Andrew King da Federação de Investidores Imobiliários. Foto / Jason Oxenham
Forças comerciais poderosas pressionaram o governo para recuperar os incentivos fiscais de aluguel para aluguéis de 10 anos ou mais, mas dezenas de milhares de investidores menos poderosos não desfrutarão dos mesmos benefícios, um setor
líder diz.
Andrew King, presidente da NZ Property Investors Federation, reagiu à ministra da Habitação, Megan Woods, anunciando que os proprietários de imóveis alugados por uma década ou mais receberiam as vantagens fiscais de volta.
King disse que o governo se curvou ao lobby das grandes empresas e mudou as regras para os ricos e grandes proprietários de imóveis.
Mas “mamãe e papai” donos de aluguéis não teriam os mesmos benefícios, ele reclamou.
“Woods diz que construir para alugar forneceria moradias de aluguel de alta qualidade, de modo que esses benefícios fiscais beneficiariam inquilinos de alta renda, em vez da grande maioria dos inquilinos. Eles querem acomodações de boa qualidade, quentes e secas, mas modestas”, disse King.
Infelizmente, a remoção discriminatória dos custos de juros como uma dedução fiscal legítima só fez com que o custo de muitas propriedades de aluguel aumentasse e continuará a aumentar à medida que os impostos aumentarem nos próximos quatro anos, disse King.
Os inquilinos expressaram abertamente como seus preços de aluguel estavam aumentando e eles não têm uma boa oferta de acomodações de aluguel para atender às suas necessidades, disse ele.
“Enquanto muitos afirmam que é a ganância dos proprietários de terras que está causando esses problemas, na verdade são as políticas governamentais, como a remoção da dedutibilidade dos juros, que são o principal problema”.
Permitir juros de hipotecas para aluguéis de alto padrão não resolveria a crise de aluguel que muitos inquilinos de Kiwi estão enfrentando. A dedutibilidade dos juros deve ser revertida para todas as propriedades de aluguel, não apenas as de alto padrão, disse ele.
“A grande maioria das propriedades de aluguel na Nova Zelândia são fornecidas pelos chamados proprietários de um ou dois aluguéis. Eles geralmente fornecem um excelente serviço aos seus inquilinos e as novas leis significam que eles devem fornecer uma casa de aluguel quente e seca para seus inquilinos. . Eles operam com baixas despesas gerais e margens baixas, muitas vezes negativas, que realmente fornecem valor real para os inquilinos.”
Esses são os provedores de aluguel que devem ser apoiados.
A federação havia argumentado contra três mudanças tributárias: a remoção dos juros hipotecários como dedução fiscal, o ringfencing e o teste Brightline.
A remoção dessas mudanças realmente proporcionaria algum alívio real para a maioria dos inquilinos, disse King hoje.
“Também sugerimos a introdução de um modelo de segurança de posse baseado no sistema alemão para fornecer segurança real aos inquilinos, não apenas aos inquilinos de alta renda, como este último anúncio faz”, disse ele.
A reviravolta fiscal do governo de hoje favorecerá o setor de construção para aluguel, que recuperou as deduções.
Isso seguiu negociações habilidosas que envolveram o executivo-chefe de um dos maiores proprietários de terras da Nova Zelândia, o Kiwi Property Group, com um valor de mercado NZX de US$ 1,6 bilhão.
O Property Council, representando os principais investidores institucionais, fez representações persuasivas ao Governo sobre a importância do crescente setor de construir para alugar – e como ele precisava dessas vantagens fiscais.
Leonie Freeman, presidente-executiva do conselho, reconheceu o papel de sua entidade na mudança anunciada hoje pela ministra da Habitação Megan Woods para restaurar as pausas para investidores que alugam propriedades por uma década ou mais.
Para Freeman, permitir que os proprietários de arrendamentos de longo prazo obtenham o benefício faz todo o sentido porque incentivará a construção de mais novos arrendamentos.
“Quando você olha para o exterior, ainda não temos esses investidores institucionais de longo prazo em imóveis residenciais. Este é um bom passo para desbloquear isso”, disse Freeman ao Herald após o anúncio de Woods.
“Não acho que seja uma reviravolta. Acho que é uma compreensão de uma classe de ativos especializada e a importância de ser para desbloquear isso. Se você pensar em vilas de aposentados ou acomodações estudantis – construir para alugar é na verdade residencial comercial ” disse Freeman.
