Os temores estão aumentando para o mercado imobiliário à medida que as vendas e as consultas caem para novas construções. Foto / Getty Images
A desaceleração das pessoas que desejam construir uma nova casa causou ondas de choque, pois a “lacuna do comprador entre obter uma nova construção ou comprar uma casa existente está aumentando”.
Líderes do setor alertam para a crise imobiliária
poderia se aprofundar e os preços dos imóveis poderiam ficar “fora de controle” novamente se novas construções parassem.
Vendas e consultas, em meio ao aumento dos custos de materiais e problemas na cadeia de suprimentos, caíram em todo o país, diz a Associação de Construtores Mestres da Nova Zelândia, à medida que os empréstimos se tornam mais difíceis e os bancos querem contratos de preço fixo.
Um dos maiores bancos da Nova Zelândia disse que menos de 15 por cento de seus empréstimos imobiliários emitidos nos últimos seis meses foram para construção, embora o número tenha permanecido estável.
A ministra da Habitação, Megan Woods, disse que a única maneira de o país sair da crise habitacional é construir sua saída.
“É por isso que nossas políticas para estabilizar o crescimento dos preços das casas e direcionar o mercado para compradores de primeira casa são voltadas para novas construções e continuamos a ver sinais positivos no que diz respeito ao interesse contínuo na construção de novas casas e atividade no setor.” ‘
No ano até março de 2022, um recorde de 50.858 autorizações foram emitidas para novas residências, um aumento de 24% em relação ao ano anterior.
O vice-presidente nacional da Master Builders Association, Johnny Calley, da Calley Homes, com sede em Tauranga, disse que não há dúvida de que a Nova Zelândia precisa de “mais casas no terreno”.
No entanto, em sua opinião, as atuais configurações do sistema bancário diminuíram a capacidade das pessoas de acessar o financiamento e uma desaceleração era iminente.
Altos preços de materiais e atrasos na cadeia de suprimentos, combinados com taxas de juros crescentes e altos índices de serviço da dívida, forçaram muitas pessoas a sair do mercado de novas construções.
”Eles estão querendo comprar uma casa existente ou fazer reformas em sua casa existente.”
Calley disse que os contratos de preço fixo sobrecarregavam os construtores com todas as cláusulas de aumento de risco e custo que precisavam ser incluídas.
“Se a construtora falir, os bancos também não ganham. Portanto, trata-se dos bancos trabalhando em colaboração com a indústria da construção… para obter uma compreensão clara de como é um contrato justo e tem a flexibilidade de sustentar os aumentos de maneira justa”.
As preocupações já estavam aumentando rapidamente.
”Estamos sendo informados por nossos membros em toda a Nova Zelândia que as vendas caíram e as consultas caíram com ele para novas casas construídas.”
O executivo-chefe da New Zealand Certified Builders, Malcolm Fleming, disse que seus membros indicaram que as consultas futuras para novas construções estão secando.
Os membros estavam relatando cargas de trabalho completas para os próximos 12 a 24 meses, mas novas consultas para construções e reformas de casas estavam diminuindo.
O contrato de preço fixo do NZCB inclui uma cláusula de flutuação de custos, mas a maioria dos membros estava usando seu contrato de custo e mark-up para seus projetos.
A gerente da filial da Barrett Homes Bay of Plenty, Lianne Simpkin, disse que as consultas diminuíram e “a lacuna entre as novas construções e as casas existentes está começando a reaparecer”.
Todas as instituições de crédito tinham condições variadas e a chave era combinar o cliente com o credor certo, disse ela.
“Os compradores estão considerando uma variedade de opções para garantir sua primeira casa, incluindo opções compartilhadas com familiares ou amigos. Embora os aumentos de custos tenham afetado a acessibilidade, as regras de dedutibilidade de juros do governo ainda estão tornando as novas construções atraentes para os investidores.”
Como os consumidores estavam mais preocupados com os custos, estava construindo casas mais acessíveis, incluindo duplex, terraços e quadplex na Bay of Plenty.
O diretor-gerente do Classic Group, Matt Lagerberg, disse que muitos bancos solicitam contratos de preço fixo, especialmente para clientes que apenas ultrapassam o limite de empréstimos para aprovação.
Estava acessando contratos de preço fixo individualmente.
”Podemos oferecer contratos de preço fixo quando agendamos a liberação de pacotes de casas e terrenos pouco antes do início da construção, permitindo-nos fixar os preços com subcontratados. Em alguns casos, onde há atrasos no fornecimento de produtos ou incerteza nos tempos de resposta para consentimento, estamos sendo mais cautelosos.”
O executivo-chefe e proprietário do The Mortgage Lab, com sede em Tauranga, Rupert Gough, disse que evidências anedóticas sugerem que o número de pessoas solicitando hipotecas para construir uma nova casa caiu, embora ele não tenha visto.
Do ponto de vista dos bancos, eles não poderiam ter custos adicionais ilimitados, mas, por outro lado, os construtores estavam experimentando um aumento de 40% ao ano nos custos e despesas e problemas logísticos ultrajantes.
O problema era a inflação e mais materiais precisavam ser comprados em construções.
”Ninguém está ganhando nesta economia.”
Uma porta-voz do Westpac disse que nos últimos seis meses menos de 15% dos empréstimos emitidos foram para construção e que o número permaneceu estável.
O número de contratos a preço fixo também se manteve bastante consistente.
”Para garantir que nossos clientes estejam preparados para possíveis excessos de custos, criamos uma estimativa de custo adicional quando eles solicitam empréstimos para construção.”
O gerente sênior do Kiwibank Retail Credit, Matt Wayne-Bowles, disse que o banco não exigia contratos de preço fixo onde a acessibilidade do cliente era forte.
Estava ciente das atuais pressões sobre o setor de construção e os impactos nos contratos de preço fixo.
“Como um credor responsável, revisamos cada negócio caso a caso para avaliar quais cláusulas estão nesse contrato e, quando apropriado, adicionamos contingências.
”As contingências são para garantir que haja dinheiro adicional na avaliação de acessibilidade para cobrir custos adicionais, bem como garantir que o cliente tenha patrimônio suficiente no final da construção.”
Dado o significativo pipeline de construção, o Kiwibank não esperava ver grandes quedas na demanda por empréstimos para habitação em novas construções.
“Estamos mais do que felizes em considerar outros tipos de contrato. Além disso, as novas construções estão isentas das restrições de empréstimo da relação empréstimo/valor.”
Uma porta-voz do ANZ disse que também estava ciente da atual pressão sobre a indústria da construção e da escalada de custos que poderia ocorrer como resultado.
Ainda empresta a clientes que constroem uma casa sem um contrato de preço fixo, mas, como foi o caso de todos os empréstimos, os critérios diferem dependendo do tipo de contrato.
Contratos não fixos que poderiam ver os custos aumentarem apresentavam maior risco, pois não tinham a certeza de preço que um contrato de preço fixo oferece.
Tinha treinadores de construção para apoiar as pessoas durante o processo para garantir o melhor resultado.
O presidente-executivo da Associação de Banqueiros da Nova Zelândia, Roger Beaumont, disse que os bancos consideram os pedidos de empréstimo caso a caso, levando em consideração vários fatores dentro do contexto de suas políticas de crédito e apetite ao risco.
”A qualidade da garantia fornecida para o empréstimo pode ser um fator no mix, juntamente com outros fatores, como a capacidade do cliente de pagar o empréstimo.”
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