Como um taco de hóquei evitou um assalto, o julgamento de quatro dias de semana de trabalho começa e a última jogada de golpistas de texto nas últimas manchetes do New Zealand Herald. Vídeo / NZ Herald
A dívida imobiliária aumentou a um ritmo mais lento no ano passado, mas o custo do serviço dessa dívida aumentou acentuadamente.
Dados do Reserve Bank mostram que a dívida imobiliária aumentou 6,9%, para US$ 339,41
bilhões no ano até 31 de maio. Isso foi muito mais lento do que o crescimento de 11,5% no ano até maio de 2021.
Mas, ao mesmo tempo, as taxas de prazo fixo de um ano saltaram de uma baixa recorde de 2,25% para mais de 5%.
Kelvin Davidson, economista sênior da CoreLogic, disse que, do ponto de vista da estabilidade financeira, a Nova Zelândia não poderia continuar do jeito que estava.
“A habitação foi muito esticada em termos de acessibilidade. Não há almoço grátis em economia, em algum momento as taxas de juros iriam subir.”
Ele disse que o montante da dívida ainda está aumentando e seu crescimento pode desacelerar um pouco mais ainda.
“Os próprios preços das casas estão caindo para que as pessoas não precisem tanto tomar empréstimos. Seja o ambiente de crédito mais apertado arrastando os preços das casas ou os preços das casas limitando naturalmente o crescimento do crédito – é um pouco galinha e ovo. pouco dos dois.”
No ano passado, os limites bancários para empréstimos de baixo depósito para investidores e, em seguida, proprietários-ocupantes se apertaram, seguidos por mudanças na Lei de Contratos de Crédito e Financiamento ao Consumidor.
Em resposta, os bancos mudaram suas políticas de empréstimos e, além disso, as taxas de hipoteca estão em alta.
“Você simplesmente não pode obter tanto crédito agora para um determinado nível de renda porque custa mais pagar a dívida.”
Mas podemos pagar?
Davidson disse que estava consciente da visão de que tudo estava bem até que não estivesse mais.
“Nem tudo é desgraça e tristeza. O desemprego ainda é baixo – isso é um grande apoio para a capacidade das pessoas de pagar suas dívidas.”
O desemprego era a chave e, embora estivesse baixo agora, nem sempre seria o caso.
“Ainda há alguns riscos de que o desemprego aumente. Sabemos que a confiança empresarial está baixa, há incerteza globalmente. Não posso imaginar que o desemprego será tão baixo para sempre.”
Questionado se a dívida imobiliária da Nova Zelândia era acessível, o economista sênior do ANZ, Miles Workman, disse que a resposta rápida foi que estava tudo bem.
“Mas isso é realmente baseado na premissa de que a renda das famílias se mantém e continua a crescer.”
Workman disse que a melhor maneira de avaliá-lo era observar a porcentagem da renda familiar disponível necessária para pagar a dívida hipotecária.
Essa porcentagem atingiu um pico de cerca de 14% pouco antes da crise financeira global em 2008, mas caiu para um mínimo recente de pouco mais de 5% em meados de 2021.
Com base nas previsões de que a taxa de caixa oficial aumentará para 4% e assumindo margens semelhantes nas taxas de hipoteca bancária, Workman disse que o ANZ espera que a participação da renda suba para um pico de cerca de 9,3%.
“Isso sugere que será mais doloroso para as famílias pagarem essa dívida.”
Mas ainda estaria bem abaixo do pico de 14% que existia antes do GFC.
“Há obviamente armadilhas para esse tipo de análise.”
Ele usa renda familiar média e níveis de endividamento, mas era a família marginal que realmente sofreria.
“É o seu primeiro comprador de casa recente que comprou no auge do mercado imobiliário, provavelmente em novembro do ano passado, pegou emprestado 80% desse valor e conseguiu uma hipoteca excepcionalmente alta e provavelmente não esperava que as taxas de juros fossem tão altas”.
Workman disse que, em teoria, as taxas de hipoteca mais altas ainda deveriam ser acessíveis, já que os bancos estavam testando a capacidade de manutenção dos mutuários a uma taxa mais alta do que a taxa de mercado na época.
“Haverá alguns casos de famílias que lutam, mas o grande risco em torno desses cálculos é provavelmente menor no lado das taxas de juros da equação.
“A grande vulnerabilidade aqui é a renda familiar.”
