é uma grande e importante alavanca. Desde que a China começou a implementar reformas em 1988 para a habitação comercial, a propriedade tornou-se um pilar de uma economia ascendente. Por algumas estimativas, é responsável por cerca de 30% do PIB da China depois de fatorar em indústrias relacionadas, como construção e gestão de propriedades.
A propriedade também tem um significado profundo na sociedade chinesa. Para os jovens que querem se casar, possuir uma casa é considerado uma obrigação antes de começar uma família. Em vez de investir em ações e títulos, as famílias chinesas alocam a maior parte de suas economias em imóveis – mais que o dobro da taxa dos americanos.
Além disso, um impacto nos preços dos imóveis pode afetar a economia, corroendo o quanto os compradores chineses estão dispostos a gastar em eletrodomésticos, roupas, joias ou carros.
Com a economia no limbo, Pequim está tentando fazer as pessoas comprarem imóveis novamente.
O governo suspendeu um programa de teste para implementar impostos sobre a propriedade em março. No mês passado, os bancos chineses cortar custos de hipoteca pelo maior valor desde que um novo sistema de taxas de juros foi implementado em 2019.
Além disso, vários governos locais lançaram dezenas de novas políticas para promover a compra de casas. Meishan, uma cidade da província de Sichuan, disse que oferecerá subsídios para a compra de novas casas antes do final do ano. O governo de Wenzhou, uma cidade na província de Zhejiang, disse que agora permitirá pagamentos de juros apenas nos primeiros três anos de hipotecas para compradores de casas pela primeira vez. Huainan, uma cidade na província de Anhui, ordenou que os bancos estendessem mais dinheiro e reduzissem os prazos de aprovação de empréstimos, bem como reduzissem as taxas de hipoteca e os requisitos de adiantamento para compradores de primeira viagem.
Para alguns potenciais compradores de imóveis, os incentivos não são suficientes para compensar os riscos.
Cao Jingyu, que trabalha para uma empresa de móveis para áreas externas em Shenzhen, disse que uma entrada menor significaria apenas mais pagamentos bancários ao longo do tempo. Dado o estado frágil da economia e a possibilidade sempre presente de ser demitida, ela disse que não quer investir uma grande parte de seu dinheiro em uma casa.
No início deste ano, ela quase comprou um apartamento na parte norte de Shenzhen. Depois de fazer um depósito em uma casa em construção, ela hesitou ao perceber que apenas 20% das unidades haviam sido vendidas. No último minuto, ela recuou.
“Ainda estou preocupada com o grande risco de comprar uma casa”, disse Cao, 30. “Quando eu quiser vender a propriedade, posso tirá-la das minhas mãos?”
Há um ano, a preocupação com o mercado imobiliário da China não era de compradores relutantes, mas de especuladores frenéticos. Quando uma propriedade em Shenzhen ficou disponível em março de 2020, as 288 unidades do prédio esgotado online em sete minutossegundo a mídia estatal.
As autoridades chinesas, preocupadas com uma bolha imobiliária e seu impacto no sistema financeiro, decretaram o chamado três linhas vermelhas política para conter os hábitos de empréstimos imprudentes dos maiores promotores imobiliários do país.
As novas regras, que exigiam que as empresas pagassem dívidas antes de pegar mais dinheiro emprestado, começaram a expor rachaduras no mercado imobiliário. No final de 2021, o China Evergrande Group, desenvolvedor imobiliário altamente endividado, deixou de pagar os pagamentos de títulos aos credores. Desde Evergrande, mais de uma dúzia de empresas entraram em default.
Em meio aos problemas de dívida, as autoridades chinesas pressionaram os desenvolvedores a priorizar o acabamento das propriedades de construção que já haviam vendido. Mas a pressa de empresas sem dinheiro para concluir projetos levantou um novo conjunto de problemas: protestos contra o trabalho de má qualidade.
Quando a Evergrande começou a ter problemas de liquidez, estima-se que 1,6 milhão de pessoas esperavam que o desenvolvedor concluísse as casas que já haviam comprado.
He Qiang, um vendedor de carros de 27 anos, comprou uma propriedade de Evergrande em 2019 com a expectativa de que ela fosse concluída em 2021. Foi adiada para junho.
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O Sr. Ele disse que não acha que o último prazo seja realista. Os apartamentos ainda não têm eletricidade. Os elevadores não estão acabados e os pisos de madeira não estão instalados.
E ele já notou problemas. As janelas vazam. Os espaços ao ar livre são apenas pistas largas para carros, sem calçadas para os moradores. Não há arbustos ou árvores, apenas pedaços de grama nua.
Quando Evergrande marcou uma cerimônia para o prédio, os moradores protestaram e o evento foi cancelado. O desenvolvedor disse aos moradores que não há dinheiro para mais nada.
“Disseram-nos para não sermos muito exigentes. Ainda há muitas pessoas que não conseguiram terminar seus apartamentos”, disse He.
O Evergrande não respondeu aos e-mails pedindo comentários e os números de telefone listados em seu site foram desconectados.
Pessoas em todo o país estão protestando contra problemas de qualidade e promessas não cumpridas.
Louis Lee, administrador de 38 anos de uma imobiliária, comprou um apartamento em 2019 no complexo “Moon on the Sea” da Vanke, uma das maiores incorporadoras do país. Ela foi informada de que o complexo em Guangzhou acabaria por incluir um shopping center com mercearias e uma escola internacional – um importante ponto de venda para Lee, que tem dois filhos pequenos.
Mas mais de um ano depois que ela se mudou, o prédio da escola e o shopping continuam vazios. Os moradores disseram que Vanke lhes disse que não havia interesse suficiente das empresas para encher o shopping, e um pedido para a escola estava preso à burocracia do governo.
O distrito local desafiou esta versão dos eventos. Ele disse aos moradores que Vanke não havia pago o aluguel do terreno nos últimos anos por causa de uma disputa financeira com a vila, que possuía o terreno. Depois que o assunto foi levado ao tribunal, Vanke acabou pagando, mas atualmente não há planos para uma escola internacional.
Em abril, proprietários enfurecidos penduraram um banner cobrindo os 10 andares mais altos do arranha-céu que dizia “Vanke propaganda enganosa”, com base nas fotos dos moradores. Outros banners alertavam as pessoas que comprar uma casa Vanke “arruinaria suas vidas”. Quando a polícia chegou para dizer aos proprietários que removessem as faixas, os manifestantes se recusaram e entraram em confronto com os policiais. Vanke não respondeu aos e-mails pedindo comentários.
A Sra. Lee se arrepende de ter comprado a propriedade. Ela diz que os problemas financeiros enfrentados pelos desenvolvedores estão levando a problemas de qualidade.
“Pessoalmente, não recomendo comprar apartamentos agora”, disse Lee. “As pessoas realmente deveriam pensar duas vezes.”
Claire Fu contribuiu com relatórios e pesquisas.
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