“Isso desbloqueia isso. Todo mundo agora entendeu que construir para alugar é uma classe de ativos por direito próprio que não pode resolver totalmente a habitação, mas é uma parte realmente importante dela.”
Questionada se era tão importante e por que o governo havia cortado as deduções no ano passado, Freeman disse que não tinha certeza.
“Eu me pergunto se essa mudança estava visando os investidores menores e não levando em conta esse grande mercado. Nós realmente não tivemos esse mercado de construção para aluguel na Nova Zelândia em escala antes e é isso que nos deixa muito empolgados – o número potencial de novas casas.”
Ela reconheceu o lobby: “Trabalhamos com uma força-tarefa ministerial, então trabalhamos com o governo nos últimos 18 meses”.
O executivo-chefe da Kiwi Property, Clive Mackenzie, estava nisso junto com a advogada Paula Ormandy, da Dentons Kensington Swan.
Freeman disse que seis a oito de seu conselho trabalharam com o governo.
O próprio Mackenzie elogiou a mudança em que participou.
“Estamos empolgados com o potencial de construir para alugar para desempenhar um papel importante em ajudar a aliviar o déficit habitacional da Nova Zelândia”, disse ele, citando o próprio empreendimento de construção para aluguel de 295 apartamentos de Kiwi em Sylvia Park, Mt Wellington, em ex- área de estacionamento ao redor do shopping.
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Esses novos apartamentos ofereceriam aos moradores a segurança de arrendamentos de longo prazo, flexibilidade de aluguel e uma linha de novas instalações e serviços, ressaltou Mackenzie.
“O anúncio de hoje é um passo importante para ajudar a construir para alugar crescer em escala neste país, oferecendo a mais kiwis acesso a acomodações de aluguel de alta qualidade, posse segura e um novo modo de vida atraente e focado no residente”.
Em março passado, o governo divulgou planos que impediriam os proprietários de deduzir os custos de juros de suas hipotecas de sua conta de impostos. Isso efetivamente aumentaria a conta de impostos de cada proprietário em milhares de dólares por ano.
O conselho do IRD disse que as mudanças envolveriam o governo em US$ 1,82 bilhão em receita adicional ao longo dos anos 2021-2025, dependendo da taxa de juros.
O governo disse no ano passado que isentaria as novas casas das mudanças, pois isso incentivaria as pessoas a investir dinheiro em novas moradias. Mas o governo não disse o que qualifica como uma nova casa sob as regras.
Mark Todd, do Ockham Residential, disse que o anúncio foi uma decisão sensata e perspicaz do governo.
“A crise habitacional da Nova Zelândia surgiu de décadas de subinvestimento e políticas governamentais sombrias que surgiram de uma visão confusa. A única saída para esta crise é uma parceria de princípios entre a Coroa e o setor privado. A coisa encorajadora sobre o anúncio de hoje é que o governo ouviu as preocupações do nosso setor, mas também deixou claras suas expectativas”, disse Todd.
O mercado de aluguel privado foi distorcido em favor do curto prazo e dos especuladores – não comprometidos, investidores de longo prazo e certamente não locatários/inquilinos, disse ele.
“Por isso, estou satisfeito que a dedutibilidade dos juros dependa de operadores de construir para alugar que ofereçam a seus moradores um arrendamento mínimo de 10 anos. Isso é justo, isso é certo: é um passo para dar a esses moradores a segurança de que precisam para construir a casa. eles pagam por realmente deles, não um arranjo tênue dependente da graça e favor dos proprietários”, disse Todd.
Construir para alugar não foi uma bala de prata, mas é parte do quebra-cabeça para resolver a crise imobiliária, disse ele.
“Precisamos trabalhar com o governo para garantir que o sonho da casa própria permaneça viável para o maior número possível de neozelandeses. Não a expansão urbana; não os subúrbios distantes ao longo de autoestradas entupidas e demoradas, mas casas de qualidade em áreas bem conectadas, onde as pessoas desejam para viver”, disse.
A Coroa teve um papel a desempenhar ao fornecer casas estatais bem construídas e de alta qualidade e Todd disse que estava observando Kāinga Ora com interesse e apoiando-as onde podia.
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