O desemprego está atualmente em uma baixa recorde e pode cair ainda mais quando os dados trimestrais forem divulgados na quarta-feira.
Mas Workman disse que se a Nova Zelândia visse um choque no emprego, onde muitas pessoas perdessem seus empregos, poderia haver mais situações em que as pessoas fossem forçadas a vender suas casas porque não conseguiram pagar a dívida.
“Então você realmente vê uma correção acentuada nos preços das casas e um pouso forçado na economia como um todo.”
Workman disse que, como os dados do mercado de trabalho e da inflação atrasaram as decisões de política monetária em 12 a 18 meses, tornou difícil para o Reserve Bank diagnosticar onde eles precisam parar de aumentar a taxa de câmbio.
“O risco de um pouso forçado é maior. O risco de uma recessão é extremamente maior.”
A perda de empregos era o grande risco, mas o risco da taxa de juros também era uma preocupação, disse Workman.
Se a inflação for mais persistente do que o esperado, o Reserve Bank pode ter que aumentar a taxa de caixa mais do que o previsto.
“Se as taxas de hipoteca subirem mais 300 pontos base, um OCR de 7 – esse é um cenário extremo – nos leva de volta aos 14% da renda disponível que prevalecia pouco antes do GFC.”
As taxas de juros foram reduzidas após o GFC, de modo que as taxas de serviço caíram, mas isso não impediu que milhares de pessoas fossem para uma venda de hipoteca.
“Certamente há um certo aperto de cinto que deve ocorrer, mas mesmo que esses riscos de alta da taxa de juros se materializem … você ainda acabará no território onde estivemos antes.
“O fato assustador seria uma taxa de mudança tão rápida.”
Passar de 5% para 14% da renda em um espaço de tempo muito curto seria algo sem precedentes.
Antes do GFC, levava de 2003 a 2008 para atingir essa alta.
Desta vez, se esse cenário de pior caso acontecer, poderá haver um aumento de 5% em junho de 2021 para 14% em junho de 2024.
“Isso provavelmente teria algum tipo de fator de choque para as famílias e depois as faria recuar nos gastos”, disse Workman.
“Eu não quero ficar aqui e dizer que sim, é acessível e estamos todos bem. Ainda estamos falando de uma mudança muito rápida, mesmo em nosso cenário básico. É muita renda disponível que evapora para o serviço da dívida.
“Mas é assim que a política monetária deve funcionar e isso deve tirar a demanda de outras partes da economia e, com sorte, ver os lados da oferta e da demanda da economia de volta ao equilíbrio.”
SÉRIE NAÇÃO DA DÍVIDA:
• Segunda-feira: Quanto devemos?
• Hoje: Podemos arcar com o custo crescente da dívida habitacional?
Em breve – Todos os dias desta semana vamos mergulhar mais fundo nos níveis de dívida de diferentes setores, incluindo habitação, consumo, agricultura, negócios e empréstimos da Coroa
Pelos números:
• Esse grande número feio em nosso gráfico (US$ 772 bilhões) é a dívida bruta total da Nova Zelândia.
• Combina os números mais recentes do Banco Central para a dívida privada com os números do Tesouro para a dívida da Coroa e os dados da Agência de Financiamento do Governo Local sobre a dívida do conselho.
• Os números do Reserve Bank incluem dívida habitacional, dívida do consumidor, dívida comercial e dívida agrícola até 30 de junho. Estes são atualizados mensalmente pelo banco central como parte de seu mandato para monitorar e manter a estabilidade financeira.
• O valor da dívida da Coroa é retirado das Demonstrações Financeiras Interinas do Tesouro até 31 de maio e é o valor dos Empréstimos Core Crown.
• Isso é diferente do valor Net Core Crown Debt frequentemente usado por políticos quando falam sobre índices dívida/PIB.
• Usamos isso (a conselho do Tesouro) porque é um valor da dívida bruta, mas exclui a dívida detida por empresas estatais que teriam sido cobertas nas estatísticas do Reserve Bank.
• Por fim, o valor da dívida fornecido pela Agência de Financiamento do Governo Local é a dívida bruta do ano até 30 de junho de 2022.
• Ele captura todas as atividades centrais do conselho (Watercare, Auckland Transport, etc), mas exclui algumas atividades comerciais (por exemplo, a empresa de linhas Orion da Câmara Municipal de Christchurch, Porto de Lyttelton, Aeroporto de Christchurch), pois estas também seriam incluídas nos dados do RBNZ.
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