O plano de Nova York para renovar e expandir a Estação Pensilvânia em Manhattan fornecerá incentivos fiscais que podem totalizar cerca de US$ 1,2 bilhão para desenvolvedores de torres comerciais, mas produzirão apenas receita suficiente em troca para cobrir cerca de metade das melhorias na estação decadente, concluiu uma nova análise financeira. .
Esse déficit exigiria que o estado chegasse com mais de US$ 3 bilhões de outras fontes para pagar a reforma da estação, um projeto favorito da governadora Kathy Hochul que está estimado em pelo menos US$ 7,5 bilhões, segundo a nova análise divulgada na quarta-feira.
o avaliação poderia fornecer munição para os críticos do plano do governador, que incluem líderes comunitários e inquilinos que podem ser deslocados por um dos maiores projetos imobiliários do país. A Sra. Hochul pediu que o projeto seja acelerado, dizendo que transformaria a Penn Station de um “inferno” em um centro de transporte moderno e espaçoso.
Conduzida por pesquisadores do Schwartz Center for Economic Policy Analysis da New School, a análise pretendia preencher as lacunas do plano incompleto que as autoridades estaduais compartilharam até agora. O estudo foi encomendado pela Reinvent Albany, um grupo de vigilância que pressionou por mais transparência sobre a proposta de redesenvolvimento em massa.
Reinvent Albany e alguns líderes comunitários em Midtown se opuseram ao plano de Hochul, achando-o generoso demais para a Vornado Realty Trust, uma grande construtora de escritórios cujo presidente-executivo, Steven Roth, doou para a campanha eleitoral do governador. Vornado possui a maioria dos locais onde edifícios de escritórios super altos poderiam ser construídos sob o plano.
Melhorando o trajeto para NYC
Um projeto de US$ 30 bilhões é uma ligação de trânsito crucial entre Midtown Manhattan e Nova Jersey que atende passageiros e viajantes locais no Corredor Nordeste da Amtrak.
Vornado não respondeu a um pedido de comentário. O Sr. Roth chamou a reconstrução da área da Penn Station de “Terra Prometida” de Vornado.
O plano de Hochul, herdado de seu antecessor, o ex-governador Andrew M. Cuomo, permitiria que os desenvolvedores construíssem 10 torres super altas nos quarteirões ao redor da Penn Station em Midtown. Em vez de pagar impostos de propriedade à cidade sobre esses prédios, os proprietários fariam pagamentos ao estado que ajudariam a cobrir parte dos custos de reforma e expansão da estação.
Mas a agência estatal que supervisiona o projeto, Empire State Development, não detalhou os termos financeiros do plano. Sem detalhes, algumas autoridades eleitas e líderes comunitários questionaram se o plano é viável e qual o risco que ele pode representar para os contribuintes.
“Qual é o risco? Quanto isso vai custar ao público? E qual é a extensão dos subsídios que os desenvolvedores estão recebendo”, disse Brad Hoylman, um senador estadual democrata cujo distrito circunda Penn Station. “Essas são todas as perguntas que precisam ser respondidas antes que a ESD vote para aprovar o plano geral do projeto.”
Matthew Gorton, porta-voz da agência, disse que a votação provavelmente ocorrerá na próxima reunião do conselho em 21 de julho. Ele disse que a agência divulgará os detalhes financeiros do plano antes disso.
“O estado está aumentando a base tributária da cidade ao liberar o valor real da área há muito negligenciada, o que melhorará a vida de milhões de passageiros de Nova York”, disse Gorton. “O estado trabalhou lado a lado com os líderes locais para garantir que a cidade e a comunidade ao redor de Penn sejam parceiros poderosos nessa revitalização há muito esperada.”
Um relatório divulgado em maio pelo Escritório Independente de Orçamento da cidade disse que os novos edifícios podem não produzir receita suficiente para acompanhar as contas do estado para o trabalho na estação. Nesse caso, os contribuintes de Nova York podem ter que preencher a lacuna, concluiu o relatório.
Reinvent Albany recorreu a pesquisadores da New School que haviam analisado anteriormente um arranjo semelhante que a cidade usou para o desenvolvimento de Hudson Yards, um enorme empreendimento comercial a poucos quarteirões a oeste da Penn Station. Esses pesquisadores, Bridget Fisher e Flávia Leite, aplicaram esse modelo à descrição limitada que as autoridades estaduais deram do plano da Penn Station.
Na Hudson Yards, os desenvolvedores receberam uma redução de impostos máxima de 20%, disse Fisher. Esses descontos diminuem gradualmente quatro anos após a conclusão de um edifício, disse ela.
Pela mesma fórmula, os desenvolvedores das nove torres comerciais ao redor da Penn Station – uma delas está prevista para ser um edifício residencial – receberiam uma redução de impostos de US$ 1,2 bilhão, disse Fisher. Ao longo de 20 anos após a conclusão da construção, os pagamentos líquidos ao estado totalizariam cerca de US$ 5,4 bilhões, segundo a análise.
Mas o estado prometeu que a cidade não perderia nenhum dos impostos sobre a propriedade que receberia dos locais ao redor da Penn Station. Isso reduziria a receita do plano do estado em cerca de US$ 1,3 bilhão, deixando apenas US$ 4,1 bilhões para gastar na estação, de acordo com a análise.
A Sra. Fisher disse que ela e seu colega pesquisador tinham uma visão otimista de que o projeto de desenvolvimento prosseguiria conforme planejado, sem ser interrompido por uma recessão ou prejudicado por custos excessivos na Penn Station.
“Este é o nível mais alto”, disse Fisher. “Assume-se que tudo vai bem para o estado.” Mas ela acrescentou: “Em condições menos que perfeitas, essas receitas potenciais provavelmente cairão”.
Autoridades estaduais estimaram a participação de Nova York no custo de reforma e expansão da estação entre US$ 7,5 bilhões e US$ 10 bilhões. Nova York concordou em pagar cerca de um quarto dos custos totais, com o restante a ser fornecido pelo governo federal, Amtrak e Nova Jersey. A Amtrak é proprietária da estação e a New Jersey Transit é uma de suas maiores usuárias.
Antes da pandemia, a Penn Station era o centro de trânsito mais movimentado do país, sobrecarregado durante as horas de ponta por multidões de passageiros entrando e saindo dos trens. Nenhuma jóia arquitetônica para começar, a estação de metrô de 54 anos havia se deteriorado a uma condição embaraçosa.
No mês passado, a Metropolitan Transportation Authority pediu propostas para projetar a estação renovada. Essas propostas devem ser entregues até 28 de julho e o estado pretende escolher um designer ainda este ano.